瑞安新天地行政總裁張斌：城市更新到了尋找突破的時候，未來繼續(xù)深耕上海市場

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“城市更新，自大狂妄的割裂式開發(fā)要不得，需要的是真正能夠傾聽過去、解讀歷史，把神韻保留下來、把精髓保留下來。”

近日，瑞安房地產(chǎn)旗下負(fù)責(zé)商業(yè)投資和管理的瑞安新天地行政總裁張斌在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時表示，一個有著上千年歷史的古鎮(zhèn)，呈現(xiàn)在人們眼前的可能是危房、小加工廠常年隨意排污等沒落景象。“這種古鎮(zhèn)的保護(hù)與創(chuàng)新之間該怎么結(jié)合，就是擺在城市更新企業(yè)面前最為現(xiàn)實的問題。”

作為上海32個歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)之一，位于上海青浦的蟠龍古鎮(zhèn)經(jīng)過瑞安集團(tuán)歷時9年的改造，目前已變身為集商業(yè)、住宅、酒店、綠地于一體的大型綜合體——蟠龍?zhí)斓?，整體規(guī)劃超50萬平方米，商業(yè)面積5.3萬平方米，公共綠地23萬平方米。4月底開業(yè)的蟠龍?zhí)斓兀趧倓傔^去的“五一”小長假接待了110萬人次的到訪。

落地“城市微度假”概念

“城市更新最難的部分是面對厚重的歷史，怎么把歷史轉(zhuǎn)化為現(xiàn)代語言、融入當(dāng)代人的審美、變成當(dāng)代人生活的一部分。很多不成功的模式是停在這一步，所以我們反復(fù)強調(diào)不要快，一定要深入用心。”

在張斌看來，城市更新的第二個難點在于，這種類型的項目，今天人們看到的是美好的那一面，而其原始形態(tài)真的會把很多人擋在門外。“千年的古鎮(zhèn)沒落到一定程度，呈現(xiàn)在人們面前的是住戶、作坊與小加工廠常年隨意排污，面對危房、黑臭河道，保護(hù)跟創(chuàng)新的之間怎么結(jié)合？”

“第三個挑戰(zhàn)在于商業(yè)模式，一定是要有系統(tǒng)全面的解決方案，不能保留了建筑，忘了商業(yè)；做了商業(yè)，又忽略了資本。就像一個交響樂隊，每一個樂器的聲部或者是樂器間能夠很好地協(xié)調(diào)，這也是我們在商業(yè)地產(chǎn)上強調(diào)要慢一點的原因。”

瑞安集團(tuán)以蟠龍?zhí)斓仨椖空铰涞?ldquo;城市微度假”概念，也向外界釋放了對于社區(qū)模式探索、公園商業(yè)打造等的全新思考。

隨著城市化進(jìn)程加速，城市更新需求也日益迫切，在這一過程中，伴隨大量優(yōu)質(zhì)商業(yè)項目的誕生，其中也不乏“披著古鎮(zhèn)外衣的小商品城”，以及不同城市間批量復(fù)制的標(biāo)準(zhǔn)化模版，可以說，城市更新也到了尋找突破的時候。

張斌坦言，“在城市更新領(lǐng)域，特別是涉及古跡項目的城市更新，簡單復(fù)制標(biāo)準(zhǔn)化產(chǎn)品的邏輯完全不成立，原因就是時間、地域、人，這三個變量。盡管更新開發(fā)的理念是一致的——就是傳承和保護(hù)、創(chuàng)新的商業(yè)模式和現(xiàn)代人的結(jié)合，但加入三個變量之后，就完全不同了。”

摒棄地產(chǎn)甲方的自我認(rèn)知，這是第一步。張斌坦言，“對待每一寸土地都要誠惶誠恐。瑞安過去也吃過一些虧，直到今天為止，我們也摸索出一套能夠持續(xù)的發(fā)展經(jīng)驗。城市更新不是賣房子、賺快錢的方式，它的價值打造在于長期經(jīng)營。”

張斌透露，瑞安新天地的方法是告別甲方與商戶的二元關(guān)系。“除了租一個場所給商戶，更重要的是生態(tài)合作伙伴關(guān)系，社區(qū)里最有意思的是多元內(nèi)容、人的多元的復(fù)合，應(yīng)該去賣的不是一個點，是一條線甚至一個面。”

記者注意到，之前只在一線城市核心地段開店的Blue Bottle藍(lán)瓶咖啡，也成為蟠龍?zhí)斓厥着_業(yè)的商戶之一，而此前Blue Bottle在上海的店址分別位于蘇州河畔、南京西路商圈和靜安寺商圈。將Blue Bottle開到青浦，依賴傳統(tǒng)招商模式恐怕很難做到。

據(jù)張斌介紹，和Blue Bottle的合作還是基于雙方在運營理念上融合。“我告訴他們，蟠龍?zhí)斓厥侨鸢驳淖髌罚渲刑厣慕衔幕梢粤頑lue Bottle打造出一些特色，我們非常高興在江南古鎮(zhèn)里合作一個全新的Blue Bottle，這種互動也轉(zhuǎn)化成了雙方的深度融合。我們?nèi)ゴ騽颖容^有話語權(quán)的品牌的一個方法，就是堅持做我們擅長做的事情。”

繼續(xù)深耕和擴(kuò)大上海市場

“開業(yè)只是個開始，團(tuán)隊謀劃的是未來20年應(yīng)該怎么做，一年一年應(yīng)該怎么調(diào)整。”

據(jù)張斌還介紹，蟠龍?zhí)斓?ldquo;五一”期間開門迎客的百余家店鋪，大約占了一期招商140家的80%，包括近20家上海首店、超過60家區(qū)域首店，其中不乏全國首店及特別概念店，涵蓋文化體驗、戶外運動、設(shè)計家居、品質(zhì)生活、中西美食等。

“140家已經(jīng)不少了，我們還要發(fā)揮，還有很多好的品牌要放進(jìn)來。開業(yè)計劃事實上分了好幾個節(jié)點，目前只是第一階段開業(yè)，接下來每個季度會有一個節(jié)點，在這個季度里面會有新的內(nèi)容呈現(xiàn)。”

據(jù)記者觀察，瑞安將蟠龍?zhí)斓卮蛟斐?ldquo;Urban retreat城市微度假”首個作品，似有在該領(lǐng)域發(fā)力加碼投資的意愿。而蟠龍?zhí)斓氐拈_業(yè)，對于近幾年謹(jǐn)慎投資的瑞安而言，可能也是商業(yè)加碼的開始。

張斌告訴記者，在2022年行業(yè)非常艱難的情況下，瑞安仍然在武漢長江邊拿了120多萬平方米的大開發(fā)項目，在上海楊浦獲取了平?jīng)龅貕K的開發(fā)權(quán)以及浦東召稼樓古鎮(zhèn)的開發(fā)權(quán)。“今天的市場，有些企業(yè)或出險、或考慮生存，有些企業(yè)負(fù)債承壓，我覺得對我們來說是非常好的一個發(fā)展時機。”

當(dāng)前，一二線城市商業(yè)地產(chǎn)出現(xiàn)分化，在此背景下的商業(yè)地產(chǎn)擴(kuò)張很難進(jìn)行簡單復(fù)制。

“分化意味著國內(nèi)商業(yè)、地產(chǎn)的發(fā)展不再是整齊劃一的，但市場規(guī)律一定是以重要的城市來帶動區(qū)域，起到龍頭作用。另一個分化就是人群的分化，背后的一個深層次的邏輯就是，我們不要去想過去的那些所謂的標(biāo)準(zhǔn)產(chǎn)品，如做一個shoppingmall，然后全國復(fù)制300個、500個，在分化的背景下是無法實現(xiàn)的。”

張斌表示，過去幾年衣食住行等消費在賽道上出現(xiàn)一些問題，線上銷售分走了約40%的銷售額，因此線下商業(yè)要創(chuàng)新、要差
異化發(fā)展，成為非常大的挑戰(zhàn)。

“商業(yè)地產(chǎn)不能快的一個原因就是因為要創(chuàng)新，不要去做簡單的復(fù)制的東西。客戶需求已經(jīng)很多樣化了，供應(yīng)一定要跟個性化需求結(jié)合起來。”

“在創(chuàng)新的前提下，還要改變過去甲方的心態(tài)，地產(chǎn)不是甲方，全世界的地產(chǎn)都是服務(wù)行業(yè)，所以不存在什么‘甲方爸爸’。除此之外，還要有好的心態(tài)，關(guān)注客戶需求的變化，不要用一副眼鏡去看所有客戶。甚至把文化做成IP，再深入到用創(chuàng)新去‘產(chǎn)生’文化，生成自己的價值主張，讓商業(yè)與客群的互動不是只是看一看。新的商業(yè)分化的背景下，我們認(rèn)為一個好的服務(wù)商應(yīng)該有的這樣的一個遠(yuǎn)見。”

作為總部在上海的港資企業(yè)，深耕大本營的意愿仍堅定不移。

“目前瑞安在上海持有的商用物業(yè)170萬平方米，我們從香港到內(nèi)地發(fā)展的第一個城市就在上海，在過去的20多年里面，我們看到這個城市進(jìn)入了一個非?？焖侔l(fā)展的軌道。”

張斌由衷地說，“未來在上海的發(fā)展，我們依然會堅持我們一直在做的，用城市更新的手法，用打造社區(qū)這樣的一個大體量多功能復(fù)合的產(chǎn)品，繼續(xù)深耕和擴(kuò)大我們在上海這座城市的發(fā)展。”

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封面圖片來源：受訪者提供