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上海北京杭州合肥,二手房交易量都大跌,發(fā)生了啥?

每日經(jīng)濟新聞 2023-05-12 00:32:38

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝 盧祥勇 蓋源源    

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在經(jīng)歷了“金三”的成交量高位后,多城二手房市場在“銀四”出現(xiàn)大幅回落。

公開數(shù)據(jù)顯示,4月份,上海二手住房成交17334套,環(huán)比下降26.71%;北京二手房住宅網(wǎng)簽13997套,環(huán)比下跌37.3%;杭州二手住宅成交5883套,環(huán)比下降32.7%;南京二手房成交11318套,環(huán)比下跌13%;合肥二手房成交量2127套,環(huán)比暴跌40%……

價格方面,據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù),4月100個重點城市二手住宅市場均價為15662元/平方米,環(huán)比下降0.15%,較上月擴大0.05個百分點;同比下降0.4%,較上月擴大0.13個百分點。

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“一季度,前期積壓需求集中釋放疊加部分入學(xué)購房需求釋放,熱點城市二手房市場成交快速上升,成交量處在2019年以來同期高位。而4月份受掛牌量持續(xù)走高影響,二手房價格承壓,多數(shù)城市價格環(huán)比下跌。”

5月10日,中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜在接受《每日經(jīng)濟新聞》記者微信采訪時表示,二手房市場的城市分化較為明顯,4個一線城市二手房價格環(huán)比均上漲,表現(xiàn)相對穩(wěn)健;二線城市和三四線代表城市的二手房價格環(huán)比分別下跌0.18%和0.22%,價格表現(xiàn)走弱。”

陳文靜指出,伴隨著前期積壓需求的快速釋放后,4月份購房者入市動能不足,各城市二手房活躍度普遍回落。整體來看,4月二手房成交量的回落,一方面受季節(jié)性因素影響,另一方面也是積壓需求帶動的高基數(shù)下的正?;芈?。

與此同時,購房者的熱情在數(shù)據(jù)表現(xiàn)上同樣直觀。58安居客統(tǒng)計顯示,4月全國40城二手房購房需求熱度出現(xiàn)較大幅度的回落,看房需求熱度指數(shù)為0.65,環(huán)比上月下跌了16.7%。

“在持續(xù)保交樓、舊改房票只能購買新房等一系列利好新房市場的政策加持之下,二手房市場相對就冷清了不少。”58安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟表示,二手房市場景氣度指數(shù)在4月出現(xiàn)明顯拐頭向下走勢,并且已跌至偏冷和冰封的臨界值,主要也是需求不足導(dǎo)致。”

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全國40城二手房看房需求熱度走勢 數(shù)據(jù)來源:安居客

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上海:成交量跌近3成

價格連漲14個月

原本3月份就著急看房的宋女士,如今也有些“篤悠悠”了——每個周末看一兩套房,如果樓層朝向不符合自己要求,也就不看了。“幫父母置換房子,既然市場比較穩(wěn)定,那就慢慢選。”

“小陽春”熱情過后,成交量開始顯出疲態(tài)。來自同策研究院的數(shù)據(jù)顯示,4月份上海二手房成交1.72萬套,環(huán)比下跌28%。

價格方面,據(jù)諸葛找房統(tǒng)計,4月上海二手住宅市場均價為73998元/平方米,環(huán)比上漲0.45%,環(huán)比漲幅較上月擴大0.06個百分點。至此,上海二手住宅市場均價已連續(xù)平穩(wěn)上漲14個月。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認為,“4月份二手房成交量雖然比3月下降了約7000套,但還是符合上海二手房交易穩(wěn)健的基調(diào)。盡管沒有達到2萬套的水平,但還算是在合理的區(qū)間內(nèi)運行。如果低于15000套,那就意味著整個市場真的比較‘冷’了。”

工作在一線的房產(chǎn)中介們,對于上海二手房市場的感受更為直觀。

“門店成交量比2月、3月差一點,但也還可以,只比3月份減少了10%左右。帶看比較多,很多客戶該買還是在買。主要是剛需和置換改善等需求,投資客少。”21世紀不動產(chǎn)上海某門店的李小憶告訴記者。

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數(shù)據(jù)來源:同策研究院

相比成交量,4月份上海二手房掛牌量繼續(xù)高位盤整。據(jù)盧文曦介紹,上海每周新增的二手房掛牌量在1.3萬套左右,從絕對值來看,依舊處于高位。

“實際上,房東賣了都是要買的,掛牌量大只能說明置換需求大,不能說明供過于求或市場下滑。對于房東來說,掛牌價格都定得比較高,但如果掛了很久賣不出,看著同類房源掛牌多也會降價。目前市場,要樓層好、房型好、沒有硬傷的房子,加上定價合理,才具備賣出去的可能。”李小憶告訴記者,“買房人心態(tài)很穩(wěn),因為價格穩(wěn)定,一定要挑到自己喜歡的、滿意的、性價比高的房子,才會下手。”

盧文曦表示,“從整個二手房市場來看,上半年剩下的時間更多的是需要繼續(xù)夯實底部,強化交易價格。我個人判斷二手房價格還會有一定的回調(diào)空間。并不是說一下子會有比較大的折扣,更多的可能是有3%到5%的議價空間,比較穩(wěn)定的運行。”

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北京:成交量跌超3成

短期仍存下降壓力

在3月二手房市場大規(guī)模釋放下,4月北京二手房成交活躍度下降,同環(huán)比雙雙轉(zhuǎn)降。

據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示,4月北京二手住宅成交13928套,環(huán)比下降34.65%,同比下降1.2%。不過,從月均成交水平來看,2023年前4月北京二手住宅平均成交14716套,較2022年同期上升15.46%。

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在鏈家購房平臺上,海淀區(qū)新外大街的一套三居室掛牌價900萬元,單價近11萬元/平方米。“這套房剛剛登記第4天,大概有12組客人看過。”北京當?shù)刂薪橼w凌峰5月10日對記者說,“這是比較熱門的房源,業(yè)主置換時已經(jīng)預(yù)定了房子,所以交易周期給不了很長,價格還有空間。”

5月11日,記者再次打開鏈家APP,發(fā)現(xiàn)上述房源價格已經(jīng)下調(diào)至885萬元。

“北京現(xiàn)在80%-90%的人買賣房子,都是換房,手里拿著五六百萬現(xiàn)金買房的客戶群體特別少,所以現(xiàn)在市場上沒有太大的價格波動余地,屬于一個穩(wěn)定期。”

3月份,北京二手房成交量22192套,2月份也有15315套,4月成交量快速萎縮,但掛牌量卻仍在上升。陳文靜分析認為,購房者議價空間變大,二手房成交節(jié)奏出現(xiàn)一定放緩趨勢,北京“一區(qū)一策”試點尚未真正落地,短期存在一定政策優(yōu)化預(yù)期,或?qū)Χ址渴袌龌钴S度起到帶動效果。

另一方面,前4月北京新房市場熱火朝天,新建商品住宅成交17931套,同比上漲39.8%。不過,供應(yīng)卻同比下跌33.6%,房山、順義的多個高性價比剛需盤熱銷,也搶走了一部分剛需。

“整體來看,短期內(nèi)北京二手房成交規(guī)模存在下降壓力,但隨著政策優(yōu)化預(yù)期的增強,二手房市場仍有望保持一定活躍度。”陳文靜表示。

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南京:學(xué)區(qū)房降溫

新增掛牌量降超4成

據(jù)我愛我家研究院數(shù)據(jù)顯示,4月南京全市二手房成交11318套(含高淳、溧水),環(huán)比下跌13%。

不過,4月南京二手房新增掛牌量7514套,環(huán)比減少42.2%。我愛我家南京研究院認為,一方面是因為部分業(yè)主趁年初高峰期已將房源掛出;另一方面也是因為市場預(yù)冷,不少業(yè)主在觀望樓市走勢,謹慎掛牌。

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位于南京市主城區(qū)的云錦美地,目前掛牌量大約90套。“這算是比較正常的量,即使是2018年掛牌量最低谷的時候也有七八十套。南京2月份這波成交量上漲,主要是2022年年底想買又沒買的客戶,過完年正好交易,所以說2月份有一個小井噴。還有一個原因是很多需要學(xué)區(qū)房的人,在這個時間點必須要買了。”南京當?shù)胤慨a(chǎn)中介潘莉娜告訴記者。

價格方面,4月南京二手房成交均價達30628元/平方米,相較3月份環(huán)比下跌1.9%。我愛我家南京研究院認為,由于3月份處于學(xué)區(qū)房交易高峰期,學(xué)區(qū)房價格通常情況下都會高于一般住宅價格,從而使二手房市場交易均價高于通常。4月份價格下降,與學(xué)區(qū)房交易高峰結(jié)束也有著很大關(guān)系。“4月新增掛牌房源均價為33637元/平方米,環(huán)比下滑5.3%,也是近一年來的絕對低谷值。”

在潘莉娜看來,“正常情況下,房東都不愿意降價很多,除非有特殊需求急賣的情況下才可能大降,這也是有一種互相間的博弈吧。業(yè)主也會參考上半年和去年底的成交價格,比如云錦美地這個103平方米的戶型,最高峰時可賣到520萬元,后來曾有過480萬元成交的情況,大部分業(yè)主都覺得太便宜不能接受。”

從成交周期走勢來看,4月南京二手房客戶平均成交周期46.2天,環(huán)比減少8.9天;房源平均成交周期188.4天,環(huán)比也縮短7.6天。這也說明,當前市場環(huán)境下,南京二手房買賣雙方的成交意向度都較高,整體成交節(jié)奏明顯加快。

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杭州:“小陽春”熄火

成交量跌破萬套

杭州市場新房、二手房的分化,比其他城市更為明顯。

據(jù)杭州貝殼研究院數(shù)據(jù),包含臨安和自主成交數(shù)據(jù),4月份杭州二手房成交量為7635套,環(huán)比3月份破萬套的成交量下跌約30%,不過同比去年4月份增長量達82%。

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另一方面,為了緩解二手房去化壓力,杭州4月起連續(xù)多個區(qū)域?qū)嵭?ldquo;一區(qū)一策”的樓市精準化調(diào)控政策。

4月14日,錢塘區(qū)的下沙街道和河莊街道加入差異化限購的范圍,即外地戶籍只需1個月社保即可購買該區(qū)域內(nèi)新房或二手房,本地戶籍無需社保,購買二套房不受落戶5年限制。至此,杭州錢塘區(qū)全域放松限購。4月23日,杭州臨平區(qū)將臨平街道加入臨平區(qū)限購放寬區(qū)域,這意味著外地戶籍只需1個月社保即可購買該區(qū)新房或二手房。

同時,4月份杭州住房公積金優(yōu)惠政策再次調(diào)整,多子女家庭購買首套普通自住住房且首次申請住房公積金貸款的,貸款額度可按家庭當期最高貸款限額上浮20%確定。

從成交結(jié)構(gòu)上看,杭州4月二手房市場熱銷樓盤仍以近郊剛需樓盤為主,成交均價多在30000元/平方米以內(nèi)。這類樓盤普遍為次新房,周邊配套較成熟,距離核心區(qū)較近且有小戶型,總價可控制在300萬元以內(nèi)。而4月杭州新房成交套數(shù)TOP10項目,普遍為近郊板塊,單價在25000元/平方米左右,套均面積為110平方米左右的剛改項目。

“當前杭州二手房掛牌量處在歷史高位,二手房價格下行壓力加大,購房者持幣觀望情緒進一步加重,短期來看杭州二手房成交規(guī)?;蚶^續(xù)走低。”

陳文靜指出,進入二季度,去年積壓需求已基本釋放結(jié)束,但居民收入及就業(yè)預(yù)期尚未扭轉(zhuǎn),市場仍面臨下行壓力。“未來,城市分化仍將是市場主要特征之一,熱點城市在政策寬松和需求支撐下,市場有望持續(xù)平穩(wěn)恢復(fù),但多數(shù)城市的樓市調(diào)整壓力仍然較大。”

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合肥:限購松綁滿月

二手房反而難賣了

與一線城市不同的是,合肥二手房交易更容易被市場情緒影響。

貝殼數(shù)據(jù)顯示,4月合肥二手房成交量僅2127套,與2月份的3532套相比,暴跌40%?;乜唇?個月合肥的二手房成交量可以發(fā)現(xiàn),自從2月份成交量份飆升之后,合肥的二手房成交量正在逐月下跌。

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近一年合肥二手房價格走勢 數(shù)據(jù)來源:安居客

記者從貝殼APP上看到,合肥4月份二手房新增供應(yīng)保持平穩(wěn),但新增帶看出現(xiàn)了非常明顯的沖高回落。在2月份,新增帶看猛升至33.4萬次,到了3月份增速放緩,為36.7萬次;而4月份直接降到27.8萬次,降幅達24%。

值得注意的是,4月初合肥已經(jīng)調(diào)整了購房政策,對持有安徽省居住證(或電子居住證、安徽省居住證確認單)且居住地址在安徽省合肥市的非本市戶籍居民家庭,可在合肥市限購區(qū)域購買1套住房。此外,有60歲及以上成員、或有未成年子女的二孩及以上多子女戶籍居民家庭,可購買第3套住房。

5月10日,在合肥從事中介行業(yè)12年的張曉龍告訴記者,“外地戶籍辦個居住證就能買房,現(xiàn)在只剩下限購兩個字沒拿掉了。”

不過,在合肥頻頻加推新盤、一二手房價格倒掛的背景下,二手房對于剛需和改善型需求的吸引力進一步下降。據(jù)不完全統(tǒng)計,僅4月份,合肥就有5342套新房源入市。

據(jù)張曉龍介紹,在合肥4月份為數(shù)不多的二手房成交中,約50%成交房源是學(xué)區(qū)房,30%是改善型住房,剩下的20%是剛需。“二手房里面成交主要還是學(xué)區(qū)房撐起來的。”

“其實政策都已經(jīng)到底,只是傳導(dǎo)到市場還需要一定的時間。但房東現(xiàn)在心態(tài)很穩(wěn),反正房價已經(jīng)是跌無可跌了。”張曉龍表示,“當你關(guān)注了一個月的房子還在賣;關(guān)注了兩個月、三個月,這套房子還沒賣掉,你肯定覺得不能買,所以現(xiàn)在市場處于膠著狀態(tài)。”

據(jù)安居客統(tǒng)計,近半年合肥二手房價格走勢平穩(wěn),4月份均價為16222元/平方米,較3月份的16158元/平方米略有上漲;而去年12月,合肥的二手房均價為16265元/平方米。

記者|包晶晶 編輯|魏文藝 盧祥勇 蓋源源

校對|孫志成

封面圖來源:每經(jīng)記者 王佳飛 攝

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