購房者入市動能不足 4月多城二手房成交回落

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在經(jīng)歷了“金三”的成交量高位后，多城二手房市場在“銀四”出現(xiàn)大幅回落。

公開數(shù)據(jù)顯示，4月份，上海二手住房成交17334套，環(huán)比下降26.71%；北京二手房住宅網(wǎng)簽13997套，環(huán)比下跌37.3%；杭州二手住宅成交5883套，環(huán)比下降32.7%；南京二手房成交11318套，環(huán)比下跌13%；合肥二手房成交量2127套，環(huán)比暴跌40%……

價(jià)格方面，據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，4月100個(gè)重點(diǎn)城市二手住宅市場均價(jià)為15662元/平方米，環(huán)比下降0.15%，較上月擴(kuò)大0.05個(gè)百分點(diǎn)；同比下降0.4%，較上月擴(kuò)大0.13個(gè)百分點(diǎn)。

“一季度，前期積壓需求集中釋放疊加部分入學(xué)購房需求釋放，熱點(diǎn)城市二手房市場成交快速上升，成交量處在2019年以來同期高位。而4月份受掛牌量持續(xù)走高影響，二手房價(jià)格承壓，多數(shù)城市價(jià)格環(huán)比下跌。”

5月10日，中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時(shí)表示，二手房市場的城市分化較為明顯，4個(gè)一線城市二手房價(jià)格環(huán)比均上漲，表現(xiàn)相對穩(wěn)?。欢€城市和三四線代表城市的二手房價(jià)格環(huán)比分別下跌0.18%和0.22%，價(jià)格表現(xiàn)走弱。”

陳文靜指出，伴隨著前期積壓需求的快速釋放后，4月份購房者入市動能不足，各城市二手房活躍度普遍回落。整體來看，4月二手房成交量的回落，一方面受季節(jié)性因素影響，另一方面也是積壓需求帶動的高基數(shù)下的正常回落。

與此同時(shí)，購房者的熱情在數(shù)據(jù)表現(xiàn)上同樣直觀。58安居客統(tǒng)計(jì)顯示，4月全國40城二手房購房需求熱度出現(xiàn)較大幅度的回落，看房需求熱度指數(shù)為0.65，環(huán)比上月下跌了16.7%。

“在持續(xù)保交樓、舊改房票只能購買新房等一系列利好新房市場的政策加持之下，二手房市場相對就冷清了不少。”58安居客研究院研究總監(jiān)陸騎麟表示，二手房市場景氣度指數(shù)在4月出現(xiàn)明顯拐頭向下走勢，并且已跌至偏冷和冰封的臨界值，主要也是需求不足導(dǎo)致。”

上海：成交量跌三成

原本3月份就著急看房的宋女士，如今也有些“篤悠悠”了——每個(gè)周末看一兩套房，如果樓層朝向不符合自己要求，也就不看了。“幫父母置換房子，既然市場比較穩(wěn)定，那就慢慢選。”

“小陽春”熱情過后，成交量開始顯出疲態(tài)。來自同策研究院的數(shù)據(jù)顯示，4月上海二手房成交1.72萬套，環(huán)比下跌28%。

價(jià)格方面，據(jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì)，4月上海二手住宅市場均價(jià)為73998元/平方米，環(huán)比上漲0.45%，環(huán)比漲幅較上月擴(kuò)大0.06個(gè)百分點(diǎn)。至此，上海二手住宅市場均價(jià)已連續(xù)平穩(wěn)上漲14個(gè)月。

上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認(rèn)為，“4月二手房成交量雖然比3月下降了約7000套，但還是符合上海二手房交易穩(wěn)健的基調(diào)。盡管沒有達(dá)到2萬套的水平，但還算是在合理的區(qū)間內(nèi)運(yùn)行。如果低于15000套，那就意味著整個(gè)市場真的比較‘冷’了。”

工作在一線的房產(chǎn)中介們，對于上海二手房市場的感受更為直觀。

“門店成交量比2月、3月差一點(diǎn)，但也還可以，只比3月份減少了10%左右。帶看比較多，很多客戶該買還是在買。主要是剛需和置換改善等需求，投資客少。”21世紀(jì)不動產(chǎn)上海某門店的李小憶告訴記者。

相比成交量，4月份上海二手房掛牌量繼續(xù)高位盤整。據(jù)盧文曦介紹，上海每周新增的二手房掛牌量在1.3萬套左右，從絕對值來看，依舊處于高位。

“實(shí)際上，房東賣了都是要買的，掛牌量大只能說明置換需求大，不能說明供過于求或市場下滑。對于房東來說，掛牌價(jià)格都定得比較高，但如果掛了很久賣不出，看著同類房源掛牌多也會降價(jià)。目前市場，要樓層好、房型好、沒有硬傷的房子，加上定價(jià)合理，才具備賣出去的可能。”李小憶告訴記者，“買房人心態(tài)很穩(wěn)，因?yàn)閮r(jià)格穩(wěn)定，一定要挑到自己喜歡的、滿意的、性價(jià)比高的房子，才會下手。”

北京：短期存下降壓力

在3月二手房市場大規(guī)模釋放下，4月北京二手房成交活躍度下降，同環(huán)比雙雙轉(zhuǎn)降。據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，4月北京二手住宅成交13928套，環(huán)比下降34.65%，同比下降1.2%。不過，從月均成交水平來看，2023年前4月北京二手住宅平均成交14716套，較2022年同期上升15.46%。

在鏈家購房平臺上，海淀區(qū)新外大街的一套三居室掛牌價(jià)900萬元，單價(jià)近11萬元/平方米。“這套房剛剛登記第4天，大概有12組客人看過。”北京當(dāng)?shù)刂薪橼w凌峰5月10日對記者說，“這是比較熱門的房源，業(yè)主置換時(shí)已經(jīng)預(yù)定了房子，所以交易周期給不了很長，價(jià)格還有空間。”

5月11日，記者再次打開鏈家APP，發(fā)現(xiàn)上述房源價(jià)格已經(jīng)下調(diào)至885萬元。

“北京現(xiàn)在80%~90%的人買賣房子，都是換房，手里拿著五六百萬現(xiàn)金買房的客戶群體特別少，所以現(xiàn)在市場上沒有太大的價(jià)格波動余地，屬于一個(gè)穩(wěn)定期。”

3月，北京二手房成交量22192套，2月份也有15315套，4月成交量快速萎縮，但掛牌量卻仍在上升。陳文靜分析認(rèn)為，購房者議價(jià)空間變大，二手房成交節(jié)奏出現(xiàn)一定放緩趨勢，北京“一區(qū)一策”試點(diǎn)尚未真正落地，短期存在一定政策優(yōu)化預(yù)期，或?qū)Χ址渴袌龌钴S度起到帶動效果。

另一方面，前4月北京新房市場熱火朝天，新建商品住宅成交17931套，同比上漲39.8%。不過，供應(yīng)卻同比下跌33.6%，房山、順義的多個(gè)高性價(jià)比剛需盤熱銷，也搶走了一部分剛需。

“整體來看，短期內(nèi)北京二手房成交規(guī)模存在下降壓力，但隨著政策優(yōu)化預(yù)期的增強(qiáng)，二手房市場仍有望保持一定活躍度。”陳文靜表示。

南京：學(xué)區(qū)房明顯降溫

據(jù)我愛我家研究院數(shù)據(jù)顯示，4月南京全市二手房成交11318套（含高淳、溧水），環(huán)比下跌13%。

不過，4月南京二手房新增掛牌量7514套，環(huán)比減少42.2%。我愛我家南京研究院認(rèn)為，一方面是因?yàn)椴糠謽I(yè)主趁年初高峰期已將房源掛出；另一方面也是因?yàn)槭袌鲱A(yù)冷，不少業(yè)主在觀望樓市走勢，謹(jǐn)慎掛牌。位于南京市主城區(qū)的云錦美地，目前掛牌量大約90套。“這算是比較正常的量，即使是2018年掛牌量最低谷的時(shí)候也有七八十套。南京2月份這波成交量上漲，主要是2022年年底想買又沒買的客戶，過完年正好交易，所以說2月份有一個(gè)小井噴。還有一個(gè)原因是很多需要學(xué)區(qū)房的人，在這個(gè)時(shí)間點(diǎn)必須要買了。”南京當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)中介潘莉娜告訴記者。

價(jià)格方面，4月南京二手房成交均價(jià)達(dá)30628元/平方米，相較3月份環(huán)比下跌1.9%。我愛我家南京研究院認(rèn)為，由于3月份處于學(xué)區(qū)房交易高峰期，學(xué)區(qū)房價(jià)格通常情況下都會高于一般住宅價(jià)格，從而使二手房市場交易均價(jià)高于通常。4月份價(jià)格下降，與學(xué)區(qū)房交易高峰結(jié)束也有著很大關(guān)系。“4月新增掛牌房源均價(jià)為33637元/平方米，環(huán)比下滑5.3%，也是近一年來的絕對低谷值。”

在潘莉娜看來，“正常情況下，房東都不愿意降價(jià)很多，除非有特殊需求急賣的情況下才可能大降，這也是有一種互相間的博弈吧。業(yè)主也會參考上半年和去年底的成交價(jià)格，比如云錦美地這個(gè)103平方米的戶型，最高峰時(shí)可賣到520萬元，后來曾有過480萬元成交的情況，大部分業(yè)主都覺得太便宜不能接受。”

從成交周期走勢來看，4月南京二手房客戶平均成交周期46.2天，環(huán)比減少8.9天；房源平均成交周期188.4天，環(huán)比也縮短7.6天。這也說明，當(dāng)前市場環(huán)境下，南京二手房買賣雙方的成交意向度都較高，整體成交節(jié)奏明顯加快。

杭州：成交量跌破萬套

杭州市場新房、二手房的分化，比其他城市更為明顯。據(jù)杭州貝殼研究院數(shù)據(jù)，包含臨安和自主成交數(shù)據(jù)，4月份杭州二手房成交量為7635套，環(huán)比3月份破萬套的成交量下跌約30%，不過同比去年4月份增長量達(dá)82%。另一方面，為了緩解二手房去化壓力，杭州4月起連續(xù)多個(gè)區(qū)域?qū)嵭?ldquo;一區(qū)一策”的樓市精準(zhǔn)化調(diào)控政策。

4月14日，錢塘區(qū)的下沙街道和河莊街道加入差異化限購的范圍，即外地戶籍只需1個(gè)月社保即可購買該區(qū)域內(nèi)新房或二手房，本地戶籍無需社保，購買二套房不受落戶5年限制。至此，杭州錢塘區(qū)全域放松限購。4月23日，杭州臨平區(qū)將臨平街道加入臨平區(qū)限購放寬區(qū)域，這意味著外地戶籍只需1個(gè)月社保即可購買該區(qū)新房或二手房。

同時(shí)，4月份杭州住房公積金優(yōu)惠政策再次調(diào)整，多子女家庭購買首套普通自住住房且首次申請住房公積金貸款的，貸款額度可按家庭當(dāng)期最高貸款限額上浮20%確定。

從成交結(jié)構(gòu)上看，杭州4月二手房市場熱銷樓盤仍以近郊剛需樓盤為主，成交均價(jià)多在30000元/平方米以內(nèi)。這類樓盤普遍為次新房，周邊配套較成熟，距離核心區(qū)較近且有小戶型，總價(jià)可控制在300萬元以內(nèi)。而4月杭州新房成交套數(shù)TOP10項(xiàng)目，普遍為近郊板塊，單價(jià)在25000元/平方米左右，套均面積為110平方米左右的剛改項(xiàng)目。

“當(dāng)前杭州二手房掛牌量處在歷史高位，二手房價(jià)格下行壓力加大，購房者持幣觀望情緒進(jìn)一步加重，短期來看杭州二手房成交規(guī)模或繼續(xù)走低。”

合肥：二手房難賣了

與一線城市不同的是，合肥二手房交易更容易被市場情緒影響。

貝殼數(shù)據(jù)顯示，4月合肥二手房成交量僅2127套，與2月份的3532套相比，暴跌40%。回看近4個(gè)月合肥的二手房成交量可以發(fā)現(xiàn)，自從2月份成交量份飆升之后，合肥的二手房成交量正在逐月下跌。

記者從貝殼APP上看到，合肥4月份二手房新增供應(yīng)保持平穩(wěn)，但新增帶看出現(xiàn)了非常明顯的沖高回落。在2月份，新增帶看猛升至33.4萬次，到了3月份增速放緩，為36.7萬次；而4月份直接降到27.8萬次，降幅達(dá)24%。

值得注意的是，4月初合肥已經(jīng)調(diào)整了購房政策，對持有安徽省居住證（或電子居住證、安徽省居住證確認(rèn)單）且居住地址在安徽省合肥市的非本市戶籍居民家庭，可在合肥市限購區(qū)域購買1套住房。此外，有60歲及以上成員、或有未成年子女的二孩及以上多子女戶籍居民家庭，可購買第3套住房。

5月10日，在合肥從事中介行業(yè)12年的張曉龍告訴記者，“外地戶籍辦個(gè)居住證就能買房，現(xiàn)在只剩下限購兩個(gè)字沒拿掉了。”

不過，在合肥頻頻加推新盤、一二手房價(jià)格倒掛的背景下，二手房對于剛需和改善型需求的吸引力進(jìn)一步下降。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅4月份，合肥就有5342套新房源入市。據(jù)張曉龍介紹，在合肥4月份為數(shù)不多的二手房成交中，約50%成交房源是學(xué)區(qū)房，30%是改善型住房，剩下的20%是剛需。“二手房里面成交主要還是學(xué)區(qū)房撐起來的。”

“其實(shí)政策都已經(jīng)到底，只是傳導(dǎo)到市場還需要一定的時(shí)間。但房東現(xiàn)在心態(tài)很穩(wěn)，反正房價(jià)已經(jīng)是跌無可跌了。”張曉龍表示，“當(dāng)你關(guān)注了一個(gè)月的房子還在賣；關(guān)注了兩個(gè)月、三個(gè)月，這套房子還沒賣掉，你肯定覺得不能買，所以現(xiàn)在市場處于膠著狀態(tài)。”

據(jù)安居客統(tǒng)計(jì)，近半年合肥二手房價(jià)格走勢平穩(wěn)，4月份均價(jià)為16222元/平方米，較3月份的16158元/平方米略有上漲；而去年12月，合肥的二手房均價(jià)為16265元/平方米。