中國銀河給予房地產行業(yè)推薦評級：銷售修復趨勢逐步鞏固，區(qū)域分化布局優(yōu)勢顯現(xiàn)

每經(jīng)AI快訊，中國銀河10月11日發(fā)布研報稱：給予房地產行業(yè)推薦（維持）評級。

事件：克爾瑞發(fā)布2022年9月百強房企銷售數(shù)據(jù)。

房企銷售連續(xù)四月同比降幅收窄，主要系低基數(shù)效應：根據(jù)克而瑞公布的2022年9月百強房企銷售榜單，9月TOP100房企銷售操盤金額為6268.8億元，環(huán)比上升3.66%，同比下降26.46%，較上月同比增加10.88pct，本月百強房企銷售實現(xiàn)連續(xù)4月同比降幅收窄，整體處于弱復蘇態(tài)勢。從環(huán)比角度，銷售規(guī)模已連續(xù)2月保持基本穩(wěn)定，環(huán)比變動微弱，與傳統(tǒng)淡季7、8月份相比，“金九”時節(jié)銷售環(huán)比數(shù)據(jù)本應加速提升，但現(xiàn)實表現(xiàn)平淡，而同比降幅的收窄主要歸因于去年同期基數(shù)較低。9月底以來，政策端發(fā)力穩(wěn)樓市、扭預期，多部門出臺下調利率、個稅退稅等措施，刺激剛需及改善性需求、穩(wěn)定預期，政策效果將逐步顯現(xiàn)，四季度銷售將繼續(xù)保持弱復蘇態(tài)勢。

TOP1-10、TOP21-50房企銷售實現(xiàn)較大恢復：2022年9月單月銷售規(guī)模超過100億的企業(yè)有15家，基本與上月和22年度平均水平持平，單月銷售規(guī)模超過400億的企業(yè)有1家，為2022年下半年首例。各梯隊房企銷售門檻同比降幅較上月實現(xiàn)持續(xù)收窄，TOP3、10、20、50、100房企的累計銷售門檻分別為3129、1432、689、303、100億元，同比分別為-32.2%、-37.4%、-47.5%、-50.8%、-50.1%，降幅較上月實現(xiàn)收窄。就單月銷售金額而言，多數(shù)房企實現(xiàn)銷售修復，其中TOP1-3房企連續(xù)兩月同比降幅大為收縮。2022年9月TOP1-3、TOP4-10、TOP11-20、TOP21-50、TOP51-100房企單月銷售額為1130、1557、1118、1354、1110億元，同比分別為-3.8%、-9.7%、-37.5%、-43.6%、-22.6%，較上月同比分別+18.1pct、+16.7pct、-1.3pct、+15.9pct、-8.7pct，TOP1-10、TOP21-50房企銷售額實現(xiàn)較大恢復，同比降幅均收縮15個百分點以上。

區(qū)域分化加劇，頭部國企及區(qū)域龍頭優(yōu)勢彰顯：單月銷售金額排名前三的房企是碧桂園、保利發(fā)展、招商蛇口，9月全口徑銷售額分別為406、384、350.1億元，同比分別為-28.4%、9.71%、46.85%，環(huán)比變動+15.34%、-0.21%、47.29%，其中碧桂園成為2022年下半年單月銷售金額首次突破400億元的房企。本月頭部房企銷售修復較中部更佳，TOP20房企中，共有9家房企全口徑銷售金額同比為正，其中表現(xiàn)較好的為越秀地產、仁恒置地、電建地產，單月銷售同比增幅均在50%以上。頭部房企修復效果普遍優(yōu)于中部房企，TOP20房企中除新城控股同比降幅在52.4%以外，多數(shù)房企同比變動均在-30%以內。從區(qū)域布局來看，相較推盤布局城市能級較低的房企，推盤集中在一二線核心城市的房企能更快速實現(xiàn)銷售修復，區(qū)域分化逐步顯現(xiàn)，布局優(yōu)勢得以彰顯。

投資建議：相較于前期“因城施策”層面自下而上的分散支持，930自上而下的政策組合拳具有更強的信號作用和更明顯的刺激效果，我們認為針對利率政策的一系列調整開啟了行業(yè)信貸寬松周期，四季度或是新一輪政策窗口期，前期困擾行業(yè)的主要問題都在逐步進行解決和修正，我們認為接下來行業(yè)將走上弱復蘇的道路，看好板塊四季度的行情。我們建議關注強信用房企：萬科A（000002）、保利地產（600048）、金地集團（600383）、招商蛇口（001979）、濱江集團（002244），建議關注優(yōu)質物業(yè)管理公司：招商積余（001914）。

風險提示：銷售下滑超預期、政策支持力度不及預期、融資環(huán)境收緊等風險。

每經(jīng)頭條（nbdtoutiao）——華強北，告別“水貨”天堂？

(記者 王曉波)

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