樓市半年考·房企| 上半年完成全年六成銷售目標(biāo)，越秀地產(chǎn)旗下物業(yè)、商管“短板”待補(bǔ)

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于低位徘徊的當(dāng)下，一些老牌房企卻表現(xiàn)出難得的發(fā)展韌性。與此同時(shí)，在房地產(chǎn)行業(yè)無(wú)法再回到過(guò)去對(duì)住宅開(kāi)發(fā)過(guò)于依賴的階段后，在非住領(lǐng)域?qū)で蠖噘惖啦⑦M(jìn)對(duì)于房企而言，既是挑戰(zhàn)也是契機(jī)。

近日，越秀地產(chǎn)（HK00123，股價(jià)8.710港元，市值350.61億港元）披露的銷售數(shù)據(jù)顯示，上半年實(shí)現(xiàn)累計(jì)合同銷售金額約為836.27億元，同比上升約71%，已完成了2023年合同銷售目標(biāo)1320億元的63.4%；累計(jì)合同銷售面積約為247.44萬(wàn)平方米，同比上升約39.2%。

在拿地方面，今年以來(lái)越秀地產(chǎn)共拿地8宗，涉及北京、廣州、武漢、上海、青島、成都等城市，拿地總金額高達(dá)167.8億元。其中在北京拿地耗資就高達(dá)138.46億元，占到拿地總金額的82.5%。

在克而瑞公布的2023年上半年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)操盤(pán)榜TOP200中，越秀地產(chǎn)較去年提升3名排在TOP13；在上半年房企新增土地貨值上進(jìn)入TOP10。

越秀地產(chǎn)在2023年上半年房企全口徑銷售額榜上排在第13位 來(lái)源：克而瑞

值得注意的是，在地產(chǎn)業(yè)務(wù)“狂飆”之下，越秀也在不斷加碼物業(yè)、商管的拓展，補(bǔ)齊短板。今年2月底，越秀地產(chǎn)商業(yè)板塊正式更名為“越秀商管”，專注于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的“開(kāi)發(fā)+運(yùn)營(yíng)+金融”全鏈條資產(chǎn)管理。

近日，越秀服務(wù)（HK06626，股價(jià)2.980港元，市值45.36億港元）進(jìn)行了高管變動(dòng)調(diào)整，陳冬鵬將不再擔(dān)任公司財(cái)務(wù)總監(jiān)，并將調(diào)任為集團(tuán)的并購(gòu)負(fù)責(zé)人；李慧婷已獲委任為財(cái)務(wù)總監(jiān)。

對(duì)此，越秀方面7月12日回復(fù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》表示，由于內(nèi)部工作的崗位調(diào)動(dòng)安排，陳冬鵬將專注于收并購(gòu)。李慧婷 2008年進(jìn)入母公司越秀地產(chǎn)，現(xiàn)任越秀地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理中心總經(jīng)理一職，在會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)等方面擁有豐富的經(jīng)驗(yàn)。相信她接任將有利于更高效處理公司和母公司越秀地產(chǎn)間的業(yè)務(wù)往來(lái)。

“3年1億平米”目標(biāo)的壓力

越秀服務(wù)公告顯示，李慧婷將繼續(xù)擔(dān)任越秀地產(chǎn)財(cái)務(wù)管理中心總經(jīng)理的現(xiàn)有職位，并將20%的時(shí)間投入到現(xiàn)有職位，80%的時(shí)間投入到財(cái)務(wù)總監(jiān)的新職位。

值得注意的是，“并購(gòu)負(fù)責(zé)人”這一職位較少被物業(yè)公司公開(kāi)提及。從實(shí)際落地層面看，越秀服務(wù)自2021年6月上市以來(lái)，鮮少有公開(kāi)的收并購(gòu)交易。

期間僅有的一筆公開(kāi)收購(gòu)是在2022年10月，越秀服務(wù)收購(gòu)廣州長(zhǎng)隆集團(tuán)旗下廣州市秉信物業(yè)管理有限公司100%股權(quán)，總對(duì)價(jià)950萬(wàn)元，新增合約面積約79萬(wàn)平方米，為上市以來(lái)首單收并購(gòu)。這宗收并購(gòu)的PE（市盈率）大概只有5倍，是越秀地產(chǎn)負(fù)責(zé)該項(xiàng)目代建而帶來(lái)的協(xié)同效應(yīng)。

在此背景下，越秀服務(wù)仍然錨定上市三年內(nèi)在管面積達(dá)到1億平方米的目標(biāo)。越秀服務(wù)管理層對(duì)外的態(tài)度也一直是積極謹(jǐn)慎穩(wěn)妥推進(jìn)收并購(gòu)事宜，近年來(lái)更強(qiáng)調(diào)的是第三方外拓的發(fā)力和爭(zhēng)取更大的TOD物管份額。

在今年3月的業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，越秀服務(wù)非執(zhí)行董事兼董事會(huì)主席林峰表示，三年內(nèi)在管面積達(dá)到1億平方米的目標(biāo)不變，但更強(qiáng)調(diào)要實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的拓展，通過(guò)多措并舉提升擴(kuò)大規(guī)模。一方面要承接好母公司提供的優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目資源；另一方面要進(jìn)一步加強(qiáng)市場(chǎng)化的外拓，“用好股東給我們提供的每一分資金，做到有責(zé)任的收并購(gòu)。”

從管理規(guī)模來(lái)看，越秀服務(wù)在行業(yè)中處于中等水平。截至2022年底，越秀服務(wù)在管面積為5169萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33%；合約管理面積7060萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.9%。其中第三方拓展面積843萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)138.5%，占總新增總面積的64.4%。

換言之，到2024年6月，越秀服務(wù)在管面積還需增長(zhǎng)至少4800萬(wàn)平方米，要完成這一目標(biāo)必然得超過(guò)去年33%的增速。對(duì)于越秀服務(wù)而言，收并購(gòu)主要在于標(biāo)的選擇與融合運(yùn)營(yíng)問(wèn)題。截至2022年末，越秀服務(wù)在手現(xiàn)金為43.61億元。

2022年，越秀服務(wù)營(yíng)業(yè)收入達(dá)24.86億元，排在《每日經(jīng)濟(jì)新聞》統(tǒng)計(jì)的2022年上市物業(yè)企業(yè)營(yíng)收TOP20的最后一位，低于時(shí)代鄰里、新大正和寶龍商業(yè)。但與在管面積相近的第一服務(wù)、東原仁知及和泓服務(wù)相比，越秀服務(wù)營(yíng)收領(lǐng)先。去年越秀服務(wù)凈利率17.1%，位列《每日經(jīng)濟(jì)新聞》統(tǒng)計(jì)的上市物業(yè)公司凈利率排行TOP10。

商管業(yè)務(wù)與頭部房企仍有差距

在房地產(chǎn)行業(yè)從增量市場(chǎng)逐步轉(zhuǎn)向存量市場(chǎng)后，能帶來(lái)穩(wěn)定現(xiàn)金流、擁有持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力的商管業(yè)務(wù)被不斷重視。

克而瑞指出，目前，房企商管輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)正從傳統(tǒng)開(kāi)發(fā)模式中逐漸分離出來(lái)，形成獨(dú)立賽道，并在資本市場(chǎng)上凸顯價(jià)值。2019年末以來(lái)，多家商業(yè)地產(chǎn)輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)主體，相繼在港股上市。

越秀地產(chǎn)近年來(lái)也持續(xù)強(qiáng)調(diào)“商住并舉”發(fā)展戰(zhàn)略，并于2016年成立越秀商投，負(fù)責(zé)旗下持有型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)管理。今年2月底，為適應(yīng)行業(yè)資產(chǎn)管理趨勢(shì)新要求，越秀地產(chǎn)商業(yè)板塊正式更名為“越秀商管”。

截至2022年末，越秀商管在北京、廣州、香港、上海、武漢、杭州等城市擁有逾50個(gè)在管項(xiàng)目，累計(jì)開(kāi)業(yè)13個(gè)寫(xiě)字樓、8個(gè)商場(chǎng)、18個(gè)酒店公寓及長(zhǎng)租公寓，以及專業(yè)市場(chǎng)、產(chǎn)業(yè)園等多個(gè)項(xiàng)目。整體運(yùn)營(yíng)管理面積超730萬(wàn)平方米，總資產(chǎn)超1090億元。

與TOP10房企或在商管板塊深耕多年的房企相比，越秀商管在租賃收入、規(guī)模等方面還有較大提升空間。截至2022年底，越秀地產(chǎn)直接持有的商業(yè)物業(yè)實(shí)現(xiàn)商業(yè)租賃收入約3.3億元，持股41.39%的越秀房產(chǎn)基金實(shí)現(xiàn)收入約18.7億元，商業(yè)物業(yè)總經(jīng)營(yíng)收入21.98億元。

作為廣州自持商業(yè)最大的業(yè)主，越秀商管今年以來(lái)的重點(diǎn)在于“走出去”。今年4月，越秀商管在佛山發(fā)布了全新品牌“悅匯廣場(chǎng)”。6月28日，越秀商管“IFC系列”走出廣州的第一個(gè)項(xiàng)目——武漢越秀IFC國(guó)金天地開(kāi)業(yè)。

越秀集團(tuán)總經(jīng)理、越秀地產(chǎn)董事長(zhǎng)林昭遠(yuǎn)在2020年報(bào)中表示，2023年將穩(wěn)步增加商業(yè)物業(yè)對(duì)業(yè)績(jī)的支持和貢獻(xiàn)，重點(diǎn)提升商業(yè)物業(yè)的運(yùn)營(yíng)能力和經(jīng)營(yíng)效益，提升運(yùn)營(yíng)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)。“要繼續(xù)優(yōu)化商業(yè)物業(yè)的產(chǎn)品線和客戶結(jié)構(gòu)，努力提升出租率和租金水平。同時(shí)，積極推進(jìn)經(jīng)營(yíng)性商業(yè)物業(yè)的資管模式，不斷提升商業(yè)物業(yè)的管理規(guī)模和效益。”

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