房企發(fā)力“保交樓”：品質(zhì)交付、交房即交證成關(guān)鍵詞

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

2023年，“保交樓”仍是全社會(huì)和全行業(yè)關(guān)注的焦點(diǎn)。去年下半年以來，多地政府因城施策推動(dòng)“保交樓”，部分停工項(xiàng)目陸續(xù)復(fù)工；去年底人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)、證監(jiān)會(huì)等部門接連發(fā)布多項(xiàng)政策，支持房企融資的“三支箭”落地，有力推動(dòng)了各地的“保交樓”工作。

隨著樓市“期中考”的來臨，房企“保交樓”也全面提速：建業(yè)地產(chǎn)宣布全面暫停所有境外債支付，集中一切資源保項(xiàng)目交付；金科股份不再追求紙面總規(guī)模、營(yíng)銷、回款等經(jīng)營(yíng)動(dòng)作，而是聚焦保交樓、保穩(wěn)定、保資產(chǎn)和促轉(zhuǎn)型升級(jí)；泰禾集團(tuán)董事長(zhǎng)黃其森在公司半年工作會(huì)上表示，“我們沒有本錢吃老本了。如果保交樓不解決，我們連生存的權(quán)利都沒有了?！?/p>

上半年，龍湖集團(tuán)交付84個(gè)項(xiàng)目共計(jì)約6.2萬套品質(zhì)住宅，綠城中國(guó)共交付107個(gè)項(xiàng)目，總交付戶數(shù)超7萬戶……

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者通過采訪多家房企，并依據(jù)上半年各房企的交付數(shù)據(jù)及相關(guān)項(xiàng)目的交付情況，特別策劃推出“2023房企交付報(bào)告”（第一季）專題，通過房企交付篇、項(xiàng)目個(gè)案篇等角度，反映今年上半年房企在“保交樓”方面的具體做法和所取得的成效。

政企合力“保交樓”

“保交樓對(duì)于穩(wěn)定購房者預(yù)期至關(guān)重要，也是穩(wěn)民生的關(guān)鍵之一。2022年下半年，各部委近20次表態(tài)支持‘保交樓’，監(jiān)管部門通過政策性銀行設(shè)立保交樓2000億元專項(xiàng)借款，支持已售逾期難交付住宅項(xiàng)目建設(shè)交付，同時(shí)引導(dǎo)商業(yè)銀行提供配套融資支持?！敝兄秆芯吭浩髽I(yè)研究總監(jiān)劉水7月5日通過微信向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

6月30日，據(jù)央行官網(wǎng)，央行貨幣政策委員會(huì)2023年第二季度（總第101次）例會(huì)于6月28日在北京召開。會(huì)議提出，因城施策支持剛性和改善性住房需求，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，加快完善住房租賃金融政策體系，推動(dòng)建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式。

事實(shí)上，進(jìn)入2023年以來，監(jiān)管部門繼續(xù)強(qiáng)調(diào)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議指出，“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售，繼續(xù)實(shí)行預(yù)售的，必須把資金監(jiān)管責(zé)任落到位，防止資金抽逃，不能出現(xiàn)新的交樓風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

今年5月份以來，多地密集舉行專題會(huì)議、出臺(tái)政策，加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管，內(nèi)容涉及專戶管理、建立預(yù)售資金移動(dòng)預(yù)警機(jī)制等。

如福建省住建廳5月26日印發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管的通知》，要求房地產(chǎn)管理部門結(jié)合本地實(shí)際，按項(xiàng)目按預(yù)售批次確定商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度，嚴(yán)禁預(yù)售資金“體外循環(huán)”；六安、連云港、江西新余等地則召開專項(xiàng)工作會(huì)議，或頂格推進(jìn)抓細(xì)節(jié)，或成立工作專班，跑出保交樓“加速度”。

金融端同樣全力護(hù)航“保交樓”。今年3月，在國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，央行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示已推出3500億元保交樓專項(xiàng)借款，設(shè)立了2000億元保交樓貸款支持計(jì)劃，“保交樓”相關(guān)資金仍在繼續(xù)落實(shí)。多地則因城施策印發(fā)行動(dòng)方案，支持用足用好“保交樓”專項(xiàng)借款。

“金融支持可以滿足項(xiàng)目合理融資需求，為‘保交樓’提供資金支持，同時(shí)有利于房地產(chǎn)企業(yè)盤活存量，處置風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，做好‘保交樓’有關(guān)工作?！眱|翰智庫表示。

上述舉措成效顯著，據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，今年以來房屋累計(jì)竣工面積保持增長(zhǎng)，前5月全國(guó)房屋竣工面積2.8億平方米，同比增長(zhǎng)19.6%，比前4月升0.8個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅竣工面積2.0億平方米，同比增19.0%。

房企“品質(zhì)交付”之路

盡管行業(yè)仍處于發(fā)展低谷，眾多房企（包括部分出險(xiǎn)企業(yè)）仍然延續(xù)了對(duì)產(chǎn)品力的追求，將保交付工作主動(dòng)提升到了“品質(zhì)交付”層面。

如綠城中國(guó)實(shí)施產(chǎn)品品質(zhì)“一號(hào)工程”和客戶滿意度“一號(hào)標(biāo)準(zhǔn)”，并堅(jiān)持組織工地開放日、推行“一房五驗(yàn)”，踐行交付諾言；金科股份也提出“9631”四個(gè)交付管控節(jié)點(diǎn)，從圖紙階段的精準(zhǔn)把控，到設(shè)計(jì)管控的精細(xì)化管理，最大程度保證產(chǎn)品品質(zhì)。

“在交付的過程中，綜合實(shí)力較強(qiáng)的央國(guó)企、穩(wěn)健型民營(yíng)及混合所有房企交付力較強(qiáng)。當(dāng)前購房者置業(yè)愈發(fā)理性，也更加看重房企品牌、產(chǎn)品力、交付力等，因此企業(yè)只有提升自身綜合實(shí)力，才能贏得購房者口碑。同時(shí)，交付力能夠串聯(lián)從產(chǎn)品設(shè)計(jì)、成本、工程，到品控、服務(wù)跟進(jìn)等全線條、各部門，是房企綜合實(shí)力的衡量，亦是與購房者連接的重要窗口。”

劉水分析認(rèn)為，“部分房企通過積極探索和經(jīng)驗(yàn)沉淀，研發(fā)或制定出一系列工藝工法標(biāo)準(zhǔn)，從技術(shù)上有效提升工程內(nèi)在品質(zhì)和施工效率，優(yōu)化服務(wù)環(huán)節(jié)。如在施工期，通過工地開放日、施工現(xiàn)場(chǎng)直播等方式加強(qiáng)與客戶溝通，使客戶增強(qiáng)對(duì)企業(yè)產(chǎn)品品質(zhì)、施工建造能力和承諾兌現(xiàn)能力的信任；在交付期，通過專業(yè)人士陪同驗(yàn)房、交付即交證、投訴反饋機(jī)制等方式提升交付體驗(yàn)。”

值得注意的是，在交付過程中，“交房即交證”的新模式在多個(gè)城市逐步推開，并進(jìn)入常態(tài)化。例如11月29日，濟(jì)寧市中海城一區(qū)、三區(qū)近千名業(yè)主同時(shí)拿到新房鑰匙和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，體驗(yàn)了“交房交證無時(shí)差”的全新效率。

在業(yè)內(nèi)人士看來，“交房即交證”打破了以往新建商品房項(xiàng)目漫長(zhǎng)繁瑣的辦理流程，由開發(fā)企業(yè)將相關(guān)準(zhǔn)備工作前置、業(yè)主在收房的同時(shí)拿到不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書，大大縮短了辦證周期，提升了購房者落戶、子女入學(xué)、銀行貸款等的效率。

“保交樓”仍任重道遠(yuǎn)

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，在相關(guān)政府部門的協(xié)調(diào)和支持下，部分出險(xiǎn)房企的項(xiàng)目“保交付”工作表現(xiàn)出色。

6月28日，曾經(jīng)歷了停工、延期風(fēng)波的的上海正榮悅瓏府在“寬展期”內(nèi)實(shí)現(xiàn)交付。早在2022年，上海市嘉定區(qū)住房保障和房屋管理局就曾多次約談?wù)龢s悅瓏府項(xiàng)目公司、監(jiān)管銀行和正榮集團(tuán)上海公司，梳理項(xiàng)目情況，要求監(jiān)管銀行和項(xiàng)目公司根據(jù)簽訂的《商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議》約定，確保預(yù)售資金安全，并按時(shí)交付，直至項(xiàng)目辦理初始登記。

在相關(guān)政府部門的協(xié)調(diào)下，停工達(dá)半年之久的“正榮悅瓏府”詳細(xì)施工計(jì)劃終于蓋上了鮮紅的公章。據(jù)項(xiàng)目公司正曙置業(yè)方面介紹，正榮悅瓏府從2022年下半年開始，每個(gè)月投入資金不低于500萬元。蘇滬公司領(lǐng)導(dǎo)班子高度關(guān)注項(xiàng)目推進(jìn)情況，蘇滬總辦多次現(xiàn)場(chǎng)指導(dǎo)復(fù)工復(fù)產(chǎn)的工作推進(jìn)；項(xiàng)目建設(shè)期間，由嘉定區(qū)及安亭鎮(zhèn)政府等多部門共同組建的政府專班，定期與項(xiàng)目部進(jìn)行專項(xiàng)工作會(huì)議，保障項(xiàng)目推進(jìn)。

不過，規(guī)模房企在“保交樓”方面的融資更為艱巨。以恒大為例，其3月份披露的境外債務(wù)重組方案中稱，未來三年公司的核心任務(wù)是“保交樓”,將努力保持復(fù)工復(fù)產(chǎn)維持有序運(yùn)營(yíng),預(yù)計(jì)需要額外2500億~3000億元融資。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，“作為一家超級(jí)大企業(yè)，如果想要起死回生，贏得各方信賴，首先要落實(shí)企業(yè)的責(zé)任和承諾，這是最基本的，否則沒有任何可能存活。”

對(duì)于此類規(guī)模企業(yè)，劉水建議，“在盡快達(dá)成債務(wù)重組方案的同時(shí)恢復(fù)企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)，依靠經(jīng)營(yíng)回血來化解風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

“其一，盡快完成債務(wù)重組。應(yīng)統(tǒng)籌考慮自身資產(chǎn)和債務(wù)情況，統(tǒng)籌考慮市場(chǎng)形勢(shì)和流動(dòng)性情況，制定切實(shí)可行的回款計(jì)劃，使債權(quán)人增強(qiáng)信心，債務(wù)重組方案早日通過并且落地，企業(yè)最終恢復(fù)正常經(jīng)營(yíng)；其二，盤活存量項(xiàng)目‘保交樓’。對(duì)于現(xiàn)存停工項(xiàng)目，房企需盡快引入資方，確保項(xiàng)目順利建設(shè)施工，保障及時(shí)交付；其三，加快銷售促回款，促進(jìn)企業(yè)持續(xù)發(fā)展；其四，盡快恢復(fù)組織機(jī)能。此外，房企也可通過資產(chǎn)重組、引入投資方等方式增加股本金，或置入高價(jià)值資產(chǎn)，拓展高潛力業(yè)務(wù)等方式，提振公司估值，避免股票退市?！眲⑺M(jìn)一步表示。

對(duì)于房企“保交樓”，政策層面是否還有進(jìn)一步助力的空間？

劉水認(rèn)為，“一是前期政策的加快落實(shí)；二是繼續(xù)加大‘保交樓’資金支持，包括加大對(duì)企業(yè)資金的支持力度，企業(yè)資金面逐漸改善，才能對(duì)‘保交樓’形成更好支撐；三是進(jìn)一步擴(kuò)大現(xiàn)房銷售試點(diǎn)范圍，進(jìn)一步完善預(yù)售相關(guān)政策，如對(duì)存在交付風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)提高其預(yù)售門檻、加強(qiáng)資金監(jiān)管等，維護(hù)購房者的合法權(quán)益。除此之外，地方政府亦可通過定向回購的方式支持‘保交樓’，如回購商品房作為保租房等，推動(dòng)項(xiàng)目快復(fù)工、早交付。”