中國銀河給予房地產(chǎn)行業(yè)推薦評級：百強房企開年銷售表現(xiàn)疲弱，格局分化仍在繼續(xù)

每經(jīng)AI快訊，中國銀河02月03日發(fā)布研報稱：給予房地產(chǎn)行業(yè)推薦（維持）評級。

事件：克爾瑞發(fā)布2023年1月百強房企銷售數(shù)據(jù)。

1月百強房企銷售表現(xiàn)仍較疲弱：根據(jù)克而瑞公布的2023年1月百強房企銷售榜單，1月TOP100房企銷售全口徑金額金額為3994.40億元，環(huán)比下降47.39%，同比下降31.71%，較上月同比-0.69pct。1月銷售走弱主要系2023年春節(jié)提前到1月下旬，整體交易天數(shù)少于上年同期，且伴隨疫情防控政策優(yōu)化調(diào)整，全國各地銷售節(jié)奏受到一定影響。目前購房者信心恢復還未見拐點，目前銷售處于“U”型底部向抬升的過度階段，復蘇的過程大概率曲折且反復，11月以來，隨著供給側(cè)政策不斷發(fā)力，保主體進程加速，目前市場的關注點逐漸轉(zhuǎn)移到需求端政策。

各梯隊銷售門檻同比降幅較上月收窄，TOP11-20房企降幅相對較?。?023年1月單月銷售規(guī)模超過100億的企業(yè)有13家，較上年同期和22年度平均數(shù)量小幅下降。各梯隊房企銷售門檻同比降幅較上月實現(xiàn)持續(xù)收窄，TOP3、10、20、50、100房企的累計銷售門檻分別為200、90、60、26、7億元，同比分別為-9.7%、-18.4%、-38.4%、-47.1%、-41.4%。就單月銷售金額而言，2023年1月TOP1-3、TOP4-10、TOP11-20、TOP21-50、TOP51-100房企單月銷售額為843、902.6、782.3、897.5、569億元，同比分別為-24.22%、-19.45%、-18.60%、-46.71%、-41.39%，較上月同比分別-27.9pct、-13.5pct、-9.4pct、+14.4pct、+4.8pct。

區(qū)域分化加劇，頭部國企及區(qū)域龍頭優(yōu)勢彰顯：單月銷售金額排名前三的房企是保利發(fā)展、萬科地產(chǎn)、碧桂園，1月全口徑銷售額分別為295、278、270億元，同比分別為4.24%、-17.01%、-45.40%，環(huán)比變動-48.42%、-36.02%、-3.61%，本年1月TOP3房企同環(huán)比均呈現(xiàn)下降趨勢。1月全口徑銷售額Top3房企較之前數(shù)月未發(fā)生變動，且其銷售額占比達20%，可見行業(yè)龍頭銷售優(yōu)勢顯著。我們重點跟蹤的50家主流重點房企中，10家實現(xiàn)全口徑銷售額環(huán)比正增長，16家實現(xiàn)全口徑銷售額同比正增長，其中增速達到10%以上的有華發(fā)股份、濱江集團、建發(fā)房產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、保利置業(yè)、中華企業(yè)、大家房產(chǎn)、電建地產(chǎn)、中天美好集團、首創(chuàng)城發(fā)，單月全口徑銷售額同比增速前三的房企為中華企業(yè)、保利置業(yè)和越秀地產(chǎn)，增速分別113.3%、84.0%、60.2%，為且中華企業(yè)單月全口徑銷售額同環(huán)比均實現(xiàn)正增長。

投資建議：隨著供給側(cè)政策不斷發(fā)力，保主體進程加速，目前市場的關注點逐漸轉(zhuǎn)移到需求端政策。短期內(nèi)看好供需兩端政策共振帶來的板塊修復行情，中長期的機會來自于拿地利潤率和市占率的提升。2023年行業(yè)供給側(cè)出清還未結束，格局在曲折的修復路徑中不斷重塑，政策并不是無差別托底，房企分化邏輯加強，未來優(yōu)質(zhì)的資源將不斷向頭部房企聚集。我們建議關注兩條主線：1）強信用、厚土儲、優(yōu)布局的全國性布局房企和確定性強的區(qū)域性房企：保利發(fā)展（600048）、金地集團（600383）、招商蛇口（001979）、萬科A（000002）、濱江集團（002244）、建發(fā)股份（600153）、華發(fā)股份（600325）；2）母公司穩(wěn)定經(jīng)營的優(yōu)質(zhì)物管公司：招商積余（001914）、萬物云（2602）。

風險提示：基本面數(shù)據(jù)恢復不及預期、房價超預期下行等風險。

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(記者 王曉波)

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