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中報現(xiàn)場| 萬科郁亮:預計今年新開工面積回到2006年,目前市場已經(jīng)跌過頭,希望出臺的政策盡快落實到位

每日經(jīng)濟新聞 2023-08-31 18:15:16

◎“從新開工的數(shù)據(jù)看,現(xiàn)在是顯然超跌了。今天所有行業(yè)從業(yè)人員都感到了前所未有的壓力,看不清未來,每個人都很不容易?!?/p>

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

一向態(tài)度“四平八穩(wěn)”的萬科董事會主席郁亮也有點著急了。

8月31日,萬科舉行2023年度中期業(yè)績線上發(fā)布會。會上,郁亮在回答《每日經(jīng)濟新聞》記者關于房地產(chǎn)市場形勢的提問時表示,整體市場目前處在膠著狀態(tài),因為低迷已經(jīng)持續(xù)了一段時間,市場情緒受到了一定影響,因此容易做出過度反應。

對于現(xiàn)階段的市場,郁亮認為顯然超跌了。

他進一步表示,當前政策已在發(fā)力,希望已出臺的政策盡快落地實施,推動市場恢復到健康合理的水平。同時,像盤活存量資產(chǎn)等問題對行業(yè)長期健康穩(wěn)定發(fā)展意義重大,政治局會議也提出了有關要求,這對行業(yè)是一個鼓舞,我們也在期待具體舉措的出臺。

預計新開工面積回到2006年

上半年,萬科實現(xiàn)營業(yè)收入2,008.9億元,實現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤98.7億元,同比分別下降2.9%和19.4%,凈利潤下降的主要原因是開發(fā)業(yè)務結算規(guī)模下降以及結算利潤率下降。

事實上,受過去兩年市場劇烈波動影響,樓市銷售持續(xù)遇冷,全國多地房價出現(xiàn)調(diào)整,萬科境內(nèi)開發(fā)業(yè)務上半年結算收入下降4.5%,稅前結算毛利率也同比下降1.6個百分點。

萬科聯(lián)席總裁張海在會上解釋稱,毛利率水平下降是當前行業(yè)面臨的共同問題。這兩年市場超預期下行,短期內(nèi)銷售毛利率較以往確實有更大壓力。隨著這部分銷售資源逐步轉入竣工交付,這些壓力會在今明兩年體現(xiàn)在結算業(yè)績上,結算毛利率階段性還會有一定程度下滑。

“從去年開始,我們的新項目投資把關更加嚴格,投資質(zhì)量明顯提升,產(chǎn)品能力也有了非常大的提升,投資盈利表現(xiàn)是比較良好的,新項目扣稅前的毛利率保持在20%以上水平?;谝陨?,如果市場信心能夠逐步恢復,我們相信,經(jīng)過一段時間調(diào)整,開發(fā)經(jīng)營業(yè)務的毛利率整體穩(wěn)定向好。”

在業(yè)績發(fā)布會上,郁亮分享了一組行業(yè)數(shù)據(jù)——全國商品住宅新開工面積2021、2022年分別下降11%和40%,今年1-7月繼續(xù)下降25%。按照這個下滑程度,預計今年新開工面積僅為6.6億平方米,將回到2006年的規(guī)模。

當前國內(nèi)城鎮(zhèn)人口9.2億人,今年預計新開工水平折算成人均面積只有0.7平方米。國內(nèi)目前城鎮(zhèn)化率為65%,到2030年預計達到70%,城鎮(zhèn)人口增加至9.8億人左右,保守估計,未來10億-12億平方米的新開工面積是有保障的。

“從新開工的數(shù)據(jù)看,現(xiàn)在是顯然超跌了。今天所有行業(yè)從業(yè)人員都感到了前所未有的壓力,看不清未來,每個人都很不容易。當然,我們也相信,在各方面的共同努力下,隨著經(jīng)濟運行持續(xù)好轉,對未來的預期逐步穩(wěn)定,市場會回到正常的建設水平。從常識來看,有背陰的一面,就一定有向陽的一面。在整體低迷的時候,向陽的一面會格外引人注意,比如有些市場更加有韌性,也有新的業(yè)務機會在出現(xiàn)。”

近年來,萬科在鞏固提升開發(fā)業(yè)務能力的同時,也在全面加強經(jīng)營服務業(yè)務。上半年,萬科經(jīng)營服務業(yè)務實現(xiàn)全口徑收入267.3億元,同比增長11.9%。

抱有最堅定的信心,盡到最大的努力

對于萬科自身,郁亮表示,房地產(chǎn)市場脫胎換骨需要比較長的時間,萬科將保持定力,不斷努力。

首先,未來無論什么業(yè)務,本質(zhì)上都是能力的競爭,例如產(chǎn)品服務質(zhì)量是否過硬、客戶口碑是不是足夠好、是否有足夠優(yōu)秀的合作伙伴等,萬科在這些方面有基礎,但還有繼續(xù)完善和深化的空間。

其次,房地產(chǎn)業(yè)務屬地特點很強,一些大型綜合性項目,對當?shù)匕l(fā)展理念、城市空間規(guī)劃、建設指標、建筑設計和建造、產(chǎn)業(yè)導入、多功能運營等方面有很高的綜合要求,需要各方協(xié)同,共同努力,一起探索出可復制推廣的路徑。

郁亮最后總結,萬科對當前市場的看法和態(tài)度,就是筑好最堅固的底線,抱有最堅定的信心,盡到最大的努力。

上半年,萬科的經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)14年為正。從去年至今,萬科境內(nèi)累計發(fā)行信用債396億元,居行業(yè)第一梯隊。同時,萬科的債務結構進一步優(yōu)化,短債占有息負債比例降至14.2%的歷史低點,持有貨幣資金1221.8億元,對短期債務的覆蓋倍數(shù)從年初的2.1倍提升至2.7倍。

對于投資者關心的現(xiàn)金流安全問題,萬科首席財務官韓慧華表示,有足夠的信心,可以確保萬科的經(jīng)營安全。

同時,她也坦言,短期市場是有壓力,但萬科已經(jīng)筑好了最牢固的底線,做了充分的前置準備,安全韌性在提升。萬科是一家危機感驅(qū)動的公司,長期堅持穩(wěn)健的財務策略,始終把保持經(jīng)營安全、健康的財務狀況放在最重要的位置。

這表現(xiàn)在三方面,一是萬科高度重視經(jīng)營現(xiàn)金流的管理,經(jīng)營性現(xiàn)金流連續(xù)多年保持為正;二是萬科對高杠桿保持敬畏與克制,凈負債率一直處于在行業(yè)低位;三是萬科始終像愛護眼睛一樣愛護自己的品牌和信用,保持行業(yè)里領先的信用等級。這些都是萬科穿越多年發(fā)展周期、堅定走到現(xiàn)在的堅實基礎,也是在行業(yè)面臨重大考驗的環(huán)境里活下來的基石。

封面圖片來源:企業(yè)供圖

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