中指研究院：當(dāng)前政策環(huán)境已接近2014年最寬松階段，明年樓市恢復(fù)仍依賴于購房者預(yù)期能否修復(fù)

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“展望2024年，房地產(chǎn)市場恢復(fù)仍依賴于購房者預(yù)期能否修復(fù)。中性情形下，預(yù)計(jì)2024年全國商品房銷售面積同比下降4.9%；樂觀情形下，2024年，宏觀經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)，居民置業(yè)意愿有所好轉(zhuǎn)，疊加城中村改造如期推進(jìn)，全國商品房銷售面積或可實(shí)現(xiàn)小幅增長。”

在12月7日舉行的2023中國房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)年會暨2024中國房地產(chǎn)市場趨勢報(bào)告會上，中指研究院常務(wù)副院長黃瑜在主題演講中指出。

2023年，房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化，各級政府部門頻繁優(yōu)化樓市政策力促房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行，政策環(huán)境已接近2014年最寬松階段。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1-11月重點(diǎn)100城新建商品住宅銷售面積同比下降約5%，1-10月重點(diǎn)15城二手房銷售規(guī)模同比增長35%。

圖片來源：中指研究院

從全年變化情況來看，一季度受需求集中釋放帶動，市場升溫明顯；年中出現(xiàn)量價(jià)回落，隨著8月底中央及各級政府加大政策托底力度，9-10月新房銷售同比降幅有所收窄。但政策效果持續(xù)性不足，年末市場下行壓力進(jìn)一步加大，50個代表城市商品住宅批準(zhǔn)上市面積同比下降超10%，可售面積小幅回落但仍處高位，短期庫存出清周期延長至19.5個月。

2023年，改善性住房需求仍為新房市場的關(guān)鍵支撐，30個代表城市中，多數(shù)城市“套總價(jià)”均值、中位數(shù)和各價(jià)位門檻值均高于上年同期。伴隨著各城市逐漸取消或優(yōu)化樓市調(diào)控政策，再改善、高端改善需求得以釋放，改善市場表現(xiàn)出一定韌性。

銷售端的走弱也反映到了土地市場。1-11月，全國300城住宅用地推出、成交面積同比分別下降21.5%、28.0%，僅部分城市或個別地塊熱度較高，整體低迷態(tài)勢未改。至11月末，除北京、上海、深圳外，多數(shù)城市已取消土地最高限價(jià)，但僅少量核心城市優(yōu)質(zhì)地塊拍出高溢價(jià)，整體熱度仍較低。

圖片來源：中指研究院

從不同能級城市來看，一線城市土拍情緒整體較穩(wěn)，成交樓面均價(jià)上漲8.6%，其中北京、上海今年以來多宗地塊競拍至地價(jià)上限，而廣州、深圳房企競爭程度相對較弱，廣州部分地塊甚至流拍。二線城市今年持續(xù)推出優(yōu)質(zhì)地塊，成交樓面均價(jià)整體上漲10.3%，10月以來濟(jì)南、合肥、成都、福州相繼有地塊競拍出較高溢價(jià)率。三四線城市中，多數(shù)城市土地市場低迷，在部分城市如東莞、佛山、常州、鹽城等優(yōu)質(zhì)地塊帶動下，成交樓面均價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲6.3%。

根據(jù)中指監(jiān)測，今年1-11月，重點(diǎn)22城高溢價(jià)率地塊成交規(guī)模2538萬平方米，同比增長18.7%。從具體城市來看，天津、濟(jì)南、廣州、蘇州、廈門、福州在低基數(shù)影響下，高溢價(jià)地塊成交規(guī)模同比增幅均超100%；成都今年加大核心區(qū)供地力度，高溢價(jià)地塊成交面積同比增幅亦超100%；北京、上海、杭州土拍表現(xiàn)穩(wěn)定，呈不同程度增長。若2023年成交的優(yōu)質(zhì)地塊明年逐漸入市，有望對部分城市新房銷售提供一定支撐。

但值得注意的是，央國企繼續(xù)成為22城的拿地主力，拿地金額占比達(dá)50%，民企投資力度仍不足。

中指控股地產(chǎn)企業(yè)研究總監(jiān)劉水分析中指出：“10家頭部房企中，9家房企前十城市拿地金額占比超過85%，集中度非常高，像上海、北京、南京、西安這幾個城市受到頭部企業(yè)關(guān)注度比較高。建議企業(yè)拿地以銷定產(chǎn)和量入為出，既能保持一定的投資規(guī)模和投資效率，也能確保企業(yè)經(jīng)營穩(wěn)健，不激進(jìn)擴(kuò)張。”

中銀證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家徐高指出，2024年建議短期向開發(fā)商提供融資，打破行業(yè)惡性循環(huán)；中期增強(qiáng)土地供給價(jià)格彈性，通過供給擴(kuò)張平抑房價(jià)；再次明確地產(chǎn)行業(yè)的國民經(jīng)濟(jì)支柱地位，穩(wěn)定行業(yè)預(yù)期和信心。

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