“以舊換新”多城開花：有客戶僅12天就賣掉老房置換新房，但降價(jià)賣舊仍是主流，政策實(shí)施細(xì)節(jié)待進(jìn)一步完善

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

9月1日以來，濟(jì)南、南京、淄博、泰安等多個(gè)城市紛紛推出“以舊換新”購房政策。

這些政策的實(shí)施效果如何？又遇到了哪些困難？

多名業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，“以舊換新”政策是一次有益的嘗試，對(duì)于當(dāng)前低迷的房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一定改善作用。既能解決房地產(chǎn)市場(chǎng)的困局，又能激活供給和需求兩個(gè)端點(diǎn)。

有客戶僅用12天就將老房子賣掉

濟(jì)南首先推出了“以舊換新”購房政策。該政策規(guī)定，市民在出售原有住房后，可憑相關(guān)證明在一定時(shí)間內(nèi)購買新的住房，并享受一定的優(yōu)惠政策。隨后，南京市、淄博市和泰安市也于9月10日、15日和18日分別推出了類似政策。

不過對(duì)于購房者而言，真金白銀的補(bǔ)貼或許更具吸引力。具體來看，南京各個(gè)區(qū)補(bǔ)貼政策不同，如江北新區(qū)和棲霞區(qū)均規(guī)定，購買新建商品住房補(bǔ)助合同備案總價(jià)1%；出售自有住房并在江北新區(qū)購買90平方米以上新建商品住房，再額外補(bǔ)助合同備案總價(jià)0.5%。

南京房協(xié)分析認(rèn)為，從市場(chǎng)表現(xiàn)來看，近幾周上市量無明顯變化，但新政后認(rèn)購量顯著回升，已經(jīng)連續(xù)2周出現(xiàn)環(huán)比上漲，上周漲幅更是超30%，且據(jù)案場(chǎng)反饋多個(gè)項(xiàng)目到訪量都創(chuàng)近期新高，市場(chǎng)部熱度顯著回升，購房者購房意愿明顯提升，政策助力疊加傳統(tǒng)“金九銀十”營銷，對(duì)于成交的助推作用或?qū)⒊掷m(xù)加大。

同樣實(shí)施近兩周，淄博的“以舊換新”似乎并沒有想象中順利，當(dāng)下市場(chǎng)環(huán)境二手房出售需要更多讓利。

淄博當(dāng)?shù)匾幻Y深中介9月20日在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)表示，正常市場(chǎng)價(jià)掛牌價(jià)是不好出手的，相對(duì)來說二手房房主定了新房后，可能會(huì)愿意低價(jià)出售二手房。在他看來，政策刺激了市場(chǎng)，新房、二手房最近成交量基本成正比。

淄博12345政府服務(wù)便民服務(wù)熱線此前曾回復(fù)每經(jīng)記者：“房屋以舊換新是非政府性的，而是倡議性的行業(yè)間活動(dòng)。”

在濟(jì)南，根據(jù)貝殼方面披露的案例，有客戶僅用了12天就將自己的老房子賣掉，并順利鎖定新房，成功簽訂協(xié)議買到新房。

9月21日，貝殼找房韓經(jīng)理向記者介紹：“先（去新房項(xiàng)目）把房子定下來，開發(fā)商給30-60天時(shí)間，如果房子賣了就正常交首付，如果房子沒賣，定金退給購房者，但只限幾個(gè)項(xiàng)目。”在他看來，適當(dāng)降價(jià)就有賣出的機(jī)會(huì)，目前換房的人挺多，大多數(shù)舊房子都在往下掉價(jià)。

青島綠地國科小鎮(zhèn)·蘭亭郡也推出了舊房換新房計(jì)劃，置業(yè)顧問告訴記者，參與項(xiàng)目比較多，但目前還沒有業(yè)主走完完整的交易流程，正在找第三方對(duì)舊房屋進(jìn)行價(jià)格評(píng)估。

在南通，政策此前也鼓勵(lì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)開展“換新購”業(yè)務(wù)合作，對(duì)出售主城區(qū)范圍內(nèi)自有住房，并在2023年9月16日至2024年3月31日期間購買主城區(qū)范圍內(nèi)首套或第二套新建商品住房的，再給予所購新建商品住房購房款總額0.5%的購房補(bǔ)助。出售舊房日期與購買新房日期須相差365日內(nèi)（含）。

不過從多名地產(chǎn)中介反饋來看收效甚微，降價(jià)賣掉舊房子依舊是主流。

“目前市場(chǎng)改觀不大，約客戶出來看房，基本都推辭到國慶再看，成交量也不大。”德祐地產(chǎn)徐經(jīng)理在接受每經(jīng)記者電話采訪時(shí)表示，個(gè)稅補(bǔ)貼對(duì)購房者吸引力不大，比如100萬元的房子補(bǔ)貼5000元。

貝殼找房王經(jīng)理向記者介紹，“4天前，我們賣掉了一套二手房，業(yè)主雖然已經(jīng)下了新房的定金，但還是很猶豫，置業(yè)顧問了解后，申請(qǐng)了1%的總房?jī)r(jià)作為營銷經(jīng)費(fèi)，在貝殼上大規(guī)模營銷推廣，最終幫業(yè)主實(shí)現(xiàn)了以舊換新。”

仍以上述業(yè)主為例，王經(jīng)理透露，248萬元之前只能買到他們那個(gè)小區(qū)的小高層，但現(xiàn)在買到了洋房，兩個(gè)月降了15萬-20萬元。

對(duì)老舊房屋的評(píng)估需制定明確規(guī)范

國家高端智庫CDI研究員宋丁9月19日在接受每經(jīng)記者采訪時(shí)分析，對(duì)于需求方來說，“以舊換新”政策為他們提供了一個(gè)難得的機(jī)會(huì)，能夠以舊房換取新房，改善居住條件。而對(duì)于供給方來說，這一政策有助于化解庫存積壓，加快新房銷售，有利于開發(fā)商回籠資金。

宋丁指出，“以舊換新”政策與之前的棚改政策有異曲同工之妙，但在資金支持和實(shí)施范圍上存在差異。棚改政策是國家統(tǒng)一政策，而“以舊換新”則是各城市自行推進(jìn)。不過，兩項(xiàng)政策的目標(biāo)都是為了改善居民住房條件，推動(dòng)城市更新和激活房地產(chǎn)市場(chǎng)。

他表示：“這一政策不僅有利于解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的困局，也有利于推動(dòng)城市更新和舊城改造。”

但隨著時(shí)間的推移，一些問題也逐漸顯現(xiàn)。一方面，由于“以舊換新”政策優(yōu)惠力度較大，不少購房者擔(dān)心會(huì)吸引炒房客的注意，進(jìn)而影響市場(chǎng)的穩(wěn)定性；另一方面，部分城市的“以舊換新”政策實(shí)施細(xì)節(jié)不明確，導(dǎo)致一些真正需要改善居住條件的市民反而無法享受到政策的優(yōu)惠。

此外，政策的實(shí)施還涉及房屋評(píng)估、置換等環(huán)節(jié)，如何保證公平、公正、公開也是需要關(guān)注的問題。對(duì)于一些老舊房屋的估價(jià)和置換標(biāo)準(zhǔn)需要制定明確的規(guī)范，確保市場(chǎng)的公平競(jìng)爭(zhēng)和居民的合法權(quán)益。

宋丁也強(qiáng)調(diào)了政策實(shí)施中的一些關(guān)鍵問題。首先是要確保政策的公平性和透明度，防止出現(xiàn)權(quán)力尋租和腐敗現(xiàn)象；其次是解決好老舊房屋的評(píng)估和置換標(biāo)準(zhǔn)問題，保障居民的合法權(quán)益。

宋丁表示，雖然政策的實(shí)施在一定程度上激活了樓市，但資金補(bǔ)貼的來源仍需政府投入大量資金。政府需要制定相應(yīng)政策來增加補(bǔ)貼力度，縮小資金缺口。解決好補(bǔ)貼和優(yōu)惠資金的來源問題，確保政策的可持續(xù)性和長(zhǎng)期發(fā)展。

針對(duì)以上問題，各地政府也在積極采取措施。濟(jì)南市房管局表示，將加強(qiáng)對(duì)“以舊換新”政策的監(jiān)管，確保優(yōu)惠政策真正惠及廣大市民。同時(shí)，南京市也出臺(tái)了相應(yīng)細(xì)則，明確了“以舊換新”政策的具體實(shí)施方案，并加大對(duì)違規(guī)操作的懲處力度。淄博、泰安等城市也在積極完善政策實(shí)施細(xì)節(jié)，努力解決市民的疑慮和擔(dān)憂。為確保公平性，淄博市政府已指定專業(yè)的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估，并對(duì)置換過程進(jìn)行全程監(jiān)督。

在實(shí)際操作中，58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波提示，有兩點(diǎn)值得關(guān)注，首先，要明確新房實(shí)際辦理購買手續(xù)時(shí)間點(diǎn)，是否有足夠長(zhǎng)時(shí)間給到舊房售賣；其次，約定周期內(nèi)舊房未賣出的處理方式，要明確是退還新房認(rèn)購金，還是由購房者承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)；再者，新房?jī)r(jià)格變動(dòng)的處理，由于三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)目前還處于降溫階段，新房?jī)r(jià)格不排除會(huì)進(jìn)一步下調(diào)，一旦后續(xù)約定購房合同時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格低于此前意向金鎖定價(jià)格，對(duì)購房者來說也是一個(gè)損失，需要在合同中明確。

盡管存在一些挑戰(zhàn)，但從市場(chǎng)端反饋來看，普遍認(rèn)為“以舊換新”仍具有一定的推廣價(jià)值。“這不僅有利于城市更新和房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展，也有利于提高老百姓的生活品質(zhì)。”宋丁表示。

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