11月樓市觀察 | 新房市場整體“退熱” ，11月多城二手房成交量創(chuàng)新高

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

經(jīng)歷了10月的短暫回暖后，11月樓市又降溫了。

中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月樓市成交量整體同環(huán)比均下降。其中，一線城市成交面積環(huán)比小幅上漲1.23%，同比下23.59%；其中上海以12.31%領(lǐng)漲，北京下跌18.86%。二線代表城市成交面積同環(huán)比分別下降19.79%和18.01%，其中武漢跌幅顯著，達(dá)58.71%。四線代表城市成交面積環(huán)比上漲2.78%，同比跌幅為26.78%。

22個(gè)主要城市11月樓市成交量環(huán)和同比變化情況 圖片來源：中指研究院

另據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，11月重點(diǎn)30城新房供應(yīng)環(huán)比上漲30%，為年終沖刺積極備貨。但成交量在前期集中放量后回落，環(huán)比下降12%，同比減少3%，累計(jì)同比增幅較10月持續(xù)收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)至1.72%。

相較于新房市場，二手房市場的表現(xiàn)則是另一番景象?？硕饠?shù)據(jù)顯示，11月17個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積預(yù)計(jì)為682萬平方米，環(huán)比增長4%，同比增長22%。前11月，二手房累計(jì)成交7718萬平方米，累計(jì)同比增長32%。

新房成交量繼續(xù)下跌

新房市場整體熱度下降已是不爭的事實(shí)。

克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月30個(gè)重點(diǎn)城市成交面積為1261萬平方米，環(huán)比下降12%，同比微降3%。前11月累計(jì)同比微增1.72%，增幅較10月持續(xù)收窄0.4個(gè)百分點(diǎn)。

具體來看，一線城市整體供應(yīng)面積達(dá)到約263萬平方米，環(huán)比增長44%，同比下降14%。京滬放量尤為明顯，與前11月的月均供應(yīng)量相比增長三成，其中，上海新盤供應(yīng)規(guī)模進(jìn)一步?jīng)_高，突破100萬平方米；但廣州、深圳供應(yīng)量仍不及月均值，放量程度相對有限。

圖片來源：克而瑞

不過，盡管供應(yīng)量有所上漲，但成交量并未因此而增長。以北京為例，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，11月剛需改善類型產(chǎn)品仍占市場成交主體，重點(diǎn)監(jiān)測的7個(gè)純新開樓盤項(xiàng)目中6個(gè)項(xiàng)目開盤去化率超60%，香山樾整體去化率僅有26%，當(dāng)月新建商品住宅成交約50萬平方米，環(huán)比下降約15%，同比下降約一成，這已是北京新房成交量連續(xù)2個(gè)月回落。

杭州也是如此。11月杭州全市商品房供應(yīng)面積約128萬平方米，較去年同期縮減29%；成交面積僅99萬平方米，同比回落21%。11月中旬以來，盡管部分房企提前開啟年終沖刺，供應(yīng)量再度走高，但成交數(shù)據(jù)依然水波不興。

從開盤情況來看，杭州市場11月整體新開盤去化乏力，僅個(gè)別高關(guān)注度板塊保持活躍度。除了江灣新城、濱江浦沿等板塊能做到100%去化，良渚、蕭山新街等熱點(diǎn)板塊能實(shí)現(xiàn)九成去化，其余大多數(shù)板塊新開盤去化率不足六成。

需要指出的是，11月退熱最為明顯的當(dāng)屬武漢。克而瑞監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，11月武漢新房成交面積僅約50萬平方米，環(huán)比下降60%。在市場成交未見起色時(shí)，武漢部分樓盤采取了降價(jià)促銷，如武漢偉星光谷星悅廣場降價(jià)超4000元/平方米，航空路壹號價(jià)格跳水近1萬元/平方米。然而打折降價(jià)銷售也迎來老業(yè)主維權(quán)，多個(gè)項(xiàng)目因?yàn)榻祪r(jià)嚴(yán)重而“被迫”歇業(yè)，以價(jià)換量策略被暫停。

每經(jīng)記者觀察發(fā)現(xiàn)，自今年2~3月短暫的“小陽春”行情后，武漢樓市便開始形成了“有政策，才有成交”的模式。比如5月春季房交會(huì)時(shí)，市場成交量迅速回升；10月秋季房交會(huì)疊加“漢十條”后，當(dāng)月武漢樓市成交突破萬套。但到了11月，盡管武漢秋季房交會(huì)還在延續(xù)，但市場仍呈現(xiàn)出明顯降溫趨勢，政策利好刺激效果逐步減弱，月底武漢再次聯(lián)合多家房企發(fā)起了“30天無理由退房”活動(dòng)。

克而瑞分析指出，12月房企備貨年終，供應(yīng)或?qū)⒊掷m(xù)小幅回升，房企或?qū)闆_刺業(yè)績而進(jìn)行大促，有望迎來新一輪放量。

值得一提的是，盡管全國樓市整體在下滑，但仍有西安、成都等部分城市的新房成交在11月保持了正增長。

以成都為例，11月成都商品房成交面積約163萬平方米，環(huán)比上漲18.19%，同比上漲16.73%，成為今年下半年以來成交表現(xiàn)最好的一個(gè)月。對比全國其他城市而言，成都也是罕見的11月成交面積破百萬平方米、同環(huán)比均增長均超兩位數(shù)的城市。

“12月恰逢房企業(yè)績沖刺季，供應(yīng)有望持續(xù)回升，不排除部分房企為沖刺業(yè)績而進(jìn)行年末大促?？剂看擞绊?，預(yù)計(jì)整體成交環(huán)比有望止跌回升，但漲幅預(yù)期在5%~10%，全年累計(jì)成交跌幅有望在5%~10%。”克而瑞分析指出，城市分化預(yù)期延續(xù)，短期內(nèi)熱點(diǎn)恒熱的成都、西安、杭州等城市的市場熱度或?qū)⒀永m(xù)，上海、北京等市場還將保持平穩(wěn)運(yùn)行，南京、武漢、蘇州等核心二線城市預(yù)計(jì)在年末迎來一輪放量。而多數(shù)城市還將延續(xù)筑底，年末“翹尾”增幅有限。

多城二手房成交量創(chuàng)新高

相較于新房市場的回落之勢，二手房市場卻是另一番景象。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，11月17個(gè)重點(diǎn)城市二手房成交面積預(yù)計(jì)為682萬平方米，環(huán)比增長4%，同比增長22%。前11月，二手房累計(jì)成交7718萬平方米，累計(jì)同比增長32%。

圖片來源：克而瑞

以杭州為例，根據(jù)杭州我愛我家數(shù)據(jù)，11月杭州全市（含富陽、不含臨安）二手房共成交8401套，環(huán)比上漲40.79%，比去年同期的5445套上漲54.29%，實(shí)現(xiàn)了年末翹尾行情。

而單月8401套的成交量，也是近兩年來杭州市場的第二好成績，僅次于今年3月份的10190套。據(jù)悉，自2021年5月成交量達(dá)到8080套之后，杭州每月的二手房成交量基本在3000-7000套之間。

“杭州‘10.16’政策刺激持續(xù)，因部分區(qū)域放開限購以及置業(yè)門檻降低，購房者入市的積極性高漲。與此同時(shí)，‘以價(jià)換量’也是帶動(dòng)成交回升的重要因素。”我愛我家表示。

不僅是杭州，四個(gè)一線城市11月二手房成交量同樣上漲。其中，北京二手住宅網(wǎng)簽量12545套，環(huán)比增長17.8%；深圳二手住宅成交3133套，環(huán)比增長12.9%；廣州二手住宅整體網(wǎng)簽成交套數(shù)10182套，環(huán)比增長8.77%；上海二手房合計(jì)成交16173套，環(huán)比增長約7.12%。

“在沒有利好刺激的情況下，年末重點(diǎn)城市二手房成交大概率持穩(wěn)。”克而瑞指出。

二手房成交量的增長，“降價(jià)”或是主要原因。

如深圳，樂有家研究中心監(jiān)測顯示，11月深圳過戶成交3133套住宅，這是今年以來深圳第三次過戶量超3000套。而從網(wǎng)簽量來看，11月網(wǎng)簽量超過4300套，僅次于今年3月“小陽春”，網(wǎng)簽套數(shù)為7個(gè)月以來的新高。

但從樂有家成交數(shù)據(jù)來看，深圳二手房源成交價(jià)近八成低于指導(dǎo)價(jià)，11月全市掛牌價(jià)環(huán)比下跌0.9%，各片區(qū)掛牌均價(jià)僅有豪宅區(qū)域紅樹灣微漲0.3%，其余片區(qū)均為下跌或持平。

在北京，業(yè)主對價(jià)格的信心與預(yù)期正在松動(dòng)，有的選擇下調(diào)掛牌價(jià)，有的則直接暫停出售、選擇觀望。麥田房產(chǎn)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)也顯示，11月北京二手房掛牌價(jià)（麥田覆蓋樓盤）和上月相比下降0.3%；掛牌價(jià)下跌的同時(shí)，11月北京二手房議價(jià)空間和上月相比擴(kuò)大0.5個(gè)百分點(diǎn)，議價(jià)空間達(dá)到年內(nèi)最大。

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，11月全國100個(gè)城市二手住宅平均價(jià)格為15400元/平方米，環(huán)比下跌0.56%，跌幅較10月擴(kuò)大0.11個(gè)百分點(diǎn)。“重點(diǎn)城市掛牌量維持高位，市場觀望情緒濃厚，需求入市節(jié)奏放緩，二手房價(jià)格仍面臨下行壓力。”

全年土地出讓金或不足5萬億元

新房市場的冷淡，也進(jìn)一步反映到了投資上。

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至11月26日，全國300城經(jīng)營性土地成交規(guī)模1.1億平方米，環(huán)比10月同期持平，同比下降36%，同比降幅明顯擴(kuò)大。

其中一線城市降幅最大，同環(huán)比降幅均在八成以上。截至11月26日，一線城市當(dāng)月共成交土地僅48萬平方米，環(huán)比大降90%；成交金額56億元，環(huán)比大降95%。究其原因，主要是由于11月滬、廣、深均無宅地集中土拍，僅有北京底價(jià)成交大興、懷柔兩宗宅地，總成交建面19萬平方米，總成交金額為34億元。

另據(jù)中指研究院最新發(fā)布的《中國300城市土地市場交易情報(bào)》，今年前11月，全國300城推出規(guī)劃建面同比降20%，成交規(guī)劃建面同比降27%，推出樓面均價(jià)同比漲1.8%，成交樓面均價(jià)同比漲7.5%，土地出讓金同比降21%。

“2022年全年土地出讓金收入約6.7萬億元，以此預(yù)估，2023年全年土地出讓金收入或不足5萬億元。”中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱表示。

一個(gè)值得注意的現(xiàn)象是，截至11月末，22個(gè)集中供地的城市中已有18城取消土拍限價(jià)、容積率限制等調(diào)整，合肥、成都、蘇州等城市均出現(xiàn)了個(gè)別地塊刷新單價(jià)紀(jì)錄、TOP2樓板價(jià)紀(jì)錄的情況。整體來看，11月18城共有20宗地塊成交溢價(jià)率超過15%，其中溢價(jià)率最高達(dá)到61%。

圖片來源：中指研究院

“整體市場熱度并未普遍回溫，地市的冷熱進(jìn)一步分化，高溢價(jià)拿地的房企也依舊以國央企為主，投資整體格局未發(fā)生根本性改變。”張凱分析指出，受到各地監(jiān)管影響，地方國資拿地金額占比有所上升，22城均值為23%，央國企拿地金額占比接近50%。具體來看，福州、鄭州、無錫、沈陽、長春等城市的地方國資拿地金額占比偏高，杭州、合肥等長三角城市仍然是民企拿地的重點(diǎn)區(qū)域。

臨近年末，土地供應(yīng)規(guī)模的周期性高點(diǎn)也隨之來臨。近期，包括北京、成都、武漢在內(nèi)的多個(gè)城市均推出大量土地，并將于12月進(jìn)行土拍。

“預(yù)計(jì)12月土地市場在規(guī)模上將有一定回升，個(gè)別優(yōu)質(zhì)地塊引發(fā)激烈競拍，但整體熱度將保持低位運(yùn)行。”克而瑞分析認(rèn)為，房企目前仍受到“銷售疲軟”和“化債風(fēng)險(xiǎn)”兩重壓力，投資回暖還需更長時(shí)間，預(yù)計(jì)年底至2024年上半年都將保持謹(jǐn)慎的投資態(tài)度。因此，“未來投資的分化仍將圍繞兩個(gè)維度：一是取消土地限價(jià)后不同城市、不同地塊熱度分化將加劇，二是率先獲得融資支撐、銷售回穩(wěn)、現(xiàn)金流更為穩(wěn)健的房企仍將是拿地主力。”

封面圖片來源：每日經(jīng)濟(jì)新聞 資料圖