11月樓市觀察 | 以價(jià)換量！深圳迎集中開盤潮，二手房掛牌價(jià)普遍低于參考價(jià)

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“之前一段時(shí)間可能周五周末會(huì)忙一些，現(xiàn)在就每天都忙。”

“二手住宅成交連續(xù)兩個(gè)月上漲，時(shí)隔半年再上3000套。”

“我現(xiàn)在讓中介給我推薦了很多低價(jià)房源，如果遇到合適的可以簽約。”

……

臨近年底，深圳樓市中剛需購(gòu)房者開始加快看房節(jié)奏，等待合適的機(jī)會(huì)隨時(shí)準(zhǔn)備出手簽約，各個(gè)平臺(tái)中介人員近期工作也明顯忙碌了起來(lái)。

據(jù)咚咚找房統(tǒng)計(jì)，11月深圳共成交2773套新房住宅，環(huán)比增加4.5%。另?yè)?jù)樂有家研究中心監(jiān)測(cè)，11月深圳二手住宅過戶量3133套，環(huán)比上漲13%，這也是今年以來(lái)深圳第三次過戶量超3000套。

12月6日，中原地產(chǎn)華南區(qū)總裁、深圳中原總經(jīng)理鄭叔倫在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，11月深圳出臺(tái)樓市新政后，客戶線上咨詢量大幅增長(zhǎng)，門店帶看量小幅增長(zhǎng)，短期整體成交有所回升，特別是新房成交量明顯增加。“但是新政效果持續(xù)性存疑，市場(chǎng)預(yù)期難扭轉(zhuǎn)，觀望情緒較占據(jù)主導(dǎo)，成交難免出現(xiàn)沖高回落走勢(shì)。”

深圳中介掛出的新房源 圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝

新政后深圳豪宅市場(chǎng)火熱

相比之前市場(chǎng)的冷清，臨近年底，深圳某大型中介平臺(tái)工作人員朱經(jīng)理明顯忙碌了起來(lái)。之前服務(wù)過的老客戶又將房子委托給她出租，在錄系統(tǒng)的間隙她又在忙著帶看和談單。朱經(jīng)理表示，“之前一段時(shí)間可能周五周末會(huì)忙一些，現(xiàn)在每天都忙。”

11月22日，深圳官宣調(diào)整普宅標(biāo)準(zhǔn)，取消“實(shí)際成交總價(jià)750萬(wàn)元以下（含750萬(wàn)元）”限制，同時(shí)降低二套房首付比至40%。

圖片來(lái)源：樂有家研究中心

據(jù)樂有家研究中心統(tǒng)計(jì)，新政后的一周，上海二手過戶779套，環(huán)比上漲6%；二手房網(wǎng)簽1115套，環(huán)比增長(zhǎng)16%；新房網(wǎng)簽543套，環(huán)比下跌5%。近期二手房成交量持續(xù)高于新房，二手房的市場(chǎng)主導(dǎo)地位愈加明顯。

新政后深圳豪宅市場(chǎng)火熱，144平米以上的大戶型成交占比顯著上漲，12月環(huán)比提升3.1%。成交總價(jià)方面，截至12月3日，12月500萬(wàn)-800萬(wàn)元、800萬(wàn)-1000萬(wàn)元及1500萬(wàn)元以上總價(jià)區(qū)間成交占比上升，剛改、豪改及豪宅客群入市積極性提高。

不過，市場(chǎng)回暖的基礎(chǔ)是在多方博弈中，業(yè)主方在價(jià)格方面先做出了讓步。朱經(jīng)理告訴每經(jīng)記者：“最近市場(chǎng)行情好了不少，成交量起來(lái)了，客戶帶看量明顯增多了，上一周成交量已經(jīng)超過1000套了。不過客戶心態(tài)普遍都有點(diǎn)低，價(jià)格的話都是歷史新低，一套比一套低，個(gè)個(gè)都是屠龍大刀。”

參考價(jià)偏差值方面，據(jù)樂有家研究中心統(tǒng)計(jì)，12月以來(lái)的成交價(jià)低于參考價(jià)的房源占比相較11月出現(xiàn)下滑，但仍維持在超七成的高位。自4月開始，低于參考價(jià)成交的房源占比一路攀升，從三成提升至近八成，也代表著客戶心理價(jià)格在逐漸降低。業(yè)主掛牌價(jià)持續(xù)下滑，12月以來(lái)樂有家網(wǎng)的在售房源最新掛牌均價(jià)73370元/平方米，環(huán)比11月下跌1%。

這一降價(jià)趨勢(shì)在機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)中也有顯現(xiàn)。據(jù)中原地產(chǎn)研究院最新監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，12月統(tǒng)計(jì)的有效片區(qū)共有85個(gè)，其中共有61個(gè)片區(qū)掛盤均價(jià)出現(xiàn)下滑，3個(gè)片區(qū)均價(jià)不變，21個(gè)片區(qū)掛盤均價(jià)上漲，下滑片區(qū)占比總量的71.7%。與上個(gè)月相比，掛盤均價(jià)下滑的片區(qū)多了4個(gè)。

“客戶決策速度明顯有加快”

每經(jīng)記者在實(shí)地走訪中發(fā)現(xiàn)，此前因掛牌價(jià)高于政府參考價(jià)而被隱匿起來(lái)的房源，在大幅降價(jià)之后，也被貼在中介門店最顯眼的地方。而且經(jīng)過市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整之后，深圳二手房掛牌價(jià)很大一部分都低于參考價(jià)，部分房源最新掛牌房源價(jià)格更是低于參考價(jià)百萬(wàn)元左右。

“最新成交的很多客戶都是賣掉原來(lái)房子，有資金名額后再置換，所以很多業(yè)主會(huì)在價(jià)格方面讓步。”福田區(qū)置業(yè)顧問曹經(jīng)理告訴每經(jīng)記者。

近期正在看房的王女士告訴每經(jīng)記者，她最近關(guān)注的房源相比2021年最高峰時(shí)的價(jià)格幾乎腰斬，中介新推薦的房源400萬(wàn)元左右可以成交，而之前最高峰時(shí)的成交價(jià)格超過700萬(wàn)元。“猶豫現(xiàn)在能不能買，而且臨近年底，業(yè)主急需資金的話可能還會(huì)降價(jià)。”

樂有家營(yíng)銷總裁賀玲分析認(rèn)為，新政后剛需、改善型客戶入市速度加快，“我們監(jiān)控發(fā)現(xiàn)，客戶在樂有家的復(fù)看率大幅提升超20%，決策速度明顯有加快。預(yù)計(jì)接下來(lái)房?jī)r(jià)下跌幅度會(huì)進(jìn)一步收窄。”

圖片來(lái)源：咚咚找房

新房方面，深圳供應(yīng)成交量持續(xù)回升，新房迎集中開盤潮。臨近年底，房企面臨年度業(yè)績(jī)壓力，為搶收也打起了價(jià)格戰(zhàn)。據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù)，11月深圳13個(gè)項(xiàng)目取得住宅預(yù)售許可證，預(yù)售6021套新房住宅，預(yù)售面積588459平方米。其中，龍崗區(qū)和光明區(qū)的預(yù)售新房住宅分別為2759套和1588套，是11月份預(yù)售量較多的區(qū)域。

成交方面，據(jù)咚咚找房統(tǒng)計(jì)，11月深圳共有13個(gè)項(xiàng)目取得住宅預(yù)售許可證，合計(jì)預(yù)售6021套新房住宅；共成交2773套新房住宅，環(huán)比增加4.5%。此外，樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前深圳在售新房約287個(gè)項(xiàng)目，龍崗、寶安、龍華是新房供應(yīng)主力軍。安居客深圳分析認(rèn)為，從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，12月預(yù)計(jì)將會(huì)有19個(gè)住宅盤入市，共計(jì)1萬(wàn)多套房源。

在售房源持續(xù)攀升，使得開發(fā)商銷售壓力倍增，特別是新開盤的項(xiàng)目，打好銷售第一槍至關(guān)重要。某頭部房企置業(yè)顧問告訴每經(jīng)記者，其深圳項(xiàng)目最近新拿了預(yù)售證，但在取證之前已經(jīng)預(yù)熱了兩三個(gè)月，通過各個(gè)渠道蓄客，希望首次開盤能有好的銷售成績(jī)，帶動(dòng)項(xiàng)目后續(xù)銷售。

“新盤也卷啊，備案價(jià)八七折，七五折的都有，開盤價(jià)格就倒掛周邊二手房每平方米2萬(wàn)元起步，成交量最近比二手房要好，而且開發(fā)商還給我們3個(gè)點(diǎn)、甚至更多傭金。但是最近新盤也多，總體去化率不算特別高。”朱經(jīng)理告訴每經(jīng)記者。

封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 甄素靜 攝