明明利好不斷，地產(chǎn)股為啥跌得更多了？

每經(jīng)記者 趙云    每經(jīng)編輯 葉峰    

八月行情就這么結(jié)束了，大家感覺如何？

今天（8月31日），三大指數(shù)開盤后小幅走低，科創(chuàng)50指數(shù)震蕩走強。

盤面上，光刻膠、中藥、科創(chuàng)次新板塊漲幅居前，房地產(chǎn)、證券、汽車板塊跌幅居前。

兩市近3300股飄綠，今日成交8292億元，較周三縮量1551億元。

北向資金凈賣出42.97億元，其中滬股通凈賣出21.44億元，深股通凈賣出21.52億元。8月累計減倉接近900億元，單月凈賣出額創(chuàng)歷史新高。

此外，主要指數(shù)的月度表現(xiàn)，也出爐了。

科創(chuàng)板近期相對強勢的表現(xiàn)，如我們昨天推送的文章所說，一方面是政策利好，另一方面是半導體板塊的持續(xù)走強。

而半導體的強勢，既有近期華為的消息刺激，也得益于自身基本面轉(zhuǎn)好。

中國銀河證券研報指出，自主可控、國產(chǎn)化加速、行業(yè)周期筑底向上+AI景氣周期牽引，建議重點關(guān)注半導體設(shè)備投資機會。

行業(yè)周期趨于底部，景氣復蘇可期，半導體行業(yè)處于周期波動中，每次上行或下行周期為2-3年，最近一輪峰值在2021年3月，行業(yè)趨于底部。依據(jù)2000年至2023年一季度數(shù)據(jù)，以一次上行或下行為周期，每2-3年為一個完整周期。2021年二季度，半導體季度銷售額同比增速達到最近峰值30.4%，此后增速放緩并于2022年三季度后同比下滑，接近周期拐點。半導體設(shè)備銷售額波動與半導體銷售額波動高度相關(guān)，但波幅更大，預計將有更高反彈。AI浪潮下芯片缺口巨大，長期利好半導體設(shè)備。AI市場規(guī)模持續(xù)擴大，預計2026年中國人工智能市場規(guī)模將達264.6億美元，AI時代，算力需求增大，五年復合增長率高達52.3％。

然而，相信許多朋友就納悶了：這兩天地產(chǎn)板塊同樣利好不少，怎么就直接跌破位了呢？是要去補前兩天的缺口嗎？

的確，地產(chǎn)股和券商股的短線表現(xiàn)比較類似，主打一個“等風來”。風來之前資金競相買入，都盤算著等利好落地，反手就是一個兌現(xiàn)。

本周以來，證券板塊連續(xù)調(diào)整，許多人就把目光轉(zhuǎn)向了仍有不少政策預期的地產(chǎn)板塊。

特別是這兩天，廣州、深圳接連落地“認房不認貸”，帶起了許多人的樂觀預期。

比如國金證券研報指出，在廣州落地認房不認貸后，預計其他一線城市也將緊隨其后，同時或還有多項配套政策出臺，包括但不限于放松遠郊區(qū)域限購限售、放寬非普通住宅的認定標準等。申港證券認為，盡管全國范圍的銷售仍將承壓，但在房價回落、政策持續(xù)寬松以及年內(nèi)置業(yè)窗口來臨三重背景下，部分需求有望迎來釋放，預計部分高能級城市的改善性需求會率先轉(zhuǎn)暖，并逐漸向市場傳遞信心，帶動市場修復。

這么分析并沒有錯，但既然跌了，就一定有政策利好之外的東西，拉低了資金短期的進攻欲望。

從結(jié)果來看，這個東西就是業(yè)績。

昨日，地產(chǎn)龍頭萬科發(fā)布的半年報顯示，公司半年度營業(yè)收入2008.93億元，同比減少2.91%，歸屬上市公司股東的凈利潤98.70億元，同比減少19.43%，縮水近2成。

“大哥”業(yè)績不算理想，自然會打擊部分資金今天的熱情。

從分時圖來看，萬科A今天的走勢，基本引領(lǐng)了板塊走向（以同花順房地產(chǎn)開發(fā)指數(shù)為例）。早上開盤，萬科A短暫紅盤，板塊尚且能穩(wěn)住；當萬科A也跳水后，整個板塊便集體調(diào)整了。

更別說，業(yè)績偏空的還不止萬科一家。據(jù)媒體梳理，16家主流龍頭房企的業(yè)績里，10家公司營業(yè)總收入同比下滑，最高下滑近60%；9家歸母凈利潤同比下滑，最高下滑超13倍。“招保萬金”中，僅保利發(fā)展營業(yè)總收入及歸母凈利潤同時錄得正增長。

而近期國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資67717億元，同比下降8.5%；其中，住宅投資51485億元，下降7.6%。

1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積799682萬平方米，同比下降6.8%。其中，住宅施工面積563026萬平方米，下降7.1%。房屋新開工面積56969萬平方米，下降24.5%。

在今天上午的萬科集團2023年中期業(yè)績會上，萬科集團董事會主席郁亮也談到了房地產(chǎn)市場當下形勢。

“目前市場處在焦灼狀態(tài)，我們的判斷是說目前市場已經(jīng)顯然是跌過頭了。當前政策已經(jīng)在發(fā)力，我們希望已經(jīng)出臺的政策能盡快的落實到位，來推動市場恢復到健康合理的水平，我們也期待存量盤活等方面的具體措施能夠盡快的出臺。相信在各方努力底下，隨著經(jīng)濟態(tài)勢持續(xù)平穩(wěn)改善，行業(yè)遲早會回到一個健康合理的水平上去。”

郁亮坦言，今天所有從業(yè)人員都感到前所未有的壓力，每個人都不容易。但他認為，從常識來看，有背陰的一面，就一定有向陽的一面。在整體低迷的時候，向陽的一面會格外明顯，比如有些市場更加有韌性，也有新的業(yè)務(wù)機會在出現(xiàn)。

對于萬科自身，郁亮則表示，房地產(chǎn)市場脫胎換骨需要比較長的時間，萬科將保持定力，不斷努力。萬科對當前市場的看法和態(tài)度，就是筑好最牢固的底線，抱有最堅定的信心，盡到最大的努力。

但是業(yè)績只代表過去，目前并不能斷言房地產(chǎn)行情結(jié)束了。隨著樓市企穩(wěn)，或者只需要企穩(wěn)的預期漸強，資金的博弈還會繼續(xù)。

問題在于，這個節(jié)點大概是什么時候？

首先，“金九銀十”是傳統(tǒng)的房地產(chǎn)市場銷售旺季，各項支持政策下，已有不少人對即將到來的九、十月份充滿期待。

另有觀點稱，從7月高層會議新定調(diào)開始，樓市供需兩端政策持續(xù)兌現(xiàn)，包括落實“認房不認貸”、支持“上市房企再融資不受新規(guī)限制”等措施，機構(gòu)普遍預計銷售有望在四季度企穩(wěn)修復。

中銀證券表示，若核心城市能在三季度穩(wěn)步落實部分需求端寬松政策，銷售或有望在四季度企穩(wěn)。。

國信證券指出，中期看，8月為銷售的傳統(tǒng)淡季，且當前基本面前置指標已經(jīng)企穩(wěn)，預計銷售數(shù)據(jù)不會進一步下滑，疊加核心城市需求端政策落地的提振，Q4或?qū)⒂瓉碚甙l(fā)酵與數(shù)據(jù)修復的共振。

封面圖片來源：視覺中國-VCG41184878150