中報(bào)盤點(diǎn)?房企 | 上半年上市房企業(yè)績(jī)繼續(xù)分化，多家企業(yè)陷“增收不增利”怪圈

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

今年上半年，上市房企的業(yè)績(jī)表現(xiàn)如何?

從目前已發(fā)布2023年上半年度業(yè)績(jī)報(bào)告的A股和港股上市房企看，頭部房企的規(guī)模效益依然突出，而多家中小房企則出現(xiàn)“增收不增利”的情況。同時(shí)，有房企歸母凈利潤(rùn)同比扭虧甚至大增1700%，也有多家企業(yè)上半年由盈轉(zhuǎn)虧。

值得注意的是，上半年不少房企出現(xiàn)業(yè)績(jī)較大波動(dòng)，主要因旗下項(xiàng)目較少，兼受個(gè)別項(xiàng)目或區(qū)域市場(chǎng)影響較大。而房屋銷售收入、成本的大幅增加，則成為這些房企歸母凈利潤(rùn)下滑的主要原因。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水8月31日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時(shí)表示，部分中小房企受益于期內(nèi)房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)轉(zhuǎn)期、投資收益增加、租賃收入有所好轉(zhuǎn)等因素影響期內(nèi)實(shí)現(xiàn)收益增加。有些房企則面臨結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目較少、結(jié)轉(zhuǎn)毛利下降、各類成本費(fèi)用增加等問題而導(dǎo)致收入減少，同時(shí)銷售預(yù)期不力加劇資產(chǎn)潛在減值壓力，資產(chǎn)處置也將影響當(dāng)期損益。部分中小房企則面臨區(qū)域市場(chǎng)下行壓力、其他業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)不利等問題。

多家房企“增收不增利”

從頭部房企上半年的營(yíng)收來看，規(guī)模效益依然突出，除部分出險(xiǎn)房企外，大多數(shù)頭部房企的營(yíng)收和歸母凈利潤(rùn)表現(xiàn)穩(wěn)健。

如萬科A、碧桂園上半年?duì)I收均超2000億元，綠地控股、保利發(fā)展和中國(guó)恒大均超過千億元，中海地產(chǎn)、華潤(rùn)置地、龍湖集團(tuán)、融創(chuàng)中國(guó)、綠城中國(guó)和招商蛇口均超500億元。歸母凈利方面，保利發(fā)展以122.2億元居位，萬科以98.7億元排在第二，綠地控股、新城控股和招商蛇口均超過20億元。

不過，大多數(shù)中小房企在上半年的表現(xiàn)并不理想，多家企業(yè)出現(xiàn)“增收不增利”現(xiàn)象。

如首開股份，上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入同比增長(zhǎng)173.12%至194.01億元，但由于成本大幅增加，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)為-19.06億元，同比虧損14.24億元。原因?yàn)?ldquo;與去年同期相比，期內(nèi)房屋集中交付項(xiàng)目總規(guī)模較大，相應(yīng)房屋銷售收入、成本均大幅增加”。

表示在項(xiàng)目銷售上，上半年首開股份除北京之外的部分城市去化不甚理想，如沈陽、大連、廈門等住宅項(xiàng)目，目前累計(jì)簽約銷售面積較低。

中華企業(yè)也出現(xiàn)收入增長(zhǎng)但規(guī)模凈利潤(rùn)虧損的情況，雖然其虧損較去年同期有所收窄，但上半年?duì)I收同比大增108.74%。其中一個(gè)原因是中華企業(yè)對(duì)旗下的鎮(zhèn)江回龍山莊、鎮(zhèn)江檀悅名居兩個(gè)項(xiàng)目合計(jì)計(jì)提減值準(zhǔn)備0.68億元，這也相應(yīng)減少公司報(bào)告期內(nèi)歸母凈利潤(rùn)約0.68億元。

港資房企路勁上半年也出現(xiàn)“增收不增利”現(xiàn)象，上半年實(shí)現(xiàn)收入同比增加26.22%至62.76億港元?dú)w屬股東凈虧損達(dá)12.20億港元。“因房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)下行，交付物業(yè)的價(jià)格有所下降，導(dǎo)致期內(nèi)毛利率下跌，毛利錄得6.94億港元。”

也有部分房企上半年?duì)I收凈利潤(rùn)雙降。

如中洲控股，上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入36.46億元，同比下降22%；實(shí)現(xiàn)歸屬上市公司股東的凈利潤(rùn)為-1969.97萬元，同比下滑107.62%。

再如深深房A，從上半年凈利潤(rùn)變化情況來看，深深房A與去年同期相比由盈轉(zhuǎn)虧。“本報(bào)告期凈利潤(rùn)主要來源于經(jīng)常性業(yè)務(wù)，上年同期凈利潤(rùn)主要來源于處置子公司產(chǎn)生的投資收益等非經(jīng)常性損益。而營(yíng)收下滑主要是房地產(chǎn)銷售收入下降所致。”

劉水指出，區(qū)域中小型房企應(yīng)專注開發(fā)業(yè)務(wù)，提質(zhì)增效。區(qū)域中小型房企應(yīng)通過區(qū)域深耕、打造更加貼近客戶需求的產(chǎn)品，從而提升企業(yè)的專業(yè)化程度和品牌競(jìng)爭(zhēng)力。對(duì)于立足一二線城市的區(qū)域性中小型房企，在都市圈范圍內(nèi)深耕布局，應(yīng)專注區(qū)域開發(fā)，通過更高的經(jīng)營(yíng)質(zhì)量獲得管理紅利溢價(jià)，爭(zhēng)取更多的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

“對(duì)于三四線城市中小房企，隨著盲目擴(kuò)張企業(yè)的退出，競(jìng)爭(zhēng)將有望減少，這些房企應(yīng)進(jìn)一步深耕大本營(yíng)地區(qū)，提升標(biāo)準(zhǔn)化建設(shè)程度的同時(shí)打造品牌價(jià)值，進(jìn)而謀取更大的規(guī)模。”

“營(yíng)利雙增”下仍有壓力

上半年也有多家房企財(cái)務(wù)指標(biāo)表現(xiàn)優(yōu)于去年同期。

如港龍中國(guó)地產(chǎn)，上半年實(shí)現(xiàn)收益74.39億元，同比增長(zhǎng)36%；歸屬股東凈利潤(rùn)1.90億元，同比增長(zhǎng)6%%。

港龍中國(guó)地產(chǎn)的主要收益來自物業(yè)銷售，由于報(bào)告期內(nèi)交付的物業(yè)增加，帶動(dòng)已確認(rèn)物業(yè)銷售額出現(xiàn)增長(zhǎng)。同時(shí)，“上半年包括建筑成本、土地成本及資本化利息在內(nèi)的金額約為60.89億元，去年同期約為43.38億元。而銷售及營(yíng)銷開支和一般及行政開支合共約為4.11億元，同比減少約9%。”

再看上實(shí)發(fā)展，上半年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入34.49億元，同比增長(zhǎng)149.58%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)3.97億元，同比增長(zhǎng)529.45%，而去年同期為虧損9246.22萬元。無論是在營(yíng)收還是規(guī)模凈利潤(rùn)上都迎來大幅度增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)扭虧為盈。

上實(shí)發(fā)展表示，實(shí)現(xiàn)上述業(yè)績(jī)主要是公司抓住市場(chǎng)回暖時(shí)機(jī)，圍繞年度預(yù)算和重點(diǎn)工作，在夯實(shí)基礎(chǔ)工作的同時(shí)，推進(jìn)重大項(xiàng)目實(shí)施。上實(shí)發(fā)展在手項(xiàng)目較少，上半年僅4個(gè)在建項(xiàng)目，上海一個(gè)樓盤的認(rèn)購銷售額就占其整體簽約金額的98%。

上半年，雖然張江高科營(yíng)業(yè)收入同比減少59.67%至5.41億元，不過歸母凈利潤(rùn)卻同比增加1701.61%，達(dá)到3.92億元。但其“凈利潤(rùn)的增長(zhǎng)主要來自租賃業(yè)務(wù)收入、投資收益的增長(zhǎng)，以及公允價(jià)值變動(dòng)收益同比增加近2億元”。具體到房地產(chǎn)銷售上，張江高科收入也較同期出現(xiàn)大幅下降。

北辰實(shí)業(yè)上半年的歸母凈利實(shí)現(xiàn)同比扭虧，也仍要面對(duì)行業(yè)下行對(duì)業(yè)績(jī)的影響。上半年北辰實(shí)業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)板塊、會(huì)展（含酒店）及商業(yè)物業(yè)板塊均實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，在房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域的發(fā)展仍面臨一定掣肘。

從儲(chǔ)備項(xiàng)目來看，報(bào)告期內(nèi)北辰實(shí)業(yè)總土地儲(chǔ)備461.05萬平方米，同比下降14.47%；其中權(quán)益土地儲(chǔ)備同比下降14.55%。而且，上半年北辰實(shí)業(yè)無新增房地產(chǎn)儲(chǔ)備。同時(shí)，上半年北辰實(shí)業(yè)新開工面積23.64萬平方米，同比下降33.56%，這一下降意味著供應(yīng)量的減弱，為未來地產(chǎn)板塊收入帶來了更多不確定性。

“2023年，整體房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于深度調(diào)整期，行業(yè)進(jìn)入縮表出清、優(yōu)勝劣汰階段，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局也發(fā)生了明顯變化，企業(yè)分化現(xiàn)象逐漸加劇，一部分房企被淘汰，綜合實(shí)力較強(qiáng)的頭部央國(guó)企經(jīng)營(yíng)保持穩(wěn)健，一些區(qū)域深耕型的國(guó)企及民營(yíng)房企作為新勢(shì)力正在崛起。”劉水表示，未來行業(yè)在規(guī)模、布局、業(yè)態(tài)等方面均將形成深度分化。開發(fā)業(yè)務(wù)賽道彎道超車機(jī)會(huì)減少，頭部企業(yè)地位穩(wěn)固，未來或?qū)⑿纬山鹱炙托袠I(yè)格局。

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