5月以來各地土拍冷熱不均 房企拿地仍聚焦一二線城市

每經(jīng)記者 陳利    每經(jīng)編輯 魏文藝    

5月11日，成都開啟5月首場土拍，共成交6宗宅地，其中熱度最高高新區(qū)南中和33畝宗地，共吸引了24家房企參拍。

此前的5月6日，北京掛牌出讓2宗宅地，吸引了近30家房企參與，最終兩宗地塊全部封頂成交，平均溢價(jià)率15%；5月10日，114家房企參與競拍廈門今年首批集中供地，3宗宅地中有2宗封頂觸發(fā)搖號(hào)；同日，南京今年第二批次集中供地收官，10宗地塊中有3宗觸頂、2宗溢價(jià)。

此外，多個(gè)熱點(diǎn)一二線城市近期也完成了今年首批集中供地，優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)帶動(dòng)房企拿地?zé)崆榛謴?fù)效應(yīng)明顯。但整體來看，不同城市土拍市場“冷熱不均”的現(xiàn)象仍然明顯，包括無錫、天津和濟(jì)南等城市，地塊底價(jià)成交仍是主流。

與此同時(shí)，盡管今年以來民營企業(yè)拿地積極性提升，活躍在多個(gè)城市的土拍現(xiàn)場，甚至成為部分城市拿地的絕對主力，但總體而言，國央企仍是土拍市場的主力。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年前4月拿地金額TOP10中只有2家是民企，TOP20中僅有6家民企。

5月10日，中指研究院分析師孟新增接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時(shí)表示，短期來看，全國土地供求縮量趨勢或延續(xù)，但土拍分化態(tài)勢或更加明顯。“預(yù)計(jì)房企在核心城市補(bǔ)貨意愿提升，而銷售市場調(diào)整壓力加大的城市，土地市場表現(xiàn)或仍低迷。”

“回暖”成土拍市場關(guān)鍵詞

“回暖”已成今年土拍市場一個(gè)關(guān)鍵詞，尤其是熱點(diǎn)一二線城市，“搖號(hào)”“熔斷”“創(chuàng)新高”等更是頻頻出現(xiàn)。

以5月10日廈門首批集中供地為例，當(dāng)天共出讓3宗宅地，起拍總價(jià)為91.9億元，最終攬金101.45億元，平均溢價(jià)率達(dá)10.39%，最高溢價(jià)達(dá)12.15%。據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，此次廈門土拍3宗地吸引144家房企參與競拍。其中，五緣灣地塊引得88家房企參拍，成為廈門土拍史上最多競買人參拍的地塊。據(jù)了解，該地塊開拍后，僅過14分鐘、24輪競價(jià)就“觸頂”轉(zhuǎn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)；另一宗湖里體育公園地塊也有34家房企參與競拍，經(jīng)過66輪競價(jià)后達(dá)到最高限價(jià)進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。

此外，4月21日結(jié)束的上海首輪集中供地中，出讓的19宗涉宅地塊熱度回升同樣明顯。首先從報(bào)名參拍房企數(shù)量上來看，超過50家房企報(bào)名創(chuàng)下了2021年上海集中供地以來新高，其中有11宗地塊報(bào)名參加競拍房企達(dá)到10家以上，還有6宗地塊報(bào)名房企達(dá)到20家以上。CRIC統(tǒng)計(jì)顯示，上海2023年首批集中供地有15宗地塊封頂進(jìn)入一次性報(bào)價(jià)，封頂率約79%，超過2021年第一批次集中供地的71%。而19宗地塊平均成交溢價(jià)率為7.3%，同樣創(chuàng)下了上海2021年集中供地以來的新高。

另據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，北京、上海、杭州、合肥、成都等地價(jià)上限占比均在六成以上，多宗地塊更是創(chuàng)下當(dāng)?shù)赝僚男录o(jì)錄。如北京朱辛莊地塊吸引42家房企參拍報(bào)名，創(chuàng)北京地塊參拍企業(yè)數(shù)量紀(jì)錄；杭政儲(chǔ)出［2023］4號(hào)地塊共有60家房企參與搖號(hào)，創(chuàng)下近兩年單宗地塊報(bào)名房企數(shù)量新高；成都青羊區(qū)內(nèi)金沙35畝地塊有35家進(jìn)入搖號(hào)抽簽環(huán)節(jié)，35000元/平方米的清水限價(jià)也成為了當(dāng)前成都新房的最高價(jià)。

“今年前4月，22城市本級(jí)土拍熱度高于去年任一批次，主要體現(xiàn)在已完成土拍的19城地塊觸頂率、溢價(jià)成交地塊比例均有所提升，分別為44%、54%，而去年熱度最高的一批次19城總體水平分別為24%、40%。”

5月4日，中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱在舉行的“中指市場形勢及企業(yè)研究成果分享會(huì)”上表示，核心城市、核心板塊仍然是房企關(guān)注焦點(diǎn)，但搖號(hào)中簽率不斷走低之下，部分房企退而求其次選擇核心城市郊區(qū)板塊。

底價(jià)成交是部分城市主流

需要注意的是，盡管今年土拍市場熱度回升，但城市之間的分化現(xiàn)象依然存在，底價(jià)成交仍是部分城市的主流。

如濟(jì)南4月28日舉行的今年首批次土拍上，6宗宅地有3宗底價(jià)成交、3宗終止出讓，總成交面積8萬平方米，總成交規(guī)劃建面19萬平方米，收金9.6億元；而一周之前的無錫首輪土拍中，6宗涉宅用地全部底價(jià)成交，成交總價(jià)合計(jì)60.13億元，其中廈門建發(fā)獨(dú)得2宗，仁恒、紅星美凱龍、貴州大興、綠城&太湖新城發(fā)展聯(lián)合體各得1宗；天津今年已先后舉行了3場土拍，共出讓5宗涉宅用地，全部底價(jià)成交。

截至目前，天津、濟(jì)南、長春、無錫、鄭州等城市尚無溢價(jià)成交地塊。

不僅城市間延續(xù)了拿地冷熱不均情況，就算是同一城市不同板塊之間亦是如此。以成都為例，截至4月底，成都成功出讓17宗、共約964畝涉宅用地，其中有13宗地塊溢價(jià)成交中，占比超75%。不過成交區(qū)域分化明顯，“5+2”區(qū)域出讓地塊全部熔斷；二圈層里溫江區(qū)和新都區(qū)出讓地塊則全部底價(jià)成交。

在南京5月10日土拍中，既有在開拍后37秒、13輪即觸達(dá)封頂價(jià)進(jìn)入搖號(hào)階段的地塊，也有5宗地塊底價(jià)成交；長沙和重慶4月出讓的宅地也是封頂和底價(jià)成交各占一半；合肥11宗宅地觸頂成交和底價(jià)成交各有5宗，另有1宗宅地流拍。

據(jù)每日經(jīng)濟(jì)新聞聯(lián)合中指研究院推出的每經(jīng)·重點(diǎn)城市土地出讓金榜單，從今年1月起，TOP20城市土地出讓金額逐月回暖，4月份達(dá)到1630.5億元，比3月份（1278億元）上漲28%，連續(xù)第二個(gè)月漲幅達(dá)到28%。其中，上海、廣州、杭州、合肥分別以542.9億元、272億元、108.7億元和101.5億元位列前四，也是土地出讓金過百億元的4個(gè)城市。

“銷售市場的分化直接導(dǎo)致土地市場也呈現(xiàn)分化加劇的趨勢。”孟新增分析指出，近兩年受房地產(chǎn)市場調(diào)整影響，拿地容錯(cuò)率明顯下降，房企普遍采取“以銷定投”“聚焦核心城市及區(qū)域”的策略，確定性的銷售去化成為房企拿地的首要標(biāo)準(zhǔn)之一，優(yōu)勢地區(qū)的優(yōu)質(zhì)地塊成為企業(yè)投資側(cè)重點(diǎn)。

頭部房企拿地分化顯著

從拿地房企來看，雖然央國企仍是拿地主力，但在拿地金額占比央國企與民企則正在縮小。

今年以來，22城已土拍城市中，北京、上海、蘇州、鄭州仍以央國企和地方國資為拿地主力，其中鄭州地方國資占比達(dá)六成；但在杭州、南京、寧波等城市，民企拿地金額占比則有了顯著提升。如杭州民企拿地金額占比在五成以上，較2022年提升3.9個(gè)百分點(diǎn)，其中濱江仍為民企拿地主力；南京土拍民企拿地金額占比亦有所提高，偉星、欣源置業(yè)等民企均競拍至地價(jià)上限摘取地塊；成都拿地更多的是當(dāng)?shù)孛衿?，如誠一投資、四川邦泰置業(yè)、樂山海天、嘉禾興等。

需要注意的是，TOP50房企內(nèi)部分化顯著，頭部規(guī)模的央國企拿地金額及面積顯著多于中等規(guī)模企業(yè)。今年前4月，拿地金額超過100億元的僅華潤置地、建發(fā)房產(chǎn)、保利發(fā)展、綠城中國、萬科、招商蛇口等6家企業(yè)，其中華潤置地也是唯一拿地金額超過200億元的企業(yè)。其中在4月份，華潤置地、建發(fā)房產(chǎn)、萬科、保利等企業(yè)參與了相關(guān)城市土拍。

以建發(fā)為例，據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，4月建發(fā)新增加房地產(chǎn)項(xiàng)目9個(gè)，分別為浙江麗水、浙江杭州、四川成都、福建寧德、上海青浦區(qū)等地塊，累計(jì)需要支付土地價(jià)款約130億元。進(jìn)入5月，建發(fā)保持持續(xù)的拿地節(jié)奏，5月10日以28.9億元拿下南京雨核G14地塊，同日也參加了廈門地塊的競拍。

民營房企方面，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，1~4月，龍湖拿地面積達(dá)到85萬平方米，排名行業(yè)第五。4月，龍湖持續(xù)在上海、杭州、深圳、合肥等高能級(jí)城市布局，一個(gè)月內(nèi)拿地金額超過60億元。

而民營房企龍頭碧桂園，則在4月25日杭州市第三批集中供地上，以28.25億元、溢價(jià)率11.88%拿下杭州一宗涉宅地塊，這也是碧桂園今年以來首次在公開市場上拿地。憑借此地塊，碧桂園成功躋身前4月房企拿地金額TOP31。

不過，這并非碧桂園首次亮相土拍市場，此前碧桂園也曾報(bào)名成都土拍，但最終未有所獲。

“民企拿地活躍度提升，但國央企仍是拿地主力。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水表示，隨著市場性銷售企穩(wěn)回升，房企流動(dòng)性困難有所緩解，部分民企預(yù)期增強(qiáng)，在一二線重點(diǎn)城市加大拿地力度。但在銷售恢復(fù)有限、融資仍面臨困難情況下，民營房企流動(dòng)性改善有限，拿地整體上仍然謹(jǐn)慎。