每日經濟新聞 2023-08-03 14:41:54
◎“從現場拍賣的過程來看,采用新的搖號規(guī)則后,流程上比之前要簡單得多,尤其是不再給現場競拍的人員壓力,拿地與否就靠運氣?!?/p>
◎上海今年已出讓43宗地塊,收金1162億元,其中30宗封頂,封頂率達70%。供地區(qū)域主要集中在閔行、浦東、奉賢、嘉定、青浦、松江等區(qū),中心城區(qū)和遠郊供地均較少。
每經記者 劉頌輝 每經編輯 魏文藝
8月2日下午4時許,上海浦東新區(qū)房地大廈的土地交易市場,搖號機落下最后一顆“6”號乒乓球,在場的房企人士驚呼不可思議:綠城中國以萬分之二的概率摘得最受歡迎的青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)雙聯路北側36-01地塊。
至此,在數十家房企同頻競爭的上海第二輪集中供地中,綠城上演“帽子戲法”,在最后兩天綠城以139億元搖中3宗宅地幸運地搖中三宗熱門宅地。
上海第二輪集中供地出讓分為7月11日-13日、8月1日-2日兩個時間段進行,是上海調整“一次書面報價”的土地競拍規(guī)則后,第一次采用觸發(fā)限價后轉入“乒乓球搖號”模式。
在此期間,除去嘉定區(qū)的流標地塊,上海共成交24宗住宅地塊,成交總建面263萬平方米,成交總價約644億元,溢價率7.9%。
克而瑞數據顯示,共有62家企業(yè)參與了上海第二輪集中供地,“激進”如招商蛇口參拍16宗,資金充裕如華發(fā)、越秀、保利發(fā)展均參拍12宗。
2023上海第二輪集中供地成交情況 來源:中指研究院
在8月1日的土拍角逐中,上海共出讓5宗地塊,涉及浦東新區(qū)2宗、普陀區(qū)1宗、閔行區(qū)1宗、奉賢區(qū)1宗,總出讓面積18萬平方米,總規(guī)劃建面45.8萬平方米,總起價130.2億元。
參拍房企中,國央企占據主力,民營企業(yè)占比較低,地塊熱度分化明顯。奉賢等遠郊地塊房企拿地意愿較弱,最終共成交139.8億元。其中,綠城以地價上限61.756億元、溢價10%搖號摘得閔行區(qū)梅隴77.4畝地塊,華潤以封頂價29.84億元搖號競得浦東川沙58畝地塊,上海寶華與上海東苑聯合體以總價32.88億元摘得桃浦智慧城45畝地塊,上海江海數字底價11.78億元拿下奉賢新城16單元05A-02地塊,上海泉山3.53億元微溢價摘得浦東惠南22.6畝地塊。
8月2日,土拍熱度相較于前一日有所提升,其中,青浦徐涇地塊有19家房企參拍,嘉定南翔地塊有17家房企參與,青浦西虹橋地塊有5家房企參拍。最終,共成交4幅地塊,攬金98.4億元。
最終,綠城搖號競得青浦徐涇53畝地塊和嘉定南翔92畝地塊,同濟搖號摘得青浦西虹橋38畝地塊,上海奉賢發(fā)展微溢價摘得奉賢新城30畝地塊。
當日上午最為熱門的嘉定區(qū)南翔鎮(zhèn)JDC2-0203單元13-02、16-01地塊,起價44.42億元,為居住用地,面積6.12萬平方米,最大容積率2.4。
該地塊吸引了保利、中海、華發(fā)、華潤、建發(fā)、招商與新南山聯合體、中鐵建、中鐵置業(yè)與金茂聯合體、象嶼、天安、金新城、同進聯合體、路勁、西上海集團、廈門國貿聯合體、杭房、浙江錢江、維科、大家房產聯合體、越秀、金隅、綠城、安徽高速、華僑城、中能建等17家房企報名競拍。
經過19輪報價達到地價上限48.86億元進入搖號環(huán)節(jié),17家房企全部參與搖號,最終被綠城搖號摘得,成交樓面價34100元/平方米,溢價率10%。
下午收官之戰(zhàn)在青浦區(qū)徐涇鎮(zhèn)雙聯路北側36-01地塊,報名房企多達19家,包括華發(fā)、建發(fā)、象嶼與金新城聯合體、保利發(fā)展、安徽高速、綠城、招商蛇口、金融街、首開、南昌市政、中海、中國鐵建、中鐵置業(yè)、大眾交通、金茂聯合體、華潤、萬科、江西益達、江蘇喆源聯合體、越秀、海威、維科、大家房產聯合體、廈門國貿與葛洲壩聯合體、北京建工等。
該地塊經過18輪報價達到上限價格28.56億元進入搖號環(huán)節(jié),最終仍舊是被代表綠城的6號球競得,成交樓面價36850元/平方米,溢價率10%。
當乒乓球落下的一刻,守在浦東新區(qū)南泉北路201號房地大廈的一樓等候大廳的多家房企人士向《每日經濟新聞》記者大呼驚訝。一陣小轟動中,某頭部房企的投拓人士感嘆道:“綠城多年不在上海拿地,如今突然連中三元,讓人完全想不到。”
8月2日的上海土拍現場 圖片來源:每經記者 劉頌輝 攝
相比下半場的意外一幕,本輪土拍上半場更有火藥味和戲劇感。
由于取消一次書面報價規(guī)則,土拍效率提高,時間縮短,出讓地塊的最終獲得者都聚焦在如同雙色球開獎的搖號機上,給出讓環(huán)節(jié)增加了不少運氣成分。
7月11日-13日,有房企為了增加拿地的可能性,投拓人員提著寓意為“成交”的橙子和香蕉進入土地市場,或者穿著紅色、橙色的衣服和運動鞋。
來自廣東的越秀地產團隊,更是做足了儀式感,不僅在拍賣席位上擺放著“大利”的紅色紙袋,還有“廣式乳豬”。一位房地產央企的投拓人士在現場也看到了公仔猴,寓意為粵語“猴賽雷”。
易居研究院研究總監(jiān)嚴躍進表示,上海此次集中供地提及到了搖號的概念,這樣做其實規(guī)則更清晰,流程更加公平,減少了購地方面各種抱怨等內容,促進土地市場更加健康有序發(fā)展。
上海中原地產市場分析師盧文曦認為,從現場拍賣的過程來看,采用新的搖號規(guī)則后,流程上比之前要簡單得多,尤其是不再給現場競拍的人員壓力,拿地與否就靠運氣。
“這次也有房企放棄進入搖號階段,或許認為最后的‘封頂價’不劃算,也說明拿地方面有些房企在拿地的一些指標上做得更加‘精打細算’,該放棄就放棄。”盧文曦表示。
整體來看,上海第二輪集中供地的熱度無明顯回升跡象,同時延續(xù)了之前板塊分化的趨勢。
中指研究院上海高級分析師陳炬蘭表示,上海土拍熱度進一步降低,板塊分化加劇,主要因為二季度以來上海新房積分觸發(fā)率明顯降低、二手房市場處于調整階段的影響。目前,房企在上海拿地仍然謹慎,疊加此批次土地質量有所下降,房企參與度有所下降。
好地研究院方面指出,本輪上海集中供地,房企集中報名熱門地塊,哪怕中簽率極低,大多數房企也不愿冒著風險嘗試其他地塊,導致地塊之間冷熱分化更加顯著。個別房企抓住機會,報名冷門地塊“撿漏”,但出價能力不高,因此浦東宣橋、奉賢新城17-03地塊和普陀桃浦地塊均低溢價成交。
至此,上海今年已出讓43宗地塊,總出讓金1162億元,其中30宗封頂,封頂率達70%。供地區(qū)域主要集中在閔行、浦東、奉賢、嘉定、青浦、松江等區(qū),中心城區(qū)和遠郊供地均較少。
房企權益拿地金額方面,TOP10央國企占據7席,混合制2家(綠城、萬科),民企1家(大華)。其中,綠城憑借此輪拿下的3宗地塊位列榜首,拿地金額139.2億元;中鐵建拿地金額121.9億元,位列第二;華發(fā)以86億元排在第三位。
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封面圖片來源:每日經濟新聞 資料圖
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