11月樓市觀察 | 平均開盤去化率約53%！上海11月新房市場(chǎng)遇冷，二手房現(xiàn)“以價(jià)換量”

每經(jīng)記者 劉頌輝    每經(jīng)編輯 魏文藝    

剛剛過(guò)去的11月，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)遇冷，曾經(jīng)熱門的前灘板塊也以銷售爆冷告終。

以陸家嘴集團(tuán)開發(fā)的世紀(jì)前灘天匯項(xiàng)目為例，其公布的開盤銷售搖號(hào)排序結(jié)果顯示，經(jīng)政府相關(guān)部門審核，有效意向認(rèn)購(gòu)客戶共128組，而其入市總房源為258套，認(rèn)購(gòu)率約為49.6%。該項(xiàng)目11月28日開盤期間，經(jīng)過(guò)多方努力，最終也僅售出六成左右。

克而瑞數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，11月，上海商品住宅成交面積為59.61萬(wàn)平方米，環(huán)比微降0.65%，較去年同期下降43.31%；成交金額為393.91億元，環(huán)比下降9.15%，同比下降41.39%。另?yè)?jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，11月上海二手住宅成交1.41萬(wàn)套，環(huán)比增加5.89％，同比減少12.62%。

另一方面，上海的房源供應(yīng)仍在增加。12月3日，上海今年第十二次以集中批量供應(yīng)的方式推出房源，共涉及19個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積約55.8萬(wàn)平方米，共計(jì)5247套，分布在浦東、徐匯、靜安、普陀、閔行、嘉定、奉賢、青浦8個(gè)區(qū)域。

訪客指數(shù)低于年內(nèi)平均水平

進(jìn)入下半年后，雖然9月“認(rèn)房不認(rèn)貸”新政帶動(dòng)了上海樓市成交上揚(yáng)，但刺激時(shí)效有限，很快10月市場(chǎng)又被打回了“原形”。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，11月，上海商品住宅成交面積為59.61萬(wàn)平方米，環(huán)比微降0.65%，較去年同期下降43.31%。與此同時(shí)，當(dāng)月上海新房供應(yīng)面積僅次于全年最高的6月，新增供應(yīng)面積達(dá)11.25萬(wàn)平方米，徐匯濱江、唐鎮(zhèn)、華漕等熱門板塊均有熱盤入市，無(wú)奈也帶不動(dòng)整體市場(chǎng)行情，遠(yuǎn)郊項(xiàng)目開盤去化更是直線下滑。

12月5日，徐匯區(qū)中鐵峯匯里項(xiàng)目的一位置業(yè)顧問告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，接近年底，上海上市的新房項(xiàng)目較多，購(gòu)房者選擇面廣，所以自己所在項(xiàng)目在過(guò)去一個(gè)月期間的看房者不多，預(yù)計(jì)開盤不會(huì)觸發(fā)積分制。

該置業(yè)顧問表示，年底的樓市行情一直就不如九十月份，自己接觸的一些購(gòu)房者在九十月份時(shí)已買過(guò)房，所以如今各家樓盤競(jìng)爭(zhēng)壓力進(jìn)一步增大。

圖片來(lái)源：同策研究院

同策研究院數(shù)據(jù)顯示，11月，上海全市商品住宅訪客指數(shù)持續(xù)走低，且低于年內(nèi)平均水平，居民看房熱情顯著回落。9月新政出臺(tái)以來(lái)，全市來(lái)訪呈“脈沖式”行情，短期大幅提升后迅速回落，持續(xù)性較差。同期，上海共計(jì)開盤32個(gè)項(xiàng)目，平均開盤去化率約53%，其中5個(gè)項(xiàng)目觸發(fā)積分，但從積分來(lái)看，整體熱度呈下行趨勢(shì)。

在供應(yīng)端，今年上海新房市場(chǎng)供應(yīng)十分頻繁。12月3日，上海今年第十二次集中批量供應(yīng)房源上市，共涉及19個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積約55.8萬(wàn)平方米，共計(jì)5247套，備案均價(jià)63327元/平方米，分布在浦東、徐匯、靜安、普陀、閔行、嘉定、奉賢、青浦8個(gè)區(qū)域。

圖片來(lái)源：上海網(wǎng)上房地產(chǎn)

本批次房源距上一批次間隔僅16天，買家同期產(chǎn)品選擇較多，疊加市場(chǎng)低溫情緒，購(gòu)買決策普遍更為謹(jǐn)慎。

同策研究院認(rèn)為，部分置換客群受二手置換鏈條流通不暢影響，購(gòu)買力無(wú)法正常釋放，因此，中間價(jià)格段項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)壓力倍增，項(xiàng)目?jī)r(jià)格、區(qū)位、產(chǎn)品、營(yíng)銷各方面都至關(guān)重要。此外，深圳近期調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)并下調(diào)二套房首付比例，使得上海市場(chǎng)對(duì)類似政策預(yù)期提升，市場(chǎng)觀望情緒進(jìn)一步延續(xù)。

分區(qū)域來(lái)看，11月，上海主城區(qū)來(lái)訪指數(shù)止升轉(zhuǎn)降，環(huán)比降幅超四成。項(xiàng)目方面，雖有五個(gè)項(xiàng)目觸發(fā)積分，但整體認(rèn)購(gòu)明顯下滑。而此前大熱的前灘板塊入市項(xiàng)目更是爆冷未能觸發(fā)積分，認(rèn)購(gòu)率只有六成左右。此外，曾經(jīng)的熱銷項(xiàng)目中，安高申宸院棄號(hào)率高達(dá)61%，匯元璽棄號(hào)率36%，保利濱江天珺棄號(hào)率也有27%。

以安高申宸院為例，如此高的棄號(hào)率反映了當(dāng)前市場(chǎng)買家決策更為謹(jǐn)慎，尤其是中產(chǎn)投資需求減少后，項(xiàng)目自身產(chǎn)品力變得更加重要。同在唐鎮(zhèn)板塊的浦發(fā)唐城三期與安高申宸院均價(jià)相當(dāng)，但地段和產(chǎn)品或更具性價(jià)比，且戶型選擇更多，因此不少買家在兩者之間搖擺，力求買到最心儀的產(chǎn)品。除了產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)因素，還有部分棄號(hào)原因或是對(duì)買房行為的遲疑，在當(dāng)前市場(chǎng)整體較冷的情況下，買家信心不足，猶豫上車，心態(tài)轉(zhuǎn)變?yōu)槔^續(xù)觀望等待。

五大新城方面，11月來(lái)訪指數(shù)持續(xù)下滑，但環(huán)比降幅收窄，各項(xiàng)目仍延續(xù)冷熱不均的分化態(tài)勢(shì)。其中，臨港脫穎而出，一方面陸家嘴滴水湖漣岸項(xiàng)目開盤去化率達(dá)100%，另一方面金融灣晶項(xiàng)目以300萬(wàn)元+的低總價(jià)、高供應(yīng)成為臨港區(qū)域剛需紅盤，來(lái)訪認(rèn)購(gòu)火爆，開盤當(dāng)日去化450套，是臨港年度開盤日銷冠軍。然而，青浦新城、松江新城本月開盤項(xiàng)目去化較差，認(rèn)購(gòu)率均未過(guò)半。

二手房以價(jià)換量，掛牌增速放緩

二手房方面，據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)，11月上海二手住宅成交1.41萬(wàn)套，環(huán)比增加5.89％，但同比減少12.62%。

雖然11月二手房成交量環(huán)比略有反彈，但房東掛牌上行速度放緩，主要是以價(jià)換量成交得多。上海網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前二手房的掛牌量超過(guò)41萬(wàn)套，繼續(xù)在歷史高位盤整。好的苗頭是，掛牌增速在放緩。

圖片來(lái)源：上海中原地產(chǎn)

上海中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，11月，上海每周新增二手房掛牌量大約在1.1萬(wàn)套，并且每周新增量下降趨勢(shì)已經(jīng)出現(xiàn)，考慮到年底的掛牌活躍度不會(huì)太高，新增掛牌持續(xù)減少是大趨勢(shì)。當(dāng)然，從絕對(duì)新增量來(lái)看，仍屬于正常范圍，畢竟年底上海第十二批房源已經(jīng)亮相，而且不少樓盤有優(yōu)惠折扣，所以還有打新意愿在支撐。

從成交空間分布來(lái)看，依舊是大浦東、寶山和閔行成交排名靠前，分別成交2843套、1447套和1411套，比10月均有不同程度增加。此外，傳統(tǒng)交易活躍區(qū)中，松江的成交也超過(guò)了千套，較10月有一定改善。從板塊角度來(lái)看，徐匯火車南站和浦東世博表現(xiàn)相對(duì)突出，均進(jìn)入11月板塊成交量前十。

據(jù)上海中原地產(chǎn)二手房?jī)r(jià)格指數(shù)，11月上海二手房指數(shù)繼續(xù)下跌，跌幅為3.88%，并且價(jià)格指數(shù)創(chuàng)此輪下跌行情以來(lái)的新低。

“二手房市場(chǎng)處于僵持的背景下，房東要促成交易，必定在價(jià)格上作更多讓步，才會(huì)激起買家興趣。此外，一旦有交易案例，成交價(jià)格低于小區(qū)平均價(jià)格，也會(huì)導(dǎo)致其他業(yè)主主動(dòng)下調(diào)掛牌價(jià)格，否則沒有性價(jià)比的房源是不會(huì)被關(guān)注的。”

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦向每經(jīng)記者表示，11月上海二手房成交有所反彈并不意外。一方面，11月交易節(jié)奏回歸正常，10月畢竟還受到假期因素影響；另一方面，這些交易量是在房東進(jìn)一步讓步達(dá)成的，一步到位的價(jià)格是非常有吸引力的。雖然交易量有所反彈，但從絕對(duì)高度來(lái)看，還沒有過(guò)1.5萬(wàn)套的“及格線”，所以市場(chǎng)還是受到調(diào)整的壓力影響。

盧文曦預(yù)計(jì)，臨近年末，在市場(chǎng)趨勢(shì)沒有明朗前，觀望氣氛又開始增加，所以交易量不會(huì)有明顯變化，最后一個(gè)月收官大概率還將是平穩(wěn)過(guò)渡。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝