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深圳樓市“7·15新政”3周年 新房價(jià)格仍在上漲

每日經(jīng)濟(jì)新聞 2023-07-13 21:58:25

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

深圳樓市“7·15新政”即將滿3年。

時(shí)間回到2020年,正是深圳房地產(chǎn)火熱之際。2020年7月15日,深圳針對(duì)非深戶口的剛需購房者暫停了購房許可,杜絕了單純?yōu)橘彿慷鋺羯钲诘馁彿啃袨?。彼時(shí),市場對(duì)“7·15新政”的評(píng)價(jià)是,“像制冷劑,讓深圳房地產(chǎn)市場迅速降溫”。

3年里,“7·15新政”+二手房參考價(jià)政策,使得深圳的房地產(chǎn)市場迎來了巨大變化。

“過去3年,深圳樓市變化最明顯的還是二手房市場,整體價(jià)格更低了,與賣家有了更大的議價(jià)空間。而新房市場因?yàn)檎w地價(jià)是漲的,所以價(jià)格也在緩慢上漲。”7月12日,深圳房產(chǎn)中介陳輝向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者介紹道。

樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示,2020年深圳全市二手房成交均價(jià)6.9萬元/平方米,而2023年上半年二手房成交均價(jià)為6.5萬元/平方米,相比3年前少了約4000元/平方米。

深圳龍華片區(qū)一處二手樓盤 每經(jīng)記者 陳榮浩 攝

新房價(jià)格繼續(xù)小幅上漲

新房市場方面,過去3年變化并不明顯,成交套數(shù)變化不大,價(jià)格仍在上漲。據(jù)深圳房地產(chǎn)信息網(wǎng)數(shù)據(jù),2023年上半年深圳成交1.62萬套新房住宅,而2020年上半年為1.67萬套。

從價(jià)格來看,據(jù)安居客,目前深圳的新房均價(jià)為5.96萬元/平方米,而2020年7月為4.56萬元/平方米。地價(jià)上漲是導(dǎo)致新房價(jià)格上漲的重要原因。以2022年拍出的地塊為例,不少地塊相比之前的價(jià)格均出現(xiàn)了不同程度上漲。

比如去年深圳第二批次在前海拍出的T102-0410地塊,成交樓面價(jià)為47896元/平方米,競得開發(fā)商為招商,該價(jià)格比2021年時(shí)該片區(qū)地塊貴了約1.51萬元/平方米;在寶安拍出的A208-0991地塊,成交樓面價(jià)為21215.53元/平方米,由華潤競得,該地塊比2021年同片區(qū)地塊貴了約2250元/平方米。

不過,今年的供應(yīng)量已經(jīng)是3年前的約3倍。

5月9日,深圳住建局發(fā)布《深圳市住房發(fā)展2023年度實(shí)施計(jì)劃》,提出預(yù)售和現(xiàn)售商品住房6萬套。按照目前統(tǒng)計(jì)的預(yù)售數(shù)量,上半年深圳完成了計(jì)劃供應(yīng)的約41.7%。

而過去幾年的新房供應(yīng),從公開數(shù)據(jù)看,2022年同期是14564套,2021年同期是13927套,2020年同期是8195套。也就是說,今年深圳上半年的新房供應(yīng)量,已經(jīng)比去年同期翻了一倍多,接近過去兩年的總和。

據(jù)樂有家,深圳目前新房網(wǎng)簽套數(shù)較為集中的片區(qū),主要集中在寶安、龍崗和龍華,今年上半年網(wǎng)簽套數(shù)均在3000套以上。

“今年上半年,深圳多數(shù)新房的整體去化率并不理想,多數(shù)開盤去化率在三至五成,甚至部分新房去化率不足3成。”美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹7月初在接受記者采訪時(shí)提到,目前深圳開盤去化能到七八成以上的就已經(jīng)很不錯(cuò)了,“整體來說,可售型人才房的預(yù)售套數(shù)推高了新房可售量,分流了部分市場剛需。”

二手房市場格局改變

新房的上車門檻,相比3年前并沒有變低,但二手房上車門檻顯著降低。

樂有家數(shù)據(jù)顯示,2023年上半年,深圳二手住宅過戶量達(dá)到16236套,雖然二手房成交情況同比2022年同期是上漲的,但相比2020年上半年4.4萬套的成交,2021年上半年2.8萬套的成交,仍然處于低位。

湯安的置業(yè)目標(biāo)很明確,首付不超過70萬元,首選住宅,一房一廳,面積在50平方米左右,距離自己在南山上班的地方不超過一個(gè)小時(shí)。

據(jù)湯安介紹,自己在2021年看房時(shí)可選項(xiàng)并不是太多,考慮的區(qū)域主要是龍崗和羅湖的一些二手房,“當(dāng)時(shí)這個(gè)價(jià)格上車還夠嗆,但現(xiàn)在可選項(xiàng)多了很多,且價(jià)格比之前也降了不少。”

今年4月時(shí),湯安上車了羅湖東門片區(qū)一個(gè)樓齡近20年的樓盤,面積為38平方米,一房一廳,總價(jià)約220萬元,項(xiàng)目臨近文錦、湖貝、向西村三個(gè)地鐵站。

據(jù)湯安透露,“2021年看過同樣面積的戶型,當(dāng)時(shí)總價(jià)在288萬元左右,算上首付和各種費(fèi)用,還是挺有壓力?,F(xiàn)在總價(jià)降到了220萬元,相當(dāng)于兩年總價(jià)降了68萬元。”

另據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者7月初對(duì)深圳部分二手房樓盤的調(diào)查,“可議價(jià)”“相比前兩年顯著降價(jià)”基本成為深圳二手房市場常態(tài)。

以記者看過的一套位于龍華片區(qū)紅山地鐵站附近的特發(fā)和平里房源為例,目前業(yè)主掛牌價(jià)普遍在6.4萬~6.8萬元/平方米。比如,一套3室2廳88平方米朝南方向的,業(yè)主掛牌價(jià)為569萬元,折合單價(jià)6.45萬元/平方米。

而該樓盤2020年時(shí)同等面積的房源成交價(jià)普遍在700萬元以上,另據(jù)陪同記者看房的中介陳輝解釋,“這個(gè)房子得房率較高,同樣面積的房子,2021年賣到過800萬元以上?,F(xiàn)在主要是片區(qū)內(nèi)樓盤太多,加之市場行情不好,所以價(jià)格也就下來了。”

像特發(fā)和平里這樣的樓盤并非個(gè)例。據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù),在2020年和2023上半年兩個(gè)時(shí)間段均有成交的樣本樓盤中,成交均價(jià)上漲的樓盤占比約26%,而下跌的樓盤占比近74%,占大部分比例。

7月11日晚間,樂有家研究中心向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出,“2021年下半年開始,深圳樓市進(jìn)入了一手占主導(dǎo)的局面,一二手成交占比大約是7:3。但隨著二手交易量的回升,二手回歸市場主導(dǎo),2023年上半年一二手占比已經(jīng)回到1:1?,F(xiàn)在深圳的二手房市場,經(jīng)過2年的價(jià)格調(diào)整,二手房與新房之間的價(jià)差逐漸縮小,現(xiàn)在市面上也有不少業(yè)主低價(jià)出售,淘到二手筍盤的可能性大大增加,上車門檻降低。”

(應(yīng)受訪者要求,文中湯安、陳輝為化名)

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