二手房市場(chǎng)觀察·合肥 | 二手房掛牌量超10萬(wàn)套，合肥新政落地后主動(dòng)降價(jià)房源增多

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“9月份以來(lái)的20天時(shí)間，成交量已經(jīng)比之前2個(gè)月都高了。價(jià)格還是這樣，今年3月份到現(xiàn)在房?jī)r(jià)一直在降，不過(guò)現(xiàn)在基本上已經(jīng)穩(wěn)住了。”合肥鏈家置業(yè)顧問(wèn)陳芳告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

9月15日，合肥發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知》，全面取消限購(gòu)，并調(diào)整限售和信貸等政策。此前的7月28日，安徽省委常委、合肥市委書記虞愛(ài)華主持召開專題會(huì)議，明確要抓緊完善推進(jìn)商品房“現(xiàn)房銷售”試點(diǎn)、積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)、試行取消商品房的樓層差價(jià)率限制等十條措施。

值得注意的是，此次新政發(fā)布后，合肥的二手房市場(chǎng)出現(xiàn)短暫的漲價(jià)房源增加現(xiàn)象，而主動(dòng)降價(jià)的二手房源單日最高超過(guò)3000套。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉9月21日向每經(jīng)記者分析認(rèn)為，合肥是全國(guó)一二線城市中樓市庫(kù)存壓力較小的城市之一，供求關(guān)系相對(duì)健康。加上產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)、城市能級(jí)的不斷升級(jí)，合肥對(duì)周邊城市的人口虹吸效應(yīng)越來(lái)越明顯。“合肥取消限購(gòu)限售后，預(yù)期將領(lǐng)先其他二線城市率先復(fù)蘇回暖，在本輪復(fù)蘇中也是一支潛力股。”

主動(dòng)降價(jià)房源增加

9月15日新政落地后，合肥二手房市場(chǎng)掛牌量明顯上升。

據(jù)諸葛找房，在本次新政發(fā)布后，除9月16日至17日主動(dòng)漲價(jià)的二手房源稍有增多外，此后漲價(jià)房源明顯減少。而9月17日，合肥主動(dòng)降價(jià)的二手房源超過(guò)3000套。

以9月20日為例，合肥新增3874套掛牌房源，較9月19日增加了近1成。此外，9月20日有679套二手房源主動(dòng)降價(jià)，9月21日主動(dòng)降價(jià)的二手房源則有903套。目前合肥二手房掛牌均價(jià)較8月份下降了1.07%。

張宏偉表示，“合肥二手房以長(zhǎng)豐、肥東等外圍縣去化壓力最大，其次是肥西和新站。其他區(qū)域都算正常，沒(méi)有那么大的去庫(kù)存壓力。”

來(lái)源：諸葛找房

以肥西的綠地海德公館小區(qū)為例，8月份在鏈家平臺(tái)共成交了4套住宅，成交單價(jià)在13000-14500元/平方米，但對(duì)比2022年8月的成交均價(jià)17000-18000元/平方米，價(jià)格回落了7%。

“不僅僅肥西，整個(gè)合肥二手房都不太好賣。”中介陳芳對(duì)每經(jīng)記者說(shuō)，”賣得如何還是與價(jià)格有關(guān)，現(xiàn)在低價(jià)出售房源的大多是置換的。”

如綠地海德公館，當(dāng)前掛牌的二手房源超過(guò)170套。“以87平方米兩房為例，掛牌價(jià)在130萬(wàn)元以下的才是誠(chéng)心賣的；如果不是很著急，掛牌價(jià)基本在130萬(wàn)-135萬(wàn)元，甚至掛140萬(wàn)-170萬(wàn)元的都有。”陳芳介紹道。

來(lái)源：諸葛找房

陳芳介紹，8月份一套掛牌136萬(wàn)元的房源，最終以124.8萬(wàn)元成交。而隨后成交的同面積戶型，成交價(jià)甚至降至121.9萬(wàn)元、118.8萬(wàn)元。每經(jīng)記者翻看歷史成交記錄發(fā)現(xiàn)，同樣面積的房源在2021年7月曾賣出過(guò)171萬(wàn)元的價(jià)格。

濱湖新區(qū)世紀(jì)城板塊的房產(chǎn)中介朱靖嶼告訴每經(jīng)記者，“2、3月后，二手房?jī)r(jià)格就一直在跌，現(xiàn)在便宜的房子都賣掉了，剩下價(jià)格較貴的也買不動(dòng)，整體來(lái)看價(jià)格基本上平穩(wěn)了。”

“便宜的房子搶得快，今天有一套，客戶下午來(lái)看了就成交了。”朱靖嶼表示，“新政之后，大家心態(tài)都是矛盾的，房東怕賣便宜了，買房人怕買貴了，大家都在觀望。”

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年第38周（09月11日-09月17日）合肥市二手住宅市場(chǎng)均價(jià)為20476元/平方米，環(huán)比上周下跌0.09%。其中，政務(wù)區(qū)、濱湖、高新區(qū)房?jī)r(jià)占據(jù)前三甲。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，8月份，合肥商品房新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.2%；二手房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.3%，同比下跌1.8%。從歷史數(shù)據(jù)看，從今年3月起，合肥二手房?jī)r(jià)格環(huán)比開始由漲轉(zhuǎn)跌，除了3月持平、4、5月恢復(fù)由于去年同期低基數(shù)而恢復(fù)上行外，其余15個(gè)月份都處于同比下跌之中。

掛牌量仍處高位

截至9月21日中午，根據(jù)貝殼數(shù)據(jù)顯示，合肥在售二手房源108424套，庫(kù)存仍然處于10萬(wàn)+套的高位。

每經(jīng)記者注意到，合肥的看房熱度已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月上行，8月份新增帶看接近27萬(wàn)次，正逐步從底部走出。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年8月，合肥二手住宅均價(jià)19019元/平方米，環(huán)比下跌0.17%，跌幅較7月收窄0.02個(gè)百分點(diǎn)；同比上漲2.10%，漲幅較去年同期收窄2.52個(gè)百分點(diǎn)。2023年1-8月，合肥二手住宅價(jià)格累計(jì)上漲0.20%，漲幅較去年同期收窄3.00個(gè)百分點(diǎn)。

來(lái)源：中指研究院

2023年1-8月，合肥二手住宅成交面積為398萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)64.4%；二手住宅成交套數(shù)為41940套，同比增長(zhǎng)64.0%。瑤海區(qū)、蜀山區(qū)、包河區(qū)等區(qū)域?yàn)楹戏识肿≌山恢髁^(qū)域，共成交2萬(wàn)套，占城市成交套數(shù)的44.9%。其中，成交套數(shù)同比增長(zhǎng)的區(qū)域有肥東縣、肥西縣、濱湖區(qū)等，同比分別增長(zhǎng)227.4%、143.4%、102.7%。

來(lái)源：中指研究院

張宏偉分析認(rèn)為，“合肥這樣的供求關(guān)系在全國(guó)其他城市橫向比較起來(lái)，其實(shí)是極少有的健康，其他城市新房供應(yīng)量比較大，只有合肥供求關(guān)系算是比較合理，未來(lái)市場(chǎng)一旦有好轉(zhuǎn)，新房市場(chǎng)馬上就會(huì)反彈。”

陳芳則告訴每經(jīng)記者，“前陣子很多人覺(jué)得，后面會(huì)不會(huì)還出政策，如果再出政策的話則對(duì)買賣雙方都有利，所以導(dǎo)致此前市場(chǎng)上觀望的人較多。但現(xiàn)在政府該出的政策都出來(lái)了，所以這個(gè)月我們成交就很高。”

“從整體來(lái)看，合肥還沒(méi)有完全進(jìn)入到存量房市場(chǎng)，新房二手房按套數(shù)比基本為1：1，因此一二手房置換聯(lián)動(dòng)的趨勢(shì)肯定沒(méi)有上海、北京這么強(qiáng)。因?yàn)樗┬桕P(guān)系好，新房一定會(huì)賣得好，但是二手房有可能會(huì)持保持外圍市場(chǎng)繼繼降價(jià)成交，而核心區(qū)域因?yàn)橛袃r(jià)格倒掛，前期買的還去套現(xiàn)或有置換需求，還是會(huì)進(jìn)入正常的交易狀態(tài)。”

（應(yīng)受訪者要求，文中陳芳、朱靖嶼為化名）

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