中駿商管總收益下滑 商業(yè)服務(wù)收入逆勢(shì)上漲

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 魏文藝    

上市第二年，全力破解TOD大題的中駿商管（HK00606，市值1.700港元，市值34.26億港元），在行業(yè)下行背景下仍交出了頗具亮點(diǎn)的答卷。

報(bào)告期內(nèi)，中駿商管收益由2021年的約12.301億元減少3.9%至2022年的約11.824億元；母公司擁有人應(yīng)占溢利減少約25.9%至2.081億元。不過(guò)，來(lái)自基本商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的收入由2021年約1.868億元上升約30.0%至約2.428億元，占其總收入約20.5%。

2022年，中駿商管總簽約商業(yè)物業(yè)（包括購(gòu)物中心及寫(xiě)字樓）40個(gè)，總簽約建筑面積約為500萬(wàn)平方米；在管建筑面積同比增長(zhǎng)9.2%至約170萬(wàn)平方米；在管項(xiàng)目17個(gè)，同比增加1個(gè)。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，中駿商管對(duì)TOD模式的探索和實(shí)踐已經(jīng)開(kāi)始落地開(kāi)花，盡管多地陸續(xù)開(kāi)業(yè)的“世界城”并不在報(bào)告期內(nèi)，但從目前開(kāi)業(yè)的項(xiàng)目招商率、出租率及梯隊(duì)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備來(lái)看，其正在逐步走向此前提出的“做有質(zhì)量的規(guī)?；?rdquo;的方向。

部分商業(yè)項(xiàng)目延期開(kāi)業(yè)

中駿商管上市兩年，經(jīng)歷了新冠疫情及房地產(chǎn)行業(yè)下行影響，線下商業(yè)艱難擴(kuò)張。

不過(guò)，從營(yíng)收來(lái)看，2022年中駿商管來(lái)自基本商業(yè)物業(yè)管理服務(wù)的收入由2021年約1.868億元上升約30.0%至約2.428億元，占其總收入約20.5%。

2022年中駿商管旗下僅有位于山東濰坊的高密中駿世界城（去年12月31日開(kāi)業(yè)），這也意味著中駿商管必須接受營(yíng)收與利潤(rùn)表現(xiàn)平平的成績(jī)單。報(bào)告期內(nèi)，中駿商管實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)4.3億元，母公司擁有人應(yīng)占溢利約2.08億元。

中駿商管方面表示，“毛利率減少主要是由于較高毛利率的商業(yè)物業(yè)的開(kāi)業(yè)前管理服務(wù)收入大幅減少所致。”

同時(shí)，中駿商管話旗下部分?jǐn)M開(kāi)業(yè)商業(yè)項(xiàng)目也被迫延期。今年3月，中駿商管位于北京西長(zhǎng)安和唐山的兩座中駿世界城接連開(kāi)業(yè)，且均以100%招商率、99%開(kāi)業(yè)率和高客流高銷(xiāo)售額取得了亮眼成績(jī)，也在一定程度上證明了中駿世界城的品牌影響力。

另一方面，中駿商管的“超級(jí)TOD模式”正在經(jīng)受市場(chǎng)檢驗(yàn)。

超級(jí)TOD開(kāi)發(fā)模式，即通常以軌道交通站點(diǎn)為中心，對(duì)周邊400~800米（即5~10分鐘步行路程）為半徑進(jìn)行高密度開(kāi)發(fā)，打造集工作、商業(yè)、文化、教育、居住等為一體的混合功能區(qū)，公共化配置土地資源和公共資源。從另一個(gè)層面看，TOD模式對(duì)中駿商管的長(zhǎng)周期運(yùn)作能力、資金實(shí)力、融資能力等都是極大考驗(yàn)。

以位于北京西部經(jīng)濟(jì)圈核心位置的北京西長(zhǎng)安中駿世界城為例，其在商業(yè)與交通空間交互過(guò)程中的“零換乘”概念，構(gòu)建了TOD4.0“站、城、人一體化”的新形態(tài)模式。其重點(diǎn)打造的首店矩陣，包括萬(wàn)達(dá)影城、卡通尼等，也嘗試為T(mén)OD引入一體化深度體驗(yàn)。

再如在山東布局的首個(gè)世界城——高密中駿世界城，定位于聚焦?jié)M足年輕人“高性價(jià)比+新潮生活提案”的城市綜合體。“項(xiàng)目品牌組合的市場(chǎng)貼合度和開(kāi)業(yè)客流超出當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)預(yù)期，提振了合作伙伴對(duì)中駿世界城的品牌信心。而高密中駿世界城更為本集團(tuán)于環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)開(kāi)業(yè)的第一座購(gòu)物商場(chǎng)，為本集團(tuán)于中國(guó)遼闊版圖的業(yè)務(wù)擴(kuò)展走好具有戰(zhàn)略性的一步。”

未來(lái)4年開(kāi)21座世界城

從商業(yè)布局來(lái)看，2021年開(kāi)業(yè)的4座中駿世界城分別位于長(zhǎng)三角、大灣區(qū)和中西部地區(qū)，而目前中駿商管的大部分儲(chǔ)備項(xiàng)目位于北京、上海、杭州、福州、蘇州、合肥、南昌等地，總計(jì)近400萬(wàn)平方米的開(kāi)發(fā)體量，其進(jìn)一步聚焦一二線城市的戰(zhàn)略意圖極為明顯。

事實(shí)上，在2022擴(kuò)張變緩的情況下，中駿商管的主要業(yè)績(jī)來(lái)自存量商業(yè)綜合體及住宅物業(yè)管理。“中駿世界城于年內(nèi)總品牌調(diào)整達(dá)20%以上，其中泉州中駿世界城全面調(diào)整招商，吸引國(guó)際名表和知名運(yùn)動(dòng)、女裝、網(wǎng)紅餐飲將首店入駐。”

年報(bào)顯示，2023~2026年，中駿商管計(jì)劃開(kāi)業(yè)21座中駿世界城及一個(gè)寫(xiě)字樓項(xiàng)目，簽約建筑面積合計(jì)約326萬(wàn)平方米。

此外，中駿集團(tuán)住宅開(kāi)發(fā)規(guī)模的急劇收縮也對(duì)中駿商管帶來(lái)巨大影響。

報(bào)告期內(nèi)，中駿商管的住宅物業(yè)管理服務(wù)分部實(shí)現(xiàn)總收入約7.866億元，同比增長(zhǎng)約17.9%；在管建筑面積約2400萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約15.2%；在管項(xiàng)目為149個(gè)，同比增加21個(gè)；簽約建筑面積約4320萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)約6.7%。

中駿商管另一大業(yè)務(wù)板塊世邦泰和物業(yè)，2022年從單一的住宅產(chǎn)品轉(zhuǎn)向多元化、規(guī)?；l(fā)展，形成了涵蓋別墅、花園洋房、高層住宅、酒店式公寓、SOHO、商業(yè)城市綜合體、寫(xiě)字樓、公建類(lèi)項(xiàng)目、特色主題小鎮(zhèn)等多元服務(wù)業(yè)態(tài)。

“商業(yè)物業(yè)管理受到中駿集團(tuán)最近逐漸減少購(gòu)買(mǎi)土地的影響，公司于2022年的開(kāi)業(yè)前管理服務(wù)收入大幅減少。”中駿商管的管理層坦言，“有鑒于此，本集團(tuán)將會(huì)減低對(duì)中駿集團(tuán)單一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的依賴性，積極爭(zhēng)取為其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的購(gòu)物商場(chǎng)提供優(yōu)質(zhì)的開(kāi)業(yè)前管理服務(wù)，補(bǔ)足來(lái)自中駿集團(tuán)的收入減少，并輸出中駿商管品牌高質(zhì)量的管理模式。”

對(duì)于2023年，無(wú)論是商業(yè)項(xiàng)目還是物業(yè)板塊，中駿商管董事會(huì)主席黃倫頗為看好，“2023年，市場(chǎng)逐漸復(fù)蘇、行業(yè)開(kāi)始向好。我們要以更高的目標(biāo)追求和更好的執(zhí)行力落實(shí)到每一個(gè)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，通過(guò)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，提高對(duì)商戶的服務(wù)效率，管理好商業(yè)資產(chǎn)。”