每日經(jīng)濟新聞 2023-07-06 19:19:25
◎“保交樓對于穩(wěn)定購房者預期至關(guān)重要,也是穩(wěn)民生的關(guān)鍵之一。2022年下半年,各部委近20次表態(tài)支持‘保交樓’,監(jiān)管部門通過政策性銀行設(shè)立保交樓2000億元專項借款,支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付,同時引導商業(yè)銀行提供配套融資支持?!?/p>
◎“在交付的過程中,綜合實力較強的央國企、穩(wěn)健型民營及混合所有房企交付力較強。當前購房者置業(yè)愈發(fā)理性,也更加看重房企品牌、產(chǎn)品力、交付力等,因此企業(yè)只有提升自身綜合實力,才能贏得購房者口碑?!?/p>
每經(jīng)記者 包晶晶 每經(jīng)編輯 魏文藝
2023年,“保交樓”仍是全社會和全行業(yè)關(guān)注的焦點。去年下半年以來,多地政府因城施策推動“保交樓”,部分停工項目陸續(xù)復工;去年底人民銀行、銀保監(jiān)會、證監(jiān)會等部門接連發(fā)布多項政策,支持房企融資的“三支箭”落地,有力推動了各地的“保交樓”工作。
隨著樓市“期中考”的來臨,房企“保交樓”也全面提速:建業(yè)地產(chǎn)宣布全面暫停所有境外債支付,集中一切資源保項目交付;金科股份不再追求紙面總規(guī)模、營銷、回款等經(jīng)營動作,而是聚焦保交樓、保穩(wěn)定、保資產(chǎn)和促轉(zhuǎn)型升級;泰禾集團董事長黃其森在公司半年工作會上表示,“我們沒有本錢吃老本了。如果保交樓不解決,我們連生存的權(quán)利都沒有了。”
上半年,龍湖集團交付84個項目共計約6.2萬套品質(zhì)住宅,綠城中國共交付107個項目,總交付戶數(shù)超7萬戶,旭輝68個項目兌現(xiàn)超5.5萬套房屋,禹洲則實現(xiàn)約30個項目批次、近1.4萬套住宅交付……
近日,《每日經(jīng)濟新聞》記者通過采訪多家房企,并依據(jù)上半年各房企的交付數(shù)據(jù)及相關(guān)項目的交付情況,特別策劃推出“2023房企交付報告”(第一季)專題,通過房企交付篇、項目個案篇等角度,反映今年上半年房企在“保交樓”方面的具體做法和所取得的成效。
“保交樓對于穩(wěn)定購房者預期至關(guān)重要,也是穩(wěn)民生的關(guān)鍵之一。2022年下半年,各部委近20次表態(tài)支持‘保交樓’,監(jiān)管部門通過政策性銀行設(shè)立保交樓2000億元專項借款,支持已售逾期難交付住宅項目建設(shè)交付,同時引導商業(yè)銀行提供配套融資支持。”中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水7月5日通過微信向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示。
6月30日,據(jù)央行官網(wǎng),央行貨幣政策委員會2023年第二季度(總第101次)例會于6月28日在北京召開。會議提出,因城施策支持剛性和改善性住房需求,扎實做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項工作,促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,加快完善住房租賃金融政策體系,推動建立房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展新模式。
圖片來源:央行官網(wǎng)
事實上,進入2023年以來,監(jiān)管部門繼續(xù)強調(diào)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定工作,全國住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議指出,“有條件的可以進行現(xiàn)房銷售,繼續(xù)實行預售的,必須把資金監(jiān)管責任落到位,防止資金抽逃,不能出現(xiàn)新的交樓風險。”
今年5月份以來,多地密集舉行專題會議、出臺政策,加強房地產(chǎn)項目預售資金監(jiān)管,內(nèi)容涉及專戶管理、建立預售資金移動預警機制等。
如福建省住建廳5月26日印發(fā)《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)項目預售資金監(jiān)管的通知》,要求房地產(chǎn)管理部門結(jié)合本地實際,按項目按預售批次確定商品房預售資金監(jiān)管額度,嚴禁預售資金“體外循環(huán)”;六安、連云港、江西新余等地則召開專項工作會議,或頂格推進抓細節(jié),或成立工作專班,跑出保交樓“加速度”。
金融端同樣全力護航“保交樓”。今年3月,在國新辦舉行的“權(quán)威部門話開局”新聞發(fā)布會上,央行相關(guān)負責人表示已經(jīng)推出了3500億元保交樓專項借款,設(shè)立了2000億元保交樓貸款支持計劃,“保交樓”相關(guān)資金仍在繼續(xù)落實。多地則因城施策印發(fā)行動方案,支持用足用好“保交樓”專項借款。
“金融支持可以滿足項目合理融資需求,為‘保交樓’提供資金支持,同時有利于房地產(chǎn)企業(yè)盤活存量,處置風險項目,做好‘保交樓’有關(guān)工作。”億翰智庫表示。
而上述一系列舉措也成效顯著,據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù),2023年以來房屋累計竣工面積保持正增長,1-5月全國房屋竣工面積為2.8億平方米,同比增長19.6%,較1-4月提升0.8個百分點。其中,住宅竣工面積為2.0億平方米,同比增長19.0%。
盡管行業(yè)仍處于發(fā)展低谷,眾多房企(包括部分出險企業(yè))仍然延續(xù)了對產(chǎn)品力的追求,將保交付工作主動提升到了“品質(zhì)交付”層面。
如綠城中國實施產(chǎn)品品質(zhì)“一號工程”和客戶滿意度“一號標準”,并堅持組織工地開放日、推行“一房五驗”,踐行交付諾言;金科股份也提出“9631”四個交付管控節(jié)點,從圖紙階段的精準把控,到設(shè)計管控的精細化管理,最大程度保證產(chǎn)品品質(zhì)。
“在交付的過程中,綜合實力較強的央國企、穩(wěn)健型民營及混合所有房企交付力較強。當前購房者置業(yè)愈發(fā)理性,也更加看重房企品牌、產(chǎn)品力、交付力等,因此企業(yè)只有提升自身綜合實力,才能贏得購房者口碑。同時,交付力能夠串聯(lián)從產(chǎn)品設(shè)計、成本、工程,到品控、服務跟進等全線條、各部門,是房企綜合實力的衡量,亦是與購房者連接的重要窗口。”
劉水分析認為,“部分房企通過積極探索和經(jīng)驗沉淀,研發(fā)或制定出一系列工藝工法標準,從技術(shù)上有效提升工程內(nèi)在品質(zhì)和施工效率,優(yōu)化服務環(huán)節(jié)。如在施工期,通過工地開放日、施工現(xiàn)場直播等方式加強與客戶溝通,使客戶增強對企業(yè)產(chǎn)品品質(zhì)、施工建造能力和承諾兌現(xiàn)能力的信任;在交付期,通過專業(yè)人士陪同驗房、交付即交證、投訴反饋機制等方式提升交付體驗。”
圖片來源:每日經(jīng)濟新聞資料圖
值得注意的是,在交付過程中,“交房即交證”的新模式在多個城市逐步推開,并進入常態(tài)化。
11月29日,濟寧市中海城一區(qū)、三區(qū)近千名業(yè)主同時拿到新房鑰匙和不動產(chǎn)權(quán)證書,體驗了“交房交證無時差”的全新效率;4月27日,西安高新區(qū)中海•寰宇天下首批76名業(yè)主在收房的同時均拿到了不動產(chǎn)權(quán)證書,率先體驗了“房證同交”的“高新效率”和優(yōu)質(zhì)服務;6月25日,上??禈蜴?zhèn)康橋壹府瀾庭項目將新房鑰匙和不動產(chǎn)證同時交到了業(yè)主手中,標志著上海首次實現(xiàn)了新建住宅項目“交房即交證”。
在業(yè)內(nèi)人士看來,“交房即交證”打破了以往新建商品房項目漫長繁瑣的辦理流程,由開發(fā)企業(yè)將相關(guān)準備工作前置、業(yè)主在收房的同時拿到不動產(chǎn)權(quán)證書,大大縮短了辦證周期,提升了購房者落戶、子女入學、銀行貸款等的效率。
記者注意到,在相關(guān)政府部門的協(xié)調(diào)和支持下,部分出險房企的項目“保交付”工作表現(xiàn)出色。
6月28日,曾經(jīng)歷了停工、延期風波的的上海正榮悅瓏府在“寬展期”內(nèi)實現(xiàn)交付。早在2022年,上海市嘉定區(qū)住房保障和房屋管理局就曾多次約談正榮悅瓏府項目公司、監(jiān)管銀行和正榮集團上海公司,梳理項目情況,要求監(jiān)管銀行和項目公司根據(jù)簽訂的《商品房預售資金監(jiān)管協(xié)議》約定,確保預售資金安全,并按時交付,直至項目辦理初始登記。
在相關(guān)政府部門的協(xié)調(diào)下,停工達達半年之久的“正榮悅瓏府”詳細施工計劃終于蓋上了鮮紅的公章。據(jù)項目公司正曙置業(yè)方面介紹,正榮悅瓏府從2022年下半年開始,每個月投入資金不低于500萬元。蘇滬公司領(lǐng)導班子高度關(guān)注項目推進情況,蘇滬總辦多次現(xiàn)場指導復工復產(chǎn)的工作推進;項目建設(shè)期間,由嘉定區(qū)及安亭鎮(zhèn)政府等多部門共同組建的政府專班,定期與項目部進行專項工作會議,保障項目推進。
不過,規(guī)模房企在“保交樓”方面的融資更為艱巨。以恒大為例,其3月份披露的境外債務重組方案中稱,未來三年公司的核心任務是“保交樓”,將努力保持復工復產(chǎn)維持有序運營,預計需要額外2500億-3000億元融資。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認為,“作為一家超級大企業(yè),如果想要起死回生,贏得各方信賴,首先要落實企業(yè)的責任和承諾,這是最基本的,否則沒有任何可能存活。”
對于此類規(guī)模企業(yè),劉水建議,“在盡快達成債務重組方案的同時恢復企業(yè)正常經(jīng)營,依靠經(jīng)營回血來化解風險。”
“其一,盡快完成債務重組。應統(tǒng)籌考慮自身資產(chǎn)和債務情況,統(tǒng)籌考慮市場形勢和流動性情況,制定切實可行的回款計劃,使債權(quán)人增強信心,債務重組方案早日通過并且落地,企業(yè)最終恢復正常經(jīng)營;其二,盤活存量項目‘保交樓’。對于現(xiàn)存停工項目,房企需盡快引入資方,確保項目順利建設(shè)施工,保障及時交付;其三,加快銷售促回款,促進企業(yè)持續(xù)發(fā)展;其四,盡快恢復組織機能。此外,房企也可通過資產(chǎn)重組、引入投資方等方式增加股本金,或置入高價值資產(chǎn),拓展高潛力業(yè)務等方式,提振公司估值,避免股票退市。”
對于房企“保交樓”,政策層面是否還有進一步助力的空間?
劉水認為,“一是前期政策的加快落實;二是繼續(xù)加大‘保交樓’資金支持,包括加大對企業(yè)資金的支持力度,企業(yè)資金面逐漸改善,才能對‘保交樓’形成更好支撐;三是進一步擴大現(xiàn)房銷售試點范圍,進一步完善預售相關(guān)政策,如對存在交付風險企業(yè)提高其預售門檻、加強資金監(jiān)管等,維護購房者的合法權(quán)益。除此之外,地方政府亦可通過定向回購的方式支持‘保交樓’,如回購商品房作為保租房等,推動項目快復工、早交付。”
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封面圖片來源:每經(jīng)記者 黃婉銀 攝
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