行業(yè)風(fēng)向標(biāo)丨行業(yè)政策預(yù)期提升，房地產(chǎn)仍需等待更多信號(hào)

每經(jīng)記者 劉明濤    每經(jīng)編輯 彭水萍

4月以來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)再度走弱，高頻數(shù)據(jù)30個(gè)大中城市商品房銷售面積僅僅略高于去年的低基數(shù)，再度回到40萬(wàn)平/天左右的銷售水平，較3月明顯回落，同時(shí)二手房成交面積也明顯放緩。地產(chǎn)壓力再度上升環(huán)境下，市場(chǎng)對(duì)新一輪地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定政策出臺(tái)預(yù)期提升。

而上周部分地區(qū)也落地了相關(guān)政策，青島近期發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，縮短商品房出售條件的時(shí)間限制，非限購(gòu)區(qū)域首付比例調(diào)整為首套20%、二套30%。地產(chǎn)市場(chǎng)壓力之下，市場(chǎng)預(yù)期其他城市可能會(huì)跟進(jìn)。

根據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，5月青島商品住宅銷售金額為144.2億元，同比上升1.7%，增速較4月下降11個(gè)百分點(diǎn)，此次青島新政對(duì)多方面樓市政策進(jìn)行優(yōu)化，有望提振市場(chǎng)信心、促進(jìn)銷售回升。從全國(guó)來(lái)看，據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，5月百?gòu)?qiáng)房企銷售金額同比上升6%，增速較4月下降24個(gè)百分點(diǎn)，市場(chǎng)整體銷售動(dòng)能有所減弱。4月28日中央政治局會(huì)議繼續(xù)提出支持剛需和改善性需求，近期杭州、南京優(yōu)化落戶政策，廣州、杭州調(diào)整部分區(qū)域的限購(gòu)政策，上海、蘇州等多城市優(yōu)化公積金政策，地產(chǎn)政策維持寬松狀態(tài)，有望為后續(xù)銷售提供持續(xù)支撐。

不過(guò)，目前房地產(chǎn)政策的大框架并未發(fā)生變化，依然是在房住不炒的前提下通過(guò)因城施策的方式實(shí)行，房地產(chǎn)市場(chǎng)走弱壓力較大的區(qū)域，可以更多實(shí)施房地產(chǎn)寬松政策。而房地產(chǎn)市場(chǎng)基本面較為穩(wěn)健的區(qū)域，則房地產(chǎn)政策也需要更為平穩(wěn)。這意味著當(dāng)前地產(chǎn)市場(chǎng)總體走弱環(huán)境下，政策的放松依然會(huì)有范圍限制。

國(guó)盛證券分析指出，本輪地產(chǎn)政策發(fā)力主要目的依然是穩(wěn)定市場(chǎng)，而非刺激銷售顯著回升，政策繼續(xù)在房住不炒的前提下通過(guò)因城施策執(zhí)行，本輪重點(diǎn)可能在二線城市。銷售總體難有較大回升，意味著地產(chǎn)投資依然面臨下行壓力，因而地產(chǎn)依然難以成為穩(wěn)增長(zhǎng)主要抓手。

點(diǎn)評(píng)：在預(yù)期比基本面差的情況下，市場(chǎng)重新回到博弈政策的情緒當(dāng)中。從當(dāng)前時(shí)點(diǎn)來(lái)看，判斷政策仍處于寬松周期內(nèi)，預(yù)計(jì)政策寬松的方向沒(méi)有發(fā)生變化。同時(shí)，預(yù)計(jì)真實(shí)房?jī)r(jià)回落在三季度找到新的均衡，止跌企穩(wěn)，估值或已提前反應(yīng)悲觀，尤其于優(yōu)質(zhì)房企上。

這里，通過(guò)整合多家券商最新研報(bào)信息，為粉絲朋友帶來(lái)4家公司簡(jiǎn)介，僅供參考。

1、城建發(fā)展

得益于銷售發(fā)力以及北京一級(jí)開發(fā)和棚改項(xiàng)目的回款，公司經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流凈額及貨幣資金亦創(chuàng)出新高，“三道紅線”優(yōu)化，2022年拿地強(qiáng)度達(dá)到30%，其中在北京新增5宗地塊，權(quán)益拿地總價(jià)達(dá)到86億元。展望2023年，貝殼領(lǐng)先指標(biāo)顯示北京房地產(chǎn)市場(chǎng)初現(xiàn)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，北京市政府“一區(qū)一策”的提法意味著各區(qū)房地產(chǎn)政策有望迎來(lái)優(yōu)化機(jī)遇。公司在北京擁有充裕貨值，2023年銷售金額有望進(jìn)一步增長(zhǎng)。（華泰證券）

2、濱江集團(tuán)

濱江集團(tuán)深耕杭州30載，公司自2015年開始銷售換擋加速，2022年公司銷售排名已提升至行業(yè)第13名。近年來(lái)公司積極拿地?cái)U(kuò)張，2015-2021年拿地/銷售金額比均值達(dá)60%，2022年達(dá)48%，公司拿地聚焦于大杭州區(qū)域，目前可售貨值中杭州占比65%，將賦予公司后續(xù)更強(qiáng)的銷售彈性和毛利率彈性。（申萬(wàn)宏源）

3、華發(fā)股份

作為典型快成長(zhǎng)地方國(guó)企，大股東實(shí)力雄厚，流動(dòng)性較好，融資成本也有望進(jìn)一步下降。公司2023年一季度銷售優(yōu)于大市，同比實(shí)現(xiàn)翻倍增長(zhǎng)；近兩年大量補(bǔ)充核心城市優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，布局重心轉(zhuǎn)向基本面較好的華東。同時(shí)，公司營(yíng)收業(yè)績(jī)有望維持穩(wěn)定發(fā)展，隨著毛利率和權(quán)益比較低項(xiàng)目在未來(lái)1-2年內(nèi)逐步結(jié)轉(zhuǎn)完成后，預(yù)計(jì)2025年公司利潤(rùn)率將出現(xiàn)改善。（中銀國(guó)際） 

4、招商蛇口

招商蛇口坐擁一二線優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)，尤其粵港澳大灣區(qū)資源儲(chǔ)備含金量極高。在目前行業(yè)遭遇資金困境之時(shí)，公司融資端開始放量、成本持續(xù)低位，融資優(yōu)勢(shì)凸顯，同時(shí)公司保持積極擴(kuò)張策略，有助于后續(xù)銷售實(shí)現(xiàn)持續(xù)增長(zhǎng)，并拿地隱含毛利率已顯著回升，預(yù)示著后續(xù)盈利能力的改善。（申萬(wàn)宏源）

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