二手房市場觀察·合肥 | 二手房掛牌量超10萬套，合肥新政落地后主動降價房源增多

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“9月份以來的20天時間，成交量已經(jīng)比之前2個月都高了。價格還是這樣，今年3月份到現(xiàn)在房價一直在降，不過現(xiàn)在基本上已經(jīng)穩(wěn)住了。”合肥鏈家置業(yè)顧問陳芳告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者。

9月15日，合肥發(fā)布《關(guān)于進一優(yōu)化房地產(chǎn)調(diào)控政策的通知》，全面取消限購，并調(diào)整限售和信貸等政策。此前的7月28日，安徽省委常委、合肥市委書記虞愛華主持召開專題會議，明確要抓緊完善推進商品房“現(xiàn)房銷售”試點、積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計價、試行取消商品房的樓層差價率限制等十條措施。

值得注意的是，此次新政發(fā)布后，合肥的二手房市場出現(xiàn)短暫的漲價房源增加現(xiàn)象，而主動降價的二手房源單日最高超過3000套。

鏡鑒咨詢創(chuàng)始人張宏偉9月21日向每經(jīng)記者分析認為，合肥是全國一二線城市中樓市庫存壓力較小的城市之一，供求關(guān)系相對健康。加上產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級、城市能級的不斷升級，合肥對周邊城市的人口虹吸效應(yīng)越來越明顯。“合肥取消限購限售后，預(yù)期將領(lǐng)先其他二線城市率先復(fù)蘇回暖，在本輪復(fù)蘇中也是一支潛力股。”

主動降價房源增加

9月15日新政落地后，合肥二手房市場掛牌量明顯上升。

據(jù)諸葛找房，在本次新政發(fā)布后，除9月16日至17日主動漲價的二手房源稍有增多外，此后漲價房源明顯減少。而9月17日，合肥主動降價的二手房源超過3000套。

以9月20日為例，合肥新增3874套掛牌房源，較9月19日增加了近1成。此外，9月20日有679套二手房源主動降價，9月21日主動降價的二手房源則有903套。目前合肥二手房掛牌均價較8月份下降了1.07%。

張宏偉表示，“合肥二手房以長豐、肥東等外圍縣去化壓力最大，其次是肥西和新站。其他區(qū)域都算正常，沒有那么大的去庫存壓力。”

來源：諸葛找房

以肥西的綠地海德公館小區(qū)為例，8月份在鏈家平臺共成交了4套住宅，成交單價在13000-14500元/平方米，但對比2022年8月的成交均價17000-18000元/平方米，價格回落了7%。

“不僅僅肥西，整個合肥二手房都不太好賣。”中介陳芳對每經(jīng)記者說，”賣得如何還是與價格有關(guān)，現(xiàn)在低價出售房源的大多是置換的。”

如綠地海德公館，當前掛牌的二手房源超過170套。“以87平方米兩房為例，掛牌價在130萬元以下的才是誠心賣的；如果不是很著急，掛牌價基本在130萬-135萬元，甚至掛140萬-170萬元的都有。”陳芳介紹道。

來源：諸葛找房

陳芳介紹，8月份一套掛牌136萬元的房源，最終以124.8萬元成交。而隨后成交的同面積戶型，成交價甚至降至121.9萬元、118.8萬元。每經(jīng)記者翻看歷史成交記錄發(fā)現(xiàn)，同樣面積的房源在2021年7月曾賣出過171萬元的價格。

濱湖新區(qū)世紀城板塊的房產(chǎn)中介朱靖嶼告訴每經(jīng)記者，“2、3月后，二手房價格就一直在跌，現(xiàn)在便宜的房子都賣掉了，剩下價格較貴的也買不動，整體來看價格基本上平穩(wěn)了。”

“便宜的房子搶得快，今天有一套，客戶下午來看了就成交了。”朱靖嶼表示，“新政之后，大家心態(tài)都是矛盾的，房東怕賣便宜了，買房人怕買貴了，大家都在觀望。”

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年第38周（09月11日-09月17日）合肥市二手住宅市場均價為20476元/平方米，環(huán)比上周下跌0.09%。其中，政務(wù)區(qū)、濱湖、高新區(qū)房價占據(jù)前三甲。

國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，8月份，合肥商品房新房價格環(huán)比下跌0.2%；二手房價格環(huán)比下跌0.3%，同比下跌1.8%。從歷史數(shù)據(jù)看，從今年3月起，合肥二手房價格環(huán)比開始由漲轉(zhuǎn)跌，除了3月持平、4、5月恢復(fù)由于去年同期低基數(shù)而恢復(fù)上行外，其余15個月份都處于同比下跌之中。

掛牌量仍處高位

截至9月21日中午，根據(jù)貝殼數(shù)據(jù)顯示，合肥在售二手房源108424套，庫存仍然處于10萬+套的高位。

每經(jīng)記者注意到，合肥的看房熱度已經(jīng)連續(xù)4個月上行，8月份新增帶看接近27萬次，正逐步從底部走出。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年8月，合肥二手住宅均價19019元/平方米，環(huán)比下跌0.17%，跌幅較7月收窄0.02個百分點；同比上漲2.10%，漲幅較去年同期收窄2.52個百分點。2023年1-8月，合肥二手住宅價格累計上漲0.20%，漲幅較去年同期收窄3.00個百分點。

來源：中指研究院

2023年1-8月，合肥二手住宅成交面積為398萬平方米，同比增長64.4%；二手住宅成交套數(shù)為41940套，同比增長64.0%?，幒^(qū)、蜀山區(qū)、包河區(qū)等區(qū)域為合肥二手住宅成交主力區(qū)域，共成交2萬套，占城市成交套數(shù)的44.9%。其中，成交套數(shù)同比增長的區(qū)域有肥東縣、肥西縣、濱湖區(qū)等，同比分別增長227.4%、143.4%、102.7%。

來源：中指研究院

張宏偉分析認為，“合肥這樣的供求關(guān)系在全國其他城市橫向比較起來，其實是極少有的健康，其他城市新房供應(yīng)量比較大，只有合肥供求關(guān)系算是比較合理，未來市場一旦有好轉(zhuǎn)，新房市場馬上就會反彈。”

陳芳則告訴每經(jīng)記者，“前陣子很多人覺得，后面會不會還出政策，如果再出政策的話則對買賣雙方都有利，所以導(dǎo)致此前市場上觀望的人較多。但現(xiàn)在政府該出的政策都出來了，所以這個月我們成交就很高。”

“從整體來看，合肥還沒有完全進入到存量房市場，新房二手房按套數(shù)比基本為1：1，因此一二手房置換聯(lián)動的趨勢肯定沒有上海、北京這么強。因為他供需關(guān)系好，新房一定會賣得好，但是二手房有可能會持保持外圍市場繼繼降價成交，而核心區(qū)域因為有價格倒掛，前期買的還去套現(xiàn)或有置換需求，還是會進入正常的交易狀態(tài)。”

（應(yīng)受訪者要求，文中陳芳、朱靖嶼為化名）

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封面圖片來源：視覺中國-VCG211268759544