上半年房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)營收腰斬 金融街新董事長上任如何破局？

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

日前，金融街（SZ000402，股價4.43元，市值132.41億元）公告，第十屆董事會選舉楊揚為公司董事長，選舉盛華平、趙鵬為公司副董事長。

根據(jù)公告，楊揚，男，1968年出生，中共黨員，香港科技大學(xué)EMBA（高級管理人員工商管理）碩士?，F(xiàn)任金融街控股股份有限公司黨委書記、副董事長，北京金融街投資（集團(tuán)）有限公司黨委委員。曾任北京金融街投資（集團(tuán)）有限公司副總經(jīng)理、北京天橋盛世投資集團(tuán)有限責(zé)任公司董事長、金融街控股股份有限公司副總經(jīng)理等崗位，具有6年以上商務(wù)地產(chǎn)行業(yè)工作經(jīng)驗。

根據(jù)金融街此前發(fā)布的2023年半年報，上半年公司實現(xiàn)營業(yè)收入56.15億元，同比下降47.05%；歸母凈利潤-7.29億元，同比下降163.42%；扣非后的歸母凈利潤-7.44億元，同比下降504.20%。

不過金融街在當(dāng)期銷售表現(xiàn)尚可，上半年其實現(xiàn)銷售簽約額約157.7億元，同比增長35%；實現(xiàn)銷售簽約面積約72.3萬平米，同比增長44%。

另據(jù)中指研究院，金融街控股1~8月銷售額185.9億元，當(dāng)月排第59名，同比減少7.9%。

房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)營收腰斬

上半年，金融街房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入44.36億元，同比下降53.91%；房產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率為-1.80%，較去年同期下降16.99個百分點；其中，住宅產(chǎn)品實現(xiàn)收入41.98億元，毛利率為2.73%；商務(wù)產(chǎn)品收入2.38億元，毛利率為14.50%。

其開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率下滑的主要原因是面對嚴(yán)峻的行業(yè)形勢，公司采取包括調(diào)整銷售價格在內(nèi)的多種銷售策略，積極促進(jìn)項目銷售去化，公司銷售簽約額和回款額同比均明顯增長，但開發(fā)項目毛利率下滑，部分項目調(diào)整銷售價格出現(xiàn)虧損。這也是導(dǎo)致金融街上半年營收、歸母凈利潤出現(xiàn)同比大幅下滑的主因。

不過，金融街其他業(yè)務(wù)都出現(xiàn)同比增長。報告期內(nèi)，公司物業(yè)租賃業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入8.90億元，同比增長10.05%；物業(yè)租賃業(yè)務(wù)毛利率為89.36%，較去年同期上升1.30個百分點。公司物業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)實現(xiàn)營業(yè)收入1.83億元，同比增長77.55%；物業(yè)經(jīng)營業(yè)務(wù)毛利率為13.06%，較去年同期上升95.79個百分點。

金融街表示，報告期內(nèi)，面對依然嚴(yán)峻的外部環(huán)境，公司緊政策與市場，嚴(yán)格執(zhí)行“銷售周調(diào)度”機(jī)制，從市場供應(yīng)、銷售流速、未來競爭預(yù)判等多維度關(guān)注銷售進(jìn)展，及時調(diào)整各項目營銷策略與價格體系；管理決策不過夜，第一時間響應(yīng)市場變化與客戶需求，積極促進(jìn)項目銷售去化。

首要任務(wù)保現(xiàn)金流安全

截至上半年，金融街經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為55.5億元，上年同期為-19.7億元，變化主要原因一是公司銷售簽約和銷售回款金額較去年同期增加；二是公司新增項目投資、工程建設(shè)支出和支付相關(guān)稅費較去年同期減少。

報告期內(nèi)，金融街籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-52.3億元，上年同期為-23.0億元，變化主要原因是公司根據(jù)資金計劃和安排，償還借款較去年同期有所增加。

金融街表示，下半年，公司繼續(xù)將保障現(xiàn)金流安全作為首要經(jīng)營任務(wù)。一是強(qiáng)化資金管控，統(tǒng)籌大額資金收支關(guān)系，保障公司現(xiàn)金流安全；二是按照市場化原則，結(jié)合不同產(chǎn)品特點，積極穩(wěn)妥處置低效資產(chǎn)和產(chǎn)成品去化；三是通過發(fā)行公司債券、中期票據(jù)、資產(chǎn)支持專項計劃以及金融機(jī)構(gòu)借款等方式，為公司募集期限合理、成本較低的資金，科學(xué)匹配有息負(fù)債期限結(jié)構(gòu)，保障公司資金安全。

在強(qiáng)化降本增效的同時，金融街稱將按照輕重資產(chǎn)相結(jié)合的思路，完善業(yè)務(wù)投資模式和經(jīng)營模式。一方面，開發(fā)銷售業(yè)務(wù)采取“聚焦核心城市”、“以銷定投”的策略，堅持價值投資理念，關(guān)注重點城市核心區(qū)域供求關(guān)系平衡、價格關(guān)系合理、利潤保障性強(qiáng)、抗風(fēng)險能力強(qiáng)、現(xiàn)金流快速回正的項目。

另一方面，金融街計劃重點研究在北京、上海、深圳等一線城市核心區(qū)位、交通便利、配套完善區(qū)域的長租公寓、城市更新、代建代管等投資方式，培育新的業(yè)務(wù)增長點。