中報(bào)解讀 | 招商積余上半年?duì)I利增長均超兩成，毛利率仍低于行業(yè)均值

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

雖然上半年多項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)實(shí)現(xiàn)兩位數(shù)增長，但A股龍頭物企招商積余（SZ001914,股價15.63元，市值165.73億元）的盈利能力仍顯低迷。

8月24日，招商積余發(fā)布的2023年半年報(bào)顯示，上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入約69.78億元，同比增長23.58%；歸母凈利潤約4.19億元，同比增長26.65%；扣非凈利潤約3.85億元，同比增長46.79%。

上半年，招商積余的毛利率由2022年全年的11.84%回升至13.3%，較去年同期則提升了0.6個百分點(diǎn)，但要達(dá)到行業(yè)平均值（2022年上半年50家上市物企平均毛利率為27.99%）甚至前列水平，招商積余仍需努力。

來源：招商積余財(cái)報(bào)

毛利率仍低于行業(yè)均值

盈利能力低迷始終是圍繞在這家龍頭物管公司上頭的烏云。

過去五年，這家物企的毛利率始終走在下行通道，均值為15.42%。可供參考的是，據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)，2022年上半年50家上市物企平均毛利率為27.99%，其中高于平均值的企業(yè)達(dá)24個。

與同樣具有央企背景的華潤萬象生活、保利物業(yè)、中海物業(yè)相比，招商積余的毛利率長期處于墊底位置；與民企龍頭碧桂園服務(wù)過去五年平均32.52%的毛利率相比，招商積余短期內(nèi)更是難以企及。

不過今年上半年，招商積余的毛利率由2022年全年的11.84%回升至13.3%，較去年同期則提升了0.6個百分點(diǎn)，雖仍難言理想，但終究回歸了上升軌道。但要達(dá)到行業(yè)平均甚至前列水平，招商積余仍需努力。

具體到各業(yè)務(wù)板塊來看，今年上半年，招商積余的物業(yè)管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營收約66.88億元，毛利率11.61%，同比提升了0.37個百分點(diǎn)；資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)營收2.82億元，毛利率為52.88%，相較于2022年同期的55.26%下降了2.38個百分點(diǎn)，其中商業(yè)運(yùn)營毛利率為32.68%，而去年同期為63.23%，下降了30.55個百分點(diǎn)。

來源：招商積余財(cái)報(bào)

實(shí)際上，毛利率之外，招商積余其他財(cái)務(wù)指標(biāo)在上半年的表現(xiàn)都不錯：營收同比增長23.58%至69.78億元；歸母凈利潤4.19億元，同比增長26.65%，不過增長幅度持續(xù)收窄；扣非凈利潤約3.85億元，同比增長46.79%。

對于營收和凈利雙增，招商積余認(rèn)為，一方面來自物業(yè)管理項(xiàng)目增長、新拓展市場化物業(yè)管理項(xiàng)目增加。報(bào)告顯示，2023 年上半年，公司不斷加大市場拓展力度，實(shí)現(xiàn)新簽?zāi)甓群贤~18.87億元，較上年同期增長18.31%。其中第三方項(xiàng)目新簽?zāi)甓群贤~為16.50億元，千萬級以上項(xiàng)目占比超55%。

截至今年6月底，招商積余的在管項(xiàng)目2011個，管理面積增長至3.30億平米。其中，大股東招商蛇口為公司持續(xù)提供穩(wěn)定資源，管理面積進(jìn)一步增加至1.11億平方米，占比33.59%；第三方項(xiàng)目的管理面積為2.19億平方米，占比66.41%。

截至報(bào)告期末，招商積余的總資產(chǎn)約182.33億元，歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)為 95.70 億元，資產(chǎn)負(fù)債率為46.55%，較上年末下降1.18個百分點(diǎn)。

另一方面，則源于收并購企業(yè)的貢獻(xiàn)。招商積余在報(bào)告中指出，2022年公司收并購的積余上航、積余南航、積余匯勤、積余新中等4家企業(yè)，今年上半年合計(jì)實(shí)現(xiàn)營收5.39億元，新簽項(xiàng)目年度合同額合計(jì)超1.3億元。

非住宅業(yè)態(tài)成拓展重點(diǎn)

值得注意的是，近年來招商積余越來越將拓展重點(diǎn)放在了非住宅業(yè)態(tài)上。

中報(bào)顯示，上半年在第三方項(xiàng)目中，招商積余的非住宅業(yè)態(tài)新簽?zāi)甓群贤~為15.54億元，占比高達(dá)94.18%。截至6月30日，非住宅業(yè)態(tài)管理面積約1.99億平方米，占總物管面積的60.26%。

管理規(guī)模的擴(kuò)大也帶來了營收的增長。報(bào)告期內(nèi)，招商積余非住宅業(yè)態(tài)營收為38.97億元，較上年同期增長29.34%，占基礎(chǔ)物業(yè)管理總收入的比重超七成。

而招商積余的第二大主營業(yè)務(wù)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)，主要涵蓋了商業(yè)運(yùn)營、持有物業(yè)出租及經(jīng)營等服務(wù)，在今年上半年也保持著營業(yè)收入的增長，其營收約2.82億元，同比增長30.59%，占總營收的4.04%。

來源：招商積余2023年中報(bào)

對此，招商積余表示，這主要系公司在管商業(yè)運(yùn)營項(xiàng)目增加帶來收入增長以及上年同期公司持有型物業(yè)減免租金所致。

截至2023年6月末，招商積余旗下的招商商管在管商業(yè)項(xiàng)目61個（含籌備項(xiàng)目），管理面積約346萬平方米，較去年末增加約53萬平方米。其中，管理公司自持項(xiàng)目3個，受托管理控股股東招商蛇口持有項(xiàng)目53個，第三方品牌輸出項(xiàng)目5個。

今年上半年，招商積余商業(yè)運(yùn)營總收入約0.6億元，同比增長114.28%，占資管業(yè)務(wù)收入比重21.3%。招商積余表示，目前招商商管已陸續(xù)與招商蛇口持有型商業(yè)項(xiàng)目簽訂委托管理協(xié)議，未來公司在管商業(yè)物業(yè)規(guī)模還將不斷擴(kuò)大。

上半年，招商積余經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-3.13億元，較去年同期增長37.24%；籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-3.47億元，較去年同期下降228.63%。招商積余認(rèn)為，主要系公司收款能力向好，階段性資金缺口減少，資金使用效率提升，取得借款凈流入減少所致。

與此同時，招商積余應(yīng)收帳款約33.91億元，同比增長了5.51%。招商積余認(rèn)為，主要系公司經(jīng)營規(guī)模擴(kuò)大，在管項(xiàng)目帶來期末應(yīng)收賬款金額增加。

值得一提的是，招商積余上半年在數(shù)字化研發(fā)投入上同比激增213.33%至約3889萬元。招商積余在中報(bào)稱，公司在融合原智慧物業(yè)π平臺和招商通等多個產(chǎn)品線的基礎(chǔ)上，形成了新的數(shù)字化產(chǎn)品“招商 π”，貫穿整個物業(yè)管理價值鏈。“未來公司將加快經(jīng)營模式數(shù)字化轉(zhuǎn)型，進(jìn)一步提升項(xiàng)目管理，做好經(jīng)營監(jiān)測，加大科技降本增收力度。”

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