中報(bào)解讀| 彩生活：上半年歸母凈利潤(rùn)0.31億元 在管面積繼續(xù)下降

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

8月25日晚間，彩生活發(fā)布2023年未經(jīng)審核中期業(yè)績(jī)報(bào)告。

頭頂“物業(yè)第一股”光環(huán)的彩生活，從目前披露的數(shù)據(jù)來看，已維系住了公司基本盤的穩(wěn)定。截至今年6月末，彩生活實(shí)現(xiàn)總收入約7.58億元，同比增長(zhǎng)19.37%；毛利約2.18億元，凈利潤(rùn)約3360萬元；歸母凈利潤(rùn)錄得0.31億元，較去年同期的約0.17億元增長(zhǎng)82.74%。

公司主動(dòng)采取的減債策略成效明顯，有效降低了企業(yè)財(cái)務(wù)成本。報(bào)告期內(nèi)，公司資產(chǎn)負(fù)債率約24.7%，與去年同期水平持平；與此同時(shí)，公司并無有息負(fù)債余額。

營(yíng)收增長(zhǎng)

過去兩年，因母公司流動(dòng)性危機(jī)以及其核心資產(chǎn)鄰里樂控股出售給了碧桂園服務(wù)等事件影響，彩生活的規(guī)模、營(yíng)收、利潤(rùn)均受到了不同程度的拖累，但從2023年中期業(yè)績(jī)來看，其各項(xiàng)業(yè)務(wù)已逐漸回到正軌。

就營(yíng)收而言，上半年彩生活營(yíng)收同比增長(zhǎng)19.37%至7.58億元。其中，由于彩生活在管面積增加，物業(yè)管理業(yè)務(wù)營(yíng)收得以增長(zhǎng)24.3%至7.28億元，占總營(yíng)收的96%；不過增值服務(wù)營(yíng)收同比去年大幅下降，為0.29億元，去年同期為4.31億元；非業(yè)主增值業(yè)務(wù)營(yíng)收為0.014億元，在總營(yíng)收中占比不足1%。

彩生活表示，今年上半年，圍繞業(yè)主在衣食住行等方面的需求，彩生活積極拓展多元業(yè)務(wù)，如推出了家財(cái)險(xiǎn)、燃?xì)怆U(xiǎn)、電動(dòng)自行車險(xiǎn)等保險(xiǎn)產(chǎn)品的花樣保；持續(xù)迭代社區(qū)在線購物平—彩優(yōu)選及開展系列到家服務(wù)；同時(shí)，與光大養(yǎng)老健康產(chǎn)業(yè)發(fā)展有限公司達(dá)成戰(zhàn)略合作，推動(dòng)公司養(yǎng)老服務(wù)體系不斷完善。

就利潤(rùn)而言，彩生活的盈利表現(xiàn)同樣可圈可點(diǎn)。上半年，其毛利潤(rùn)約2.19億元，較2022年同期約1.87億元增加約16.7%；毛利率28.8%，較2022年同期的下降了0.7個(gè)百分點(diǎn)，不過仍處于行業(yè)前列。

與此同時(shí)，彩生活上半年凈利潤(rùn)約3360萬元；歸母凈利潤(rùn)錄得0.31億元，較去年同期的1680萬元增長(zhǎng)82.74%。

究其原因，是彩生活的物業(yè)管理服務(wù)板塊、社區(qū)增值服務(wù)板塊盈利能力得以增強(qiáng)。其中，物業(yè)管理服務(wù)毛利率提升至26.4%，增值服務(wù)上半年毛利率為88.5%，較去年同期增加3.4個(gè)百分點(diǎn)。

在管規(guī)?？s小

需要注意的是，2021年在將核心企業(yè)鄰里樂出售予碧桂園服務(wù)后，彩生活過去的規(guī)模優(yōu)勢(shì)已不復(fù)存在。截至2021年末時(shí)，彩生活合約管理總建筑面積為4.23億平方米，對(duì)應(yīng)的小區(qū)數(shù)量2220個(gè)，產(chǎn)生收益的合約管理總建筑面積為2.3億平方米。

而到2022年末，彩生活合約管理總建筑面積進(jìn)一步下滑至4億平方米，對(duì)應(yīng)的小區(qū)數(shù)量2107個(gè)，產(chǎn)生收益的合約管理總建筑面積為2.09億平方米。

時(shí)間來到2023年，報(bào)告期內(nèi)，彩生活總合約面積約3.84億平方米，對(duì)應(yīng)的社區(qū)數(shù)量為2030個(gè)，產(chǎn)生收益的合約管理總建筑面積進(jìn)一步降至2.01億平方米。

盡管管理規(guī)模仍遠(yuǎn)高于行業(yè)均值，但與第一梯隊(duì)的碧桂園服務(wù)、萬物云等已相去甚遠(yuǎn)。與近期公布中期業(yè)績(jī)的招商積余、融創(chuàng)服務(wù)相比，在管面積分別為3.3億平方米、2.6億平方米，彩生活的差距不算太大。

報(bào)告期內(nèi)，彩生活新委任及收購的合約管理面積為293.5萬平方米和0萬平方米，但終止合約的有1821.5萬平方米；而在2021年全年、2022年全年，終止的合約面積分別達(dá)到了1.44億平方米、2581.9萬平方米，新增合約面積僅約732萬平方米和1108.6萬平方米。

不過，于彩生活而言，拓展能力的減弱或源于其對(duì)“無債一身輕”的追求。公開資料顯示，2021年彩生活將有息負(fù)債從25.3億元削減了92.7%到1.85億元。到2022年末，彩生活已全部還清了所有有息負(fù)債；今年上半年，彩生活資產(chǎn)負(fù)債率約為24.7%，與去年同期水平持平，公司并無有息負(fù)債余額。

報(bào)告期內(nèi)，彩生活錄得其他虧損約4150萬元，較2022年同期的虧損約570萬元增加約3580萬元。對(duì)此，彩生活解釋稱，此系公司處置附屬公司以及提前終止土地租賃的導(dǎo)致。

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