11月樓市觀察 | 平均開盤去化率約53%！上海11月新房市場遇冷，二手房現(xiàn)“以價換量”

每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

剛剛過去的11月，上海房地產(chǎn)市場遇冷，曾經(jīng)熱門的前灘板塊也以銷售爆冷告終。

以陸家嘴集團開發(fā)的世紀(jì)前灘天匯項目為例，其公布的開盤銷售搖號排序結(jié)果顯示，經(jīng)政府相關(guān)部門審核，有效意向認(rèn)購客戶共128組，而其入市總房源為258套，認(rèn)購率約為49.6%。該項目11月28日開盤期間，經(jīng)過多方努力，最終也僅售出六成左右。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，11月，上海商品住宅成交面積為59.61萬平方米，環(huán)比微降0.65%，較去年同期下降43.31%；成交金額為393.91億元，環(huán)比下降9.15%，同比下降41.39%。另據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，11月上海二手住宅成交1.41萬套，環(huán)比增加5.89％，同比減少12.62%。

另一方面，上海的房源供應(yīng)仍在增加。12月3日，上海今年第十二次以集中批量供應(yīng)的方式推出房源，共涉及19個項目，總建筑面積約55.8萬平方米，共計5247套，分布在浦東、徐匯、靜安、普陀、閔行、嘉定、奉賢、青浦8個區(qū)域。

訪客指數(shù)低于年內(nèi)平均水平

進入下半年后，雖然9月“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政帶動了上海樓市成交上揚，但刺激時效有限，很快10月市場又被打回了“原形”。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，11月，上海商品住宅成交面積為59.61萬平方米，環(huán)比微降0.65%，較去年同期下降43.31%。與此同時，當(dāng)月上海新房供應(yīng)面積僅次于全年最高的6月，新增供應(yīng)面積達(dá)11.25萬平方米，徐匯濱江、唐鎮(zhèn)、華漕等熱門板塊均有熱盤入市，無奈也帶不動整體市場行情，遠(yuǎn)郊項目開盤去化更是直線下滑。

12月5日，徐匯區(qū)中鐵峯匯里項目的一位置業(yè)顧問告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，接近年底，上海上市的新房項目較多，購房者選擇面廣，所以自己所在項目在過去一個月期間的看房者不多，預(yù)計開盤不會觸發(fā)積分制。

該置業(yè)顧問表示，年底的樓市行情一直就不如九十月份，自己接觸的一些購房者在九十月份時已買過房，所以如今各家樓盤競爭壓力進一步增大。

圖片來源：同策研究院

同策研究院數(shù)據(jù)顯示，11月，上海全市商品住宅訪客指數(shù)持續(xù)走低，且低于年內(nèi)平均水平，居民看房熱情顯著回落。9月新政出臺以來，全市來訪呈“脈沖式”行情，短期大幅提升后迅速回落，持續(xù)性較差。同期，上海共計開盤32個項目，平均開盤去化率約53%，其中5個項目觸發(fā)積分，但從積分來看，整體熱度呈下行趨勢。

在供應(yīng)端，今年上海新房市場供應(yīng)十分頻繁。12月3日，上海今年第十二次集中批量供應(yīng)房源上市，共涉及19個項目，總建筑面積約55.8萬平方米，共計5247套，備案均價63327元/平方米，分布在浦東、徐匯、靜安、普陀、閔行、嘉定、奉賢、青浦8個區(qū)域。

圖片來源：上海網(wǎng)上房地產(chǎn)

本批次房源距上一批次間隔僅16天，買家同期產(chǎn)品選擇較多，疊加市場低溫情緒，購買決策普遍更為謹(jǐn)慎。

同策研究院認(rèn)為，部分置換客群受二手置換鏈條流通不暢影響，購買力無法正常釋放，因此，中間價格段項目競爭壓力倍增，項目價格、區(qū)位、產(chǎn)品、營銷各方面都至關(guān)重要。此外，深圳近期調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)并下調(diào)二套房首付比例，使得上海市場對類似政策預(yù)期提升，市場觀望情緒進一步延續(xù)。

分區(qū)域來看，11月，上海主城區(qū)來訪指數(shù)止升轉(zhuǎn)降，環(huán)比降幅超四成。項目方面，雖有五個項目觸發(fā)積分，但整體認(rèn)購明顯下滑。而此前大熱的前灘板塊入市項目更是爆冷未能觸發(fā)積分，認(rèn)購率只有六成左右。此外，曾經(jīng)的熱銷項目中，安高申宸院棄號率高達(dá)61%，匯元璽棄號率36%，保利濱江天珺棄號率也有27%。

以安高申宸院為例，如此高的棄號率反映了當(dāng)前市場買家決策更為謹(jǐn)慎，尤其是中產(chǎn)投資需求減少后，項目自身產(chǎn)品力變得更加重要。同在唐鎮(zhèn)板塊的浦發(fā)唐城三期與安高申宸院均價相當(dāng)，但地段和產(chǎn)品或更具性價比，且戶型選擇更多，因此不少買家在兩者之間搖擺，力求買到最心儀的產(chǎn)品。除了產(chǎn)品競爭因素，還有部分棄號原因或是對買房行為的遲疑，在當(dāng)前市場整體較冷的情況下，買家信心不足，猶豫上車，心態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)槔^續(xù)觀望等待。

五大新城方面，11月來訪指數(shù)持續(xù)下滑，但環(huán)比降幅收窄，各項目仍延續(xù)冷熱不均的分化態(tài)勢。其中，臨港脫穎而出，一方面陸家嘴滴水湖漣岸項目開盤去化率達(dá)100%，另一方面金融灣晶項目以300萬元+的低總價、高供應(yīng)成為臨港區(qū)域剛需紅盤，來訪認(rèn)購火爆，開盤當(dāng)日去化450套，是臨港年度開盤日銷冠軍。然而，青浦新城、松江新城本月開盤項目去化較差，認(rèn)購率均未過半。

二手房以價換量，掛牌增速放緩

二手房方面，據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，11月上海二手住宅成交1.41萬套，環(huán)比增加5.89％，但同比減少12.62%。

雖然11月二手房成交量環(huán)比略有反彈，但房東掛牌上行速度放緩，主要是以價換量成交得多。上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前二手房的掛牌量超過41萬套，繼續(xù)在歷史高位盤整。好的苗頭是，掛牌增速在放緩。

圖片來源：上海中原地產(chǎn)

上海中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月，上海每周新增二手房掛牌量大約在1.1萬套，并且每周新增量下降趨勢已經(jīng)出現(xiàn)，考慮到年底的掛牌活躍度不會太高，新增掛牌持續(xù)減少是大趨勢。當(dāng)然，從絕對新增量來看，仍屬于正常范圍，畢竟年底上海第十二批房源已經(jīng)亮相，而且不少樓盤有優(yōu)惠折扣，所以還有打新意愿在支撐。

從成交空間分布來看，依舊是大浦東、寶山和閔行成交排名靠前，分別成交2843套、1447套和1411套，比10月均有不同程度增加。此外，傳統(tǒng)交易活躍區(qū)中，松江的成交也超過了千套，較10月有一定改善。從板塊角度來看，徐匯火車南站和浦東世博表現(xiàn)相對突出，均進入11月板塊成交量前十。

據(jù)上海中原地產(chǎn)二手房價格指數(shù)，11月上海二手房指數(shù)繼續(xù)下跌，跌幅為3.88%，并且價格指數(shù)創(chuàng)此輪下跌行情以來的新低。

“二手房市場處于僵持的背景下，房東要促成交易，必定在價格上作更多讓步，才會激起買家興趣。此外，一旦有交易案例，成交價格低于小區(qū)平均價格，也會導(dǎo)致其他業(yè)主主動下調(diào)掛牌價格，否則沒有性價比的房源是不會被關(guān)注的。”

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦向每經(jīng)記者表示，11月上海二手房成交有所反彈并不意外。一方面，11月交易節(jié)奏回歸正常，10月畢竟還受到假期因素影響；另一方面，這些交易量是在房東進一步讓步達(dá)成的，一步到位的價格是非常有吸引力的。雖然交易量有所反彈，但從絕對高度來看，還沒有過1.5萬套的“及格線”，所以市場還是受到調(diào)整的壓力影響。

盧文曦預(yù)計，臨近年末，在市場趨勢沒有明朗前，觀望氣氛又開始增加，所以交易量不會有明顯變化，最后一個月收官大概率還將是平穩(wěn)過渡。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝