中央國企份額提升、商業(yè)“輕重并舉”，2023房企百強將“推動行業(yè)重歸上升周期”

2023年3月16日，由中國企業(yè)評價協(xié)會、清華大學房地產研究所、北京中指信息技術研究院主辦，北京中指信息技術研究院中國房地產TOP10研究組承辦的“2023中國房地產百強企業(yè)研究成果發(fā)布會暨第二十屆中國房地產百強企業(yè)家峰會”在北京隆重召開，會上發(fā)布了《2023中國房地產百強企業(yè)研究報告》，《2023中國商業(yè)地產百強企業(yè)研究報告》也一同公布。

百強企業(yè)中央國企份額提升

2022年，雖然房地產政策不斷優(yōu)化，但政策效果尚不明顯，房地產市場供需兩端均未明顯恢復。

從統(tǒng)計數據看，全國商品房銷售額為13.3萬億元，同比下降26.7%，銷售面積為13.6億平方米，同比下降24.3%。具體來看，上半年繼續(xù)延續(xù)調整態(tài)勢，5~6月疫情影響逐步弱化疊加熱點城市優(yōu)化政策效果顯現，市場表現邊際修復；三季度受季節(jié)性和部分城市“斷供”項目增加等因素影響，市場成交活躍度再次下行；年底房地產市場銷售也并未出現明顯好轉。

隨著房地產市場下行壓力持續(xù)，百強企業(yè)集中資源挖掘高能級城市潛力，加大線上營銷力度，但也難抵銷售規(guī)模出現下滑態(tài)勢。2022年，百強企業(yè)銷售總額、銷售面積分別達63301億元、36313萬平方米，同比下降30.3%和36.2%。

在行業(yè)整體承壓的背景下，央企國企的發(fā)展明顯好于預期。

廣州城投地產總經理倪章軍表示：“廣州城投地產作為城投集團旗下置業(yè)板塊，發(fā)揮‘商住地產+城市更新+住房租賃’三大體系融合發(fā)展特色，聚焦商住地產，近幾年實現了總開發(fā)量突破480萬平方米、貨值突破1100億元，開發(fā)建設了超20個精品房地產項目；已建設‘租+購’保障性住房總建筑面積超650萬平方米，已建成保障性住房約7.13萬套；全力推進黃埔區(qū)廟頭村舊村改造，并加快推進增城團結村等城市更新項目。”

事實上，2022年百強企業(yè)中央國企數量增加16家至70家，銷售額占比提升6.1個百分點至57.9%，市場份額持續(xù)提升；民營房企銷售額占比下降7.0個百分點至25.0%。

頭部房企地位強勢、百強企業(yè)中央國企份額提升，均延續(xù)了近兩年行業(yè)整體發(fā)展趨勢。TOP10企業(yè)市場份額近年一直在20%以上，2022年在市場下行期更是由降轉升；百強企業(yè)中央國企數量及份額在2021年大幅提升后，2022年繼續(xù)保持上升勢頭。

城市方面的分化在加劇。2022年，百強企業(yè)聚焦核心城市群，長三角、粵港澳、京津冀三大城市群銷售貢獻突出，合計占比近七成。具體來看，2022年百強代表企業(yè)于北上廣深四個一線城市銷售貢獻率都實現增長，其中北京與上海銷售貢獻接近10%。二線城市中杭州與南京銷售貢獻率小幅下跌，但仍維持了較高的銷售貢獻率，僅次于北京與上海；西安、蘇州、成都、濟南、青島等城市的銷售貢獻率有所提高。

談到熱點城市成都，成都城投置地（集團）有限公司黨委書記、董事長漆靜濤就表示：“1~2月份整個成都無論是新房市場還是二手房市場，從實際成交的數據上來看都非常的亮眼，市場信心正在重構和重建。”

面對2023年，《2023中國房地產百強企業(yè)研究報告》指出，百強企業(yè)要抓住政策窗口期，靈活應用政策工具應對自身問題，提升資產負債表的抗壓性，保證經營預期的穩(wěn)定；順應行業(yè)發(fā)展趨勢，結合市場需求探索行業(yè)發(fā)展新模式，提升未來發(fā)展預期，推動行業(yè)重歸上升周期。

談及未來，漆靜濤還是很樂觀的：“我們將針對三個產業(yè)鏈的戰(zhàn)略來發(fā)力，一是地產加科技，二是地產加運營，三是地產加資本這三種模式。對于2023年，我們還是對整個成都的房地產市場充滿了信心。”

倪章軍也表示：“將以‘繡花’功夫推進城市更新業(yè)務，全面參與廣州新一輪城市更新，圍繞對城市重點功能片區(qū)的新改造模式，統(tǒng)籌推進廣州火車站、火車東站等核心片區(qū)連片改造，助力提升城市綜合能級、提升城市功能和品質。”

“輕重并舉”是行業(yè)的共識

商業(yè)方面，《2023中國商業(yè)地產百強企業(yè)研究報告》表示，2022年由于疫情的影響，實體商業(yè)的客流量減少，商業(yè)項目的收益下降，商業(yè)地產企業(yè)的收入受到壓力。這些因素導致百強代表企業(yè)的租金收入增長放緩。2022年，百強代表企業(yè)經營性物業(yè)的租金和運營服務收入平均為29.0億元，同比上漲6.3%，但比2021年降低了19.0個百分點。

從成長性方面看，“輕重并舉”是行業(yè)的共識。

2022年300城商辦用地供需都減少了，代表企業(yè)一般暫停獲取純商辦用地。存量市場上收并購交易不活躍，部分代表企業(yè)“積極看機會，謹慎做決策”。不同的是，2022年商業(yè)地產百強代表企業(yè)在輕資產方面持續(xù)發(fā)展，不斷提高運營能力，實現多渠道拓展。

恒太商業(yè)管理集團有限公司董秘蘭天表示：“商管行業(yè)從目前來看集中化的趨勢會加強，未來會更加專業(yè)化，我們作為主打輕資產模式的專業(yè)商業(yè)公司，在未來2~3年可能會發(fā)展得更好更穩(wěn)定一些。”

從經營質量方面看，百強企業(yè)重點項目平均出租率下降，經營壓力增大。零售商業(yè)方面，代表企業(yè)采用穩(wěn)健的經營策略，在企業(yè)層面加大數字化建設力度，在項目層面提升消費者粘性，并通過幫扶為商戶創(chuàng)造價值。辦公物業(yè)方面，由于租賃需求低迷，代表企業(yè)加強產品品質，并以細致化服務促進項目穩(wěn)定運營。

展望未來，經過三年疫情洗禮，2023年將是我國全力推動經濟修復的一年，消費將進一步發(fā)揮經濟增長主引擎的作用。

蘭天表示：“雖然目前消費有待修復，但我們還是看到了一些機會，尤其在中小城市，其實在三線城市和一二線城市其實沒有很多的信息差，很多社交平臺其實把很多新的一些理念都分分鐘迅速傳到中小城市，所以我們看到了很明顯的消費的迭代，還有消費的創(chuàng)新，這就帶來了很多品牌和服務的創(chuàng)新性機會了，所以我們對中小城市的實體商業(yè)是非常樂觀的。” 文/王西嶺

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