每經(jīng)熱評(píng)丨規(guī)范房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)要“紅頭文件”，也要市場(chǎng)選擇

每經(jīng)特約評(píng)論員 張敬偉

近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、市場(chǎng)監(jiān)管總局聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》）?！兑庖?jiàn)》從加強(qiáng)從業(yè)主體管理、明確經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容、合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)、嚴(yán)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)、嚴(yán)禁操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)等十個(gè)方面明確提出監(jiān)管措施，旨在規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，加強(qiáng)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)管理，保護(hù)交易當(dāng)事人合法權(quán)益，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

正因?yàn)槿绱?，有些地方開(kāi)始召集房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司召開(kāi)座談會(huì)，討論房產(chǎn)交易中介費(fèi)率問(wèn)題。涉及的問(wèn)題主要有兩點(diǎn)，一是中介費(fèi)率是否有下調(diào)空間，二是中介費(fèi)買(mǎi)賣(mài)雙方共同承擔(dān)的可能性。近日更傳出某頭部中介機(jī)構(gòu)將從6月1日起全面實(shí)施雙邊收費(fèi)，“買(mǎi)家承擔(dān)1.7%、賣(mài)家承擔(dān)1%”。

規(guī)范房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的“紅頭文件”催發(fā)了市場(chǎng)“化學(xué)反應(yīng)”，值得肯定。但“紅頭文件”具有系統(tǒng)性規(guī)范的意義，并不簡(jiǎn)單聚焦經(jīng)紀(jì)費(fèi)用。所以，不要以為“紅頭文件”出來(lái)了，就能立刻解決所有問(wèn)題。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的市場(chǎng)規(guī)模相當(dāng)可觀。2020年的數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)交易額約為11.5萬(wàn)億元，市場(chǎng)滲透率約為49.6%。市場(chǎng)規(guī)模大了，加之部分方面監(jiān)管缺位，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)難免存在諸多亂象。比如，一方面，在市場(chǎng)漲落周期，針對(duì)國(guó)家宏觀調(diào)控政策給服務(wù)對(duì)象提供各種不當(dāng)“對(duì)策”以擾亂市場(chǎng)秩序；另一方面，交易對(duì)象詬病最多的就是房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)不規(guī)范、經(jīng)紀(jì)服務(wù)亂收費(fèi)。2020年的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，超過(guò)30%的交易者對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)不滿意。

樓市漲跌沉浮已然經(jīng)過(guò)多個(gè)周期，國(guó)人大多數(shù)也都有房地產(chǎn)交易的經(jīng)歷。除了購(gòu)買(mǎi)新房可以不通過(guò)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)外，二手房交易（無(wú)論買(mǎi)賣(mài)）幾乎都離不開(kāi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人。畢竟房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司不僅懂交易流程，還能或明或暗地解決交易中的難點(diǎn)和問(wèn)題，更能節(jié)省交易的時(shí)間成本。因此，花錢(qián)買(mǎi)方便，只求結(jié)果不問(wèn)過(guò)程，成為公眾的普遍心理。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)恰恰利用了公眾這種心理，在經(jīng)紀(jì)服務(wù)中有了更多有利于自己的操作空間。當(dāng)然，這也導(dǎo)致了公眾對(duì)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的詬病與吐槽。

監(jiān)管部門(mén)發(fā)出“紅頭文件”，《意見(jiàn)》提出多個(gè)方面的監(jiān)管措施，找準(zhǔn)了房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的癥結(jié)，具有對(duì)癥下藥、規(guī)范市場(chǎng)和回應(yīng)公眾關(guān)切的作用。歸納起來(lái)，這些舉措通過(guò)剛?cè)峒鏉?jì)的方式，試圖讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)規(guī)范起來(lái)，讓中介服務(wù)因“中道”而公道，從而化解交易者詬病問(wèn)題，提升交易者獲得感。當(dāng)然，作為房地產(chǎn)市場(chǎng)的衍生產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)的規(guī)范和服務(wù)質(zhì)量的提升，也是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展的關(guān)鍵。

所謂“剛”，體現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的源頭控制，即從市場(chǎng)主體入市開(kāi)始實(shí)行機(jī)構(gòu)備案，而且是“嚴(yán)格落實(shí)”。這意味著，監(jiān)管機(jī)構(gòu)將對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)的入市資格實(shí)現(xiàn)嚴(yán)格監(jiān)管，提高其入市門(mén)檻。這很有必要，房地產(chǎn)市場(chǎng)涉及多方利益主體，健康平穩(wěn)發(fā)展則國(guó)泰民安，動(dòng)蕩紊亂則可能導(dǎo)致系統(tǒng)性金融危機(jī)。所以，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，不是一般的市場(chǎng)主體，而是既要懂政策，又要守規(guī)矩，還需要熟悉房地產(chǎn)交易和不動(dòng)產(chǎn)登記流程的專業(yè)機(jī)構(gòu)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，做的是中介，為交易的“甲方乙方”提供良好服務(wù)更是基本的職業(yè)素養(yǎng)。綜上，監(jiān)管對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)機(jī)構(gòu)備案制度自是應(yīng)有之義。

從生活常識(shí)看，街頭巷尾隨時(shí)可見(jiàn)一些簡(jiǎn)陋的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，他們通過(guò)老破舊的街頭出租屋用小黑板寫(xiě)著房屋租售信息，這樣的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)是經(jīng)過(guò)官方備案的正規(guī)機(jī)構(gòu)還是“黑中介”？所以，通過(guò)剛性的備案制度，明晰房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的身份，是確保房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)質(zhì)量的前提。

此外，在規(guī)范經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的同時(shí)，《意見(jiàn)》也要求經(jīng)紀(jì)從業(yè)人員“實(shí)名登記”。

經(jīng)紀(jì)人“實(shí)名登記”是對(duì)經(jīng)紀(jì)人的剛性約束，現(xiàn)在的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人很會(huì)在各種自媒體和小視頻中炒作自己。但不管如何，經(jīng)紀(jì)人要具有相應(yīng)的從業(yè)資格，并且嚴(yán)格實(shí)名登記，才能防止其信口開(kāi)河，確保其專業(yè)操守和服務(wù)質(zhì)量。這樣，出了問(wèn)題，才能追責(zé)，也能追溯。

所謂“軟”，則是交易者最關(guān)心的收費(fèi)問(wèn)題?！兑庖?jiàn)》明確經(jīng)紀(jì)服務(wù)內(nèi)容、合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)、嚴(yán)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)、嚴(yán)禁操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)等。上述關(guān)于費(fèi)用的監(jiān)管措施，基本涵蓋了公眾關(guān)切，旨在確保房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)既要結(jié)合市場(chǎng)供求關(guān)系等因素協(xié)商確定，又要確保收費(fèi)的公開(kāi)、透明。當(dāng)然，也提出引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用的內(nèi)容，雖然沒(méi)有強(qiáng)制性，但也給出了政策導(dǎo)向。最終，是能否降低經(jīng)紀(jì)費(fèi)用，能否雙邊承擔(dān)，除了政策導(dǎo)向，還要看市場(chǎng)選擇。中介費(fèi)用是單方繳納還是雙邊承擔(dān)，只要雙方達(dá)成共識(shí)約定，“紅頭文件”也會(huì)尊重甲方乙方的選擇。

房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)，市場(chǎng)規(guī)模很大，存在諸多亂象，嚴(yán)格規(guī)范自是應(yīng)有之義。不過(guò)，“紅頭文件”雖然列出了具有針對(duì)性的監(jiān)管措施，但要形成制度性的常態(tài)監(jiān)管，還需要監(jiān)管部門(mén)的持續(xù)加力，也離不開(kāi)公眾和輿論的監(jiān)督。

（作者系財(cái)經(jīng)智庫(kù)學(xué)者）