樓市半年考·綜述| 上半年樓市“先揚后抑”，百強房企業(yè)績微增，土地市場整體低迷

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2023年已經(jīng)過去一半時間，房地產(chǎn)市場交出了怎樣的答卷？

從整體走勢來看，盡管在需求的積累、房企以價換量及各種政策的助推下，樓市曾一度走出“小陽春”行情，但由于缺乏激活購買力的底層支撐，隨后又重新進入下行區(qū)間。

再看土地市場，上半年少數(shù)優(yōu)質(zhì)地塊的超高熱度，難掩熱度整體市場的低迷和成交規(guī)模明顯縮減的嚴(yán)峻現(xiàn)狀，即便在眾多熱點核心城市，土地成交規(guī)模也不足去年同期的六成。

至于銷售端，盡管房企為了達成上半年的業(yè)績目標(biāo)，在6月積極推盤和開展促銷活動，但整體銷售依舊呈現(xiàn)出承壓態(tài)勢，甚至不少規(guī)模房企內(nèi)憂外患，面臨排名洗牌。

“2023年上半年市場先升后降，一季度在積壓需求集中釋放以及前期政策效果顯現(xiàn)等因素帶動下，市場活躍度提升；二季度購房者置業(yè)情緒快速下滑，房地產(chǎn)政策力度不及預(yù)期，市場未能延續(xù)回暖態(tài)勢。”

中指研究院常務(wù)副院長黃瑜表示，下半年房地產(chǎn)政策力度和節(jié)奏取決于宏觀基本面的變化，若下半年經(jīng)濟出現(xiàn)超預(yù)期轉(zhuǎn)弱情況，則房地產(chǎn)作為經(jīng)濟“穩(wěn)定器”，托底政策或?qū)⒓涌炻涞亍?ldquo;下半年市場恢復(fù)仍有波折，全年銷售面積在13億平方米左右，新開工、投資持續(xù)下行。”

政策端：上半年出臺超300條，下半年有望持續(xù)放松

上半年，中央積極表態(tài)房地產(chǎn)以引導(dǎo)市場預(yù)期修復(fù)。如1月5日央行、銀保監(jiān)會發(fā)布了房貸利率動態(tài)調(diào)節(jié)機制，賦予房價連續(xù)3個月下跌的城市首套房房貸利率下限自主調(diào)整權(quán)，并設(shè)置了房價三連漲的退出機制；2月份，自然資源部優(yōu)化完善集中供地政策；5月8日，住建部等部門共同規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，有助于降低二手房購置成本、提升二手置業(yè)積極性。

從地方層面來看，據(jù)中指研究院監(jiān)測，上半年全國有超百省市（縣）出臺房地產(chǎn)政策超300條。另據(jù)克而瑞統(tǒng)計，上半年117個省市188次松綁房地產(chǎn)政策。其中，一季度政策持續(xù)放松，而二季度以來地方樓市政策頻次、力度雙減，頻次環(huán)比下降15%，相比去年同期下降約6成。

來源：中指研究院

從上半年各地出臺的樓市政策來看，加大公積金購房支持力度最為普遍，主要措施包括優(yōu)化提取條件、降低公積金貸款首付比例、提高公積金貸款的額度。同時，也有少量城市放開“四限”（限購、限貸、限售、限價）政策。

如上半年限購政策放松的城市包括滎陽、濟南、長沙、杭州、武漢、贛州、深圳、無錫、廈門、沈陽、鄭州、合肥、寧德、南京等14個城市；限售政策放松的城市包括惠州、揚州、長沙、常州、深圳、徐州、廈門、鄭州、青島、福清等10個城市。同時，青島、合肥等18個省市放松限貸；深圳、貴陽等7個城市放松限價，比如深圳二手房指導(dǎo)價僅作為參考，銀行核定房價以網(wǎng)簽備案價和評估價孰低為準(zhǔn)。

此外，上半年金融端對于房地產(chǎn)支持明顯，利率下限動態(tài)調(diào)整疊加LPR下調(diào)，共同帶動房貸利率下行，為購房者資金“減負”。據(jù)中指研究院統(tǒng)計，上半年全國有超40城調(diào)整首套房貸利率下限至4%以下；隨著符合條件的城市逐漸下調(diào)利率下限，二季度以來調(diào)整首套房貸利率的城市數(shù)量有所減少。

來源：中指研究院

“今年上半年，中央強調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)支柱地位，政策基調(diào)不變，‘防風(fēng)險、促需求’成為行業(yè)主題。監(jiān)管部門持續(xù)落地‘穩(wěn)樓市’相關(guān)舉措，需求端側(cè)重降低購房成本，企業(yè)端以防范化解房企風(fēng)險為政策優(yōu)化主線，‘保交樓’相關(guān)資金繼續(xù)投放，前期政策進一步跟進落實。”中指研究院市場研究總監(jiān)陳文靜表示。

對于上半年樓市政策的特征，克而瑞研究中心認(rèn)為，上半年，中央層面并無實質(zhì)性的重磅刺激政策，已發(fā)布政策多為對現(xiàn)行制度的優(yōu)化調(diào)整，或意在規(guī)范市場秩序，政策力度限于“托而不舉”。“下半年，地方政策有望持續(xù)放松，松綁主力軍或由弱二線城市和三四線城市轉(zhuǎn)為核心一二線城市。”

58安居客研究院院長張波表示，政策的變化成為影響下半年樓市走向的一個重要因素，“下半年需求側(cè)有必要出臺更大力度的措施，來保障改善型購房需求，尤其需要對房貸政策和首付比例進行調(diào)整。”

市場端：上半年“先升后降”，銷售端延續(xù)頹勢

上半年房地產(chǎn)市場銷售端呈現(xiàn)先升后降的發(fā)展曲線。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，上半年全國重點100城新建商品住宅成交活躍度一季度回升、二季度回落，上半年累計成交規(guī)模同比增長11%，成交規(guī)模為近年來同期較低水平。上半年，重點100城新建商品住宅月均成交面積約3330萬平方米，同比增長11%，近8年中僅高于2022年同期。

“一季度在積壓需求釋放以及政策顯效等因素帶動下，市場活躍度回升，特別是熱點城市市場出現(xiàn)‘小陽春’行情；二季度，前期積壓購房需求基本釋放完畢，市場明顯降溫。”

來源：中指研究院

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，4月重點城市商品住宅成交面積環(huán)比下降27.9%；5-6月市場情緒延續(xù)回落態(tài)勢；6月受去年同期高基數(shù)影響，重點城市商品住宅成交面積同比在連續(xù)增長4個月后轉(zhuǎn)降，降幅超20%，環(huán)比略有增長，絕對規(guī)模為2016年以來同期最低水平。

從不同梯隊城市的表現(xiàn)來看，上半年各線代表城市新建商品住宅成交面積同比均增長，其中一線城市同比增幅最大，二線、三四線增幅在10%左右，但二季度多數(shù)城市市場下行壓力加大。

如一線城市商品住宅上半年的成交面積同比增長約25%，其中上海新房成交面積同比增長超100%，一線城市整體增幅較大；二線、三四線代表城市市場情緒修復(fù)緩慢，成交面積同比增幅較小。其中二線代表城市同比增長約9%，濟南、南昌等城市在政策優(yōu)化及核心區(qū)供應(yīng)放量帶動下，同比增長超50%；三四線代表城市同比增長約13%，揚州、惠州等城市，在上年同期低基數(shù)的影響下，成交面積同比增長超50%。

來源：中指研究院

二手房方面，上半年重點城市成交規(guī)模大幅提升，其中一季度市場明顯升溫，進入4月，市場活躍度持續(xù)走低，6月中下旬成交面積同比轉(zhuǎn)負。根據(jù)中指數(shù)據(jù)，2023年1-5月，15個代表城市二手住宅累計成交面積同比增長近70%，絕對規(guī)?；厣?019年以來同期高位，僅次于2021年同期。

企業(yè)端：業(yè)績排名洗牌，百強房企操盤金額創(chuàng)新低

上半年，樓市呈現(xiàn)“先揚后抑”的特征，也體現(xiàn)在百強房企的銷售增速上。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，今年前3個月，百強房企銷售增速為8%，是2022年來首次實現(xiàn)正增長；前4個月百強房企同比增速達到12%，繼續(xù)保持上揚態(tài)勢，但是環(huán)比增速開始下降；上半年，百強房企銷售總額為35682.3億元，同比微增0.1%，增幅相比上月大幅下降8.3個百分點，持續(xù)收窄。

來源：中指研究院

另據(jù)克而瑞統(tǒng)計，上半年TOP100房企實現(xiàn)銷售操盤金額5267.4億元，環(huán)比增長8.5%，這一增幅處于歷年同期的最低水平。

從房企各陣營的表現(xiàn)來看，上半年TOP30陣營房企銷售保持韌性，銷售額持續(xù)提升。其中，TOP10房企銷售額均值為1542億元，較上年增長6.0%；TOP11-30房企銷售額均值為489.3億元，較上年增長1.0%；TOP31-50房企銷售均值為241.0億元，較上年下降6.4%；TOP51-100房企銷售額均值為113.1億元，同比下降9.6%。

從銷售目標(biāo)完成率來看，房企上半年銷售目標(biāo)完成率超50%。上半年10家房企目標(biāo)完成率均值為53.0%，相較去年同期的32.6%，目標(biāo)完成率提升超20%。

從企業(yè)排名變化來看，保利發(fā)展、萬科、中海位居前行業(yè)前三位，成為上半年銷售的大贏家。同時，上半年也涌現(xiàn)了一批黑馬房企，如越秀地產(chǎn)累計銷售額同比增幅達68.7%，單月增幅5%；建發(fā)房產(chǎn)銷售額同比增幅達到53.7%，單月增幅超20%；華發(fā)股份累計同比增長55.8%，6月單月同比增加60.5%。

記者注意到，百強之中既有出險房企艱難求生，也有頭部房企短暫失去競爭優(yōu)勢。如融創(chuàng)實現(xiàn)了520.1億元的全口徑銷售額，在克而瑞銷售榜中排名第17；而碧桂園則未能殺入2000億元陣營，從原先榜首位置降至第6名。

來源：中指研究院

從銷售目標(biāo)完成率來看，房企上半年銷售目標(biāo)完成率超50%。2023年上半年，10家房企目標(biāo)完成率均值為53.0%，相較去年同期的32.6%，目標(biāo)完成率提升超20%。

“2023年一季度在積壓需求集中釋放以及前期政策效果顯現(xiàn)等因素帶動下，市場活躍度提升，帶動銷售有一定增長。此外，房企銷售目標(biāo)完成較好，與企業(yè)下調(diào)目標(biāo)也有一點關(guān)系，低目標(biāo)下更易完成半年度任務(wù)。”中指研究院指出，

融資端：仍處近年較低水平，三季度房企迎償債高峰

不及預(yù)期的不僅僅是銷售端，房企的融資情況也不容樂觀。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，6月80家典型房企的融資總量為460.82億元，環(huán)比增加45.8%，同比減少28.6%。融資規(guī)模環(huán)比回升主要是因為越秀地產(chǎn)本月進行了大規(guī)模供股，籌資凈額82.99億港元，同時銀行貸款等金融機構(gòu)貸款達到了196.4億元，環(huán)比增加110.6%。不過雖然6月房企融資規(guī)模環(huán)比有所回升，但是整體而言仍然處于近年來的較低水平。

在融資結(jié)構(gòu)方面，6月房企沒有境外融資，境內(nèi)債權(quán)融資349.4億元，環(huán)比增加35.4%，同比減少18.7%；資產(chǎn)證券化融資為36.73億元，環(huán)比減少16.8%，同比減少59.4%。

從全年累計數(shù)據(jù)來看，今年上半年80家典型房企的累計融資總量為3137.3億元，同比減少26.3%。

值得注意的是，6月房企發(fā)債143億元，環(huán)比減少49.3%，同比減少19.9%，是2020年以來的單月新低。6月沒有房企境外發(fā)債，因此143億元全是境內(nèi)債，其中公司債發(fā)行56億元，環(huán)比增加60%，同比減少69.3%；中期票據(jù)發(fā)行41億元，環(huán)比減少59.4%，同比減少49.9%，境內(nèi)發(fā)債的企業(yè)仍然主要是華潤置地、招商蛇口、越秀等國企央企。

從全年累計數(shù)據(jù)來看，1-6月的房企發(fā)債規(guī)模達1706.83億元，其中境內(nèi)債券為1625.61億元，占比為95.24%，相比于1-5月的94.81%又提高了0.43個百分點。

另據(jù)同策研究院數(shù)據(jù)，其監(jiān)測的40家典型上市房企6月共完成融資金額共計238.5億元，環(huán)比下滑1.12%。其中債權(quán)融資額233.6億元，占比97.95%，環(huán)比上月241.18億元下滑3.14%；股權(quán)融資金額為4.9億元，占比2.05%。

來源：同策研究院

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水向每經(jīng)記者表示，“房企償債壓力仍較大，需要加大融資支持。目前，房企債券存量余額約2.9萬億元，其中海外債占比38.1%。三季度為償債高峰，一年內(nèi)到期余額為9277.4億元，其中海外債占比35.7%，今年7月、9月到期債券余額均超900億元，為償債高峰。”

土地端：整體表現(xiàn)低迷，央國企仍是拿地主力

上半年，全國土地市場整體表現(xiàn)仍低迷。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，2023年上半年，全國300城住宅用地供求規(guī)模均降至近十年以來同期最低位，同比分別下降34.0%、32.1%。核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊推出力度不斷加大，帶動住宅用地成交樓面價延續(xù)上漲態(tài)勢，上半年同比上漲17.3%。

不過對于熱點城市的土拍，實力房企和國央企參與仍然非常積極。正在進行中的上海第二批集中供地，7月11日攬金193.8億元，7月12日4宗地塊全部觸頂搖號攬金159.39億元。華潤、招商、中海、中國鐵建、建發(fā)、國貿(mào)、華發(fā)、大華集團、華僑城、安聯(lián)高速、綠城、越秀、金隅、中鐵置業(yè)等參與熱情極高。

除核心城市土拍保持一定熱度外，上半年多數(shù)城市土拍未有轉(zhuǎn)暖跡象。受限于資金和融資，房企投資快速向一二線核心城市、優(yōu)質(zhì)地塊聚攏，上海、杭州、合肥等城市火熱，但全國整體范圍特別是三四線城市土地仍然偏冷。

具體來看，土地推出縮量、企業(yè)投資審慎下，全國22城住宅用地成交面積下降超三成。根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，截至6月27日，22城住宅用地成交面積3377萬平方米，同比下降35%。

上半年，房企在核心城市補倉積極，土拍分化現(xiàn)象加劇，北京、上海、杭州、合肥地價上限成交占比均在五成以上，北京、杭州部分地塊創(chuàng)下近幾年土地參拍企業(yè)數(shù)量紀(jì)錄；廣州、青島、濟南、天津、福州核心區(qū)地塊企業(yè)參與度高，而非核心區(qū)地塊多底價成交，板塊間分化明顯；無錫、長春成交地塊均底價成交，土拍情緒持續(xù)低迷。

2016至2023年上半年全國住宅用地流拍和撤牌情況 來源：中指研究院

此外，全國住宅用地流拍、撤牌數(shù)量均下降明顯，流拍撤牌率回落至2019年水平。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，上半年全國住宅用地流拍撤牌823宗，是2018年以來半年度最低水平，流拍撤牌率15.8%，較去年同期下降18.4個百分點，絕對值降至2019年水平。

值得注意的是，上半年22城拿地企業(yè)仍以央國企為主，地方國資托底乏力，部分城市民企拿地金額占比有所提高。

據(jù)中指監(jiān)測，上半年22城成交的住宅用地中，地方國資拿地金額僅占9%，較上年大幅下降33.3個百分點，地方國資基本已無力托底；央國企拿地金額占比58%，較2022年明顯提升，其中北京、上海、廈門、南京、蘇州仍以央國企為拿地主力；而杭州、成都、寧波城市民企拿地金額占比有所提升，如杭州民企拿地金額占比在六成以上，5月23日出讓9宗地全部為民企摘取，6月9日出讓5宗地中4宗為民企；成都更多為當(dāng)?shù)孛衿螅缯\一投資、四川邦泰置業(yè)、樂山海天、嘉禾興等。

2023年上半年房企權(quán)益拿地金額和面積TOP10 來源：中指研究院

不過，與土地市場低溫運行相伴隨的是房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降。

國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-5月房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比下降7.2%。而事實上開發(fā)投資額同比降幅已經(jīng)連續(xù)3個月擴大，其中建筑工程投資降幅超10%，成為投資主要拖累項。

具體來看，住宅開發(fā)投資額為3.5萬億元，同比下降6.4%。房地產(chǎn)開發(fā)投資各分項中，1-5月建筑工程投資同比下降10.9%，降幅較1-4月擴大0.9個百分點；土地購置費同比下降0.5%，對投資恢復(fù)形成拖累。

盡管“保交付”帶動了2023年上半年以來竣工端的持續(xù)向好，但對投資的支撐并不明顯。同策研究院認(rèn)為，優(yōu)質(zhì)房企在當(dāng)前環(huán)境下均調(diào)整了發(fā)展戰(zhàn)略，規(guī)模化不再是第一要務(wù)，取而代之的是穩(wěn)健和安全，因此，優(yōu)質(zhì)房企即使融資后，第一件事不是投資拿地，而是償還到期債務(wù)，避免債務(wù)暴雷。

據(jù)克而瑞測算，2023年二季度，由于整體供應(yīng)縮量，成交增長動能轉(zhuǎn)弱，百城庫存規(guī)模降至5.1億平方米，在此背景下，4-5月房企供貨相對保守，6月迎來一波集中放量。

但三季度供應(yīng)并不樂觀，克而瑞認(rèn)為仍將維持低位，主要基于一方面去年全國地市成交規(guī)模大幅縮量，加之城投托底占比增加，入市時間拉長，難免對新房供應(yīng)產(chǎn)生負面影響；另一方面，低迷的成交環(huán)境也使得房企推盤積極性一般，尤其是6月供應(yīng)大幅放量情況下，成交持降，也是影響市場信心修復(fù)的重要原因。

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封面圖片來源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝