樓市重磅！剛剛，央行、銀保監(jiān)會(huì)出手了

每經(jīng)記者 袁園    每經(jīng)編輯 陳星 何小桃 易啟江    

2月24日，中國人民銀行發(fā)布消息稱，為培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)起草了《關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見（征求意見稿）》（以下簡(jiǎn)稱《意見》）。

《意見》圍繞住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革方向，以商業(yè)可持續(xù)為基本前提，重點(diǎn)支持自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)?；》孔赓U企業(yè)發(fā)展，為租賃住房的投資、開發(fā)、運(yùn)營和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)體系。

圖片來源：中國人民銀行

支持發(fā)放住房租賃經(jīng)營性貸款

《意見》共17條，分別從基本原則和要求、加強(qiáng)住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新、拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化投融資渠道、加強(qiáng)和完善住房租賃金融管理四大方面進(jìn)行了規(guī)范。

以加大對(duì)租賃住房開發(fā)建設(shè)的信貸支持力度為例，《意見》支持商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、工業(yè)園區(qū)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、企事業(yè)單位等各類主體新建、改建長(zhǎng)期租賃住房發(fā)放開發(fā)建設(shè)貸款。租賃住房建設(shè)的項(xiàng)目資本金比例應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的20%，貸款期限一般3年，最長(zhǎng)不超過5年。商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)各類主體的現(xiàn)金流及房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，建立完善的開發(fā)建設(shè)貸款審批機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，提高貸款審批效率和管理水平。

在支持發(fā)放住房租賃經(jīng)營性貸款方面，《意見》要求，住房租賃企業(yè)經(jīng)營自有產(chǎn)權(quán)長(zhǎng)期租賃住房的，住房租賃經(jīng)營性貸款的期限最長(zhǎng)不超過20年，貸款額度原則上不超過物業(yè)評(píng)估價(jià)值的80%，可用于置換物業(yè)前期開發(fā)建設(shè)貸款。住房租賃企業(yè)依法合規(guī)改造工業(yè)廠房、商業(yè)辦公用房、城中村等形成的非自有產(chǎn)權(quán)租賃住房，經(jīng)營性貸款的期限最長(zhǎng)不超過5年，貸款額度原則上不超過貸款期限內(nèi)應(yīng)收租金總額的70%。

商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)租賃住房運(yùn)營管理合法合規(guī)情況，租賃住房的租金水平、出租率，以及住房租賃企業(yè)的專業(yè)能力、財(cái)務(wù)狀況、持續(xù)審慎經(jīng)營等開展盡職調(diào)查，并結(jié)合住房租賃企業(yè)的經(jīng)營和風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，合理設(shè)計(jì)貸款的期限、利率和還款方式。

旨在推動(dòng)住房租賃金融市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展

近年來，相關(guān)部門出臺(tái)了多項(xiàng)支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策措施，地方政府、市場(chǎng)主體積極參與，探索加大租賃住房供給。部分金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)新推出了相關(guān)金融產(chǎn)品和服務(wù)，取得了積極成效，形成了有益經(jīng)驗(yàn)。

黨的二十大進(jìn)一步明確，“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”。為更好貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，加強(qiáng)和改善住房租賃市場(chǎng)發(fā)展金融服務(wù)，加快住房租賃金融市場(chǎng)規(guī)范發(fā)展，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)在充分總結(jié)近年有益經(jīng)驗(yàn)，并廣泛征求相關(guān)部門、金融機(jī)構(gòu)、租賃企業(yè)、專家學(xué)者等多方意見基礎(chǔ)上，研究起草了《意見》。

為防范住房租賃金融風(fēng)險(xiǎn)，《意見》要求，商業(yè)銀行等為住房租賃提供融資的機(jī)構(gòu)應(yīng)建立完善相關(guān)制度，加強(qiáng)合規(guī)性審查和評(píng)估，確保審慎合規(guī)開展相關(guān)業(yè)務(wù)。規(guī)范融資主體管理，制定明確的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)非個(gè)人對(duì)象可實(shí)施名單制管理。對(duì)各類住房租賃企業(yè)以及持有租賃住房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債水平進(jìn)行上限控制，確保其資產(chǎn)負(fù)債率保持在適度區(qū)間。加強(qiáng)對(duì)住房租賃企業(yè)的運(yùn)營管理、財(cái)務(wù)狀況、資金用途等情況的監(jiān)控，對(duì)住房租賃企業(yè)存在違反借款合同約定情形的，要及時(shí)采取加速清償、提前收貸等有效措施化解風(fēng)險(xiǎn)。

人民銀行將牽頭建立住房租賃金融專項(xiàng)統(tǒng)計(jì)制度，加強(qiáng)對(duì)住房租賃金融產(chǎn)品的統(tǒng)計(jì)、調(diào)查和監(jiān)測(cè)分析，探索建立住房租賃專項(xiàng)信貸政策導(dǎo)向效果評(píng)估制度。相關(guān)部門加強(qiáng)住房租賃相關(guān)信息共享，發(fā)揮監(jiān)管合力。

《意見》的反饋截止時(shí)間為2023年3月26日，公眾可通過信函和電子郵件的方式發(fā)送。

“此次政策最核心的要點(diǎn)，即要建立健全住房租賃金融支持體系。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，政策明確了金融機(jī)構(gòu)、金融產(chǎn)品、金融管理方面的工作。比如在金融機(jī)構(gòu)方面，明確了商業(yè)性金融、政策性金融、開發(fā)性金融的功能定位。而在金融管理方面，明確要建立住房租賃金融監(jiān)測(cè)評(píng)估體系。

與此同時(shí)，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，《意見》對(duì)銀行房貸業(yè)務(wù)提出了四大業(yè)務(wù)發(fā)力點(diǎn)，包括開發(fā)建設(shè)領(lǐng)域、收購房源業(yè)務(wù)、租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)、綜合金融服務(wù)等。

以下為《意見》全文——

關(guān)于金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展的意見

（征求意見稿）

為深入貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院決策部署，支持加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，根據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)的若干意見》（國辦發(fā)〔2016〕39號(hào)）、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》（國辦發(fā)〔2021〕22號(hào)），現(xiàn)就金融支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展提出以下意見：

一、基本原則和要求

（一）支持住房租賃供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。金融支持住房租賃應(yīng)突出重點(diǎn)、瞄準(zhǔn)短板，主要在大城市，圍繞解決新市民、青年人等群體住房問題，支持各類主體新建、改建長(zhǎng)期租賃住房、盤活存量房屋，有效增加保障性和商業(yè)性租賃住房供應(yīng)。

（二）重點(diǎn)支持自持物業(yè)的專業(yè)化、規(guī)模化住房租賃企業(yè)發(fā)展。金融支持住房租賃應(yīng)堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，重點(diǎn)支持以獨(dú)立法人運(yùn)營、業(yè)務(wù)邊界清晰、具備房地產(chǎn)專業(yè)投資和管理能力的自持物業(yè)型住房租賃企業(yè)，促進(jìn)其規(guī)?；⒓s化經(jīng)營，提升長(zhǎng)期租賃住房的供給能力和運(yùn)營水平。

（三）建立健全住房租賃金融支持體系。金融支持住房租賃要以市場(chǎng)配置為主，為租賃住房的投資、開發(fā)、運(yùn)營和管理提供多元化、多層次、全周期的金融產(chǎn)品和金融服務(wù)體系，市場(chǎng)功能完備、結(jié)構(gòu)均衡、競(jìng)爭(zhēng)有序。

——金融機(jī)構(gòu)分工合理。商業(yè)性金融要按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，滿足各類租賃住房主體合理融資需求。政策性金融、開發(fā)性金融限于在符合職能定位和業(yè)務(wù)范圍的前提下，為保障性租賃住房開發(fā)、建設(shè)、運(yùn)營提供融資。

——金融產(chǎn)品創(chuàng)新規(guī)范。住房租賃信貸產(chǎn)品應(yīng)功能明確，期限和利率定價(jià)合理，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)和貸后管理完善。直接融資產(chǎn)品應(yīng)結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單清晰，市場(chǎng)約束和運(yùn)行機(jī)制健全有效，產(chǎn)品定價(jià)透明，資金用途真實(shí)、合規(guī)。

——信貸和資本市場(chǎng)配置優(yōu)化。信貸市場(chǎng)主要滿足各類主體開發(fā)建設(shè)租賃住房，及住房租賃企業(yè)流動(dòng)性和日常運(yùn)營需求。資本市場(chǎng)側(cè)重于發(fā)展住房租賃投資長(zhǎng)期融資工具。信貸市場(chǎng)和資本市場(chǎng)可根據(jù)住房租賃不同環(huán)節(jié)收益和風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，協(xié)同配合、合理接續(xù)。

二、加強(qiáng)住房租賃信貸產(chǎn)品和服務(wù)模式創(chuàng)新

（四）加大對(duì)租賃住房開發(fā)建設(shè)的信貸支持力度。支持商業(yè)銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、工業(yè)園區(qū)、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織、企事業(yè)單位等各類主體新建、改建長(zhǎng)期租賃住房發(fā)放開發(fā)建設(shè)貸款。租賃住房建設(shè)的項(xiàng)目資本金比例應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的20%，貸款期限一般3年，最長(zhǎng)不超過5年。商業(yè)銀行應(yīng)根據(jù)各類主體的現(xiàn)金流及房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，建立完善的開發(fā)建設(shè)貸款審批機(jī)制和風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制，提高貸款審批效率和管理水平。

（五）創(chuàng)新團(tuán)體批量購買租賃住房信貸產(chǎn)品。對(duì)于企業(yè)和符合條件的事業(yè)單位依法依規(guī)批量購買存量閑置房屋用作宿舍型保障性租賃住房，專業(yè)化規(guī)?；》孔赓U企業(yè)依法依規(guī)批量購買存量閑置房屋用作保障性租賃住房或商業(yè)性租賃住房長(zhǎng)期持有經(jīng)營的，鼓勵(lì)商業(yè)銀行在風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)、不新增地方政府隱性債務(wù)的前提下，發(fā)放租賃住房團(tuán)體購房貸款。利用貸款購買的商品住房、商業(yè)用房等應(yīng)為法律關(guān)系清晰、已峻工驗(yàn)收的房屋，貸款存續(xù)期內(nèi)，房屋租賃用途不得改變。租賃住房團(tuán)體購房貸款的期限最長(zhǎng)不超過30年，貸款額度原則上不超過物業(yè)評(píng)估價(jià)值的80%。

（六）支持發(fā)放住房租賃經(jīng)營性貸款。住房租賃企業(yè)經(jīng)營自有產(chǎn)權(quán)長(zhǎng)期租賃住房的，住房租賃經(jīng)營性貸款的期限最長(zhǎng)不超過20年，貸款額度原則上不超過物業(yè)評(píng)估價(jià)值的80%，可用于置換物業(yè)前期開發(fā)建設(shè)貸款。住房租賃企業(yè)依法合規(guī)改造工業(yè)廠房、商業(yè)辦公用房、城中村等形成的非自有產(chǎn)權(quán)租賃住房，經(jīng)營性貸款的期限最長(zhǎng)不超過5年，貸款額度原則上不超過貸款期限內(nèi)應(yīng)收租金總額的70%。

商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)租賃住房運(yùn)營管理合法合規(guī)情況，租賃住房的租金水平、出租率，以及住房租賃企業(yè)的專業(yè)能力、財(cái)務(wù)狀況、持續(xù)審慎經(jīng)營等開展盡職調(diào)查，并結(jié)合住房租賃企業(yè)的經(jīng)營和風(fēng)險(xiǎn)特點(diǎn)，合理設(shè)計(jì)貸款的期限、利率和還款方式。

住房租賃企業(yè)應(yīng)以租金收入作為第一還款來源。住房租賃企業(yè)有明確的其他還款來源的，商業(yè)銀行可發(fā)放質(zhì)押、抵押貸款，但應(yīng)審慎評(píng)估質(zhì)押、抵押的法律風(fēng)險(xiǎn)，確保質(zhì)權(quán)和抵押權(quán)可執(zhí)行。在依法合規(guī)的前提下，鼓勵(lì)商業(yè)銀行根據(jù)住房租賃企業(yè)的資信和經(jīng)營情況發(fā)放信用貸款。

探索發(fā)揮政策性住房金融作用，支持住房租賃企業(yè)長(zhǎng)期持有運(yùn)營保障性租賃住房，優(yōu)先滿足符合條件的新市民、青年人等群體的住房租賃需求。

（七）創(chuàng)新對(duì)住房租賃相關(guān)企業(yè)的綜合金融服務(wù)。鼓勵(lì)商業(yè)銀行積極探索適合住房租賃相關(guān)企業(yè)需求特點(diǎn)的金融服務(wù)模式和金融產(chǎn)品，向住房租賃建設(shè)和運(yùn)營企業(yè)、住房租賃經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)等提供開戶、結(jié)算、咨詢、現(xiàn)金管理等綜合性金融解決方案。

三、拓寬住房租賃市場(chǎng)多元化投融資渠道

（八）增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)住房租賃貸款投放能力。支持商業(yè)銀行發(fā)行用于住房租賃的金融債券，籌集資金專門用于增加住房租賃開發(fā)建設(shè)貸款和經(jīng)營性貸款的投放。

（九）拓寬住房租賃企業(yè)債券融資渠道。支持住房租賃企業(yè)發(fā)行債務(wù)融資工具、公司債券、企業(yè)債券，專項(xiàng)用于租賃住房建設(shè)、購買和經(jīng)營。鼓勵(lì)優(yōu)化債券發(fā)行流程，提高住房租賃債券發(fā)行效率，為住房租賃企業(yè)提供融資便利。

（十）創(chuàng)新住房租賃擔(dān)保債券（CoveredBond）。住房租賃企業(yè)持有運(yùn)營的租賃住房具有持續(xù)、穩(wěn)定現(xiàn)金流的，可將物業(yè)抵押作為信用增進(jìn)，發(fā)行住房租賃擔(dān)保債券。住房租賃擔(dān)保債券納入債券管理框架。

（十一）穩(wěn)步發(fā)展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）。穩(wěn)步推進(jìn)房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作，在把控風(fēng)險(xiǎn)前提下，募集資金用于住房租賃企業(yè)持有并經(jīng)營長(zhǎng)期租賃住房。支持房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）份額交易流通，促進(jìn)長(zhǎng)期穩(wěn)定經(jīng)營，防范短期炒作。優(yōu)先支持雄安新區(qū)、海南自由貿(mào)易港、深圳中國特色社會(huì)主義先行示范區(qū)等國家政策重點(diǎn)支持區(qū)域以及人口凈流入的大城市開展房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)，為利用各類建設(shè)用地（含集體建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有空閑土地等）依法依規(guī)建設(shè)和持有運(yùn)營長(zhǎng)期租賃住房的企業(yè)提供資金支持。

（十二）引導(dǎo)各類社會(huì)資金有序投資住房租賃領(lǐng)域。支持金融機(jī)構(gòu)、資產(chǎn)管理產(chǎn)品等各類市場(chǎng)主體規(guī)范投資住房租賃相關(guān)金融產(chǎn)品。鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)、專業(yè)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)通過房地產(chǎn)投資信托基金（REITs）長(zhǎng)期持有、運(yùn)營租賃住房。支持保險(xiǎn)資金等長(zhǎng)期資金投資住房租賃市場(chǎng)。鼓勵(lì)住房租賃企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)利用利率衍生工具對(duì)沖相關(guān)利率風(fēng)險(xiǎn)。

四、加強(qiáng)和完善住房租賃金融管理

（十三）嚴(yán)格住房租賃金融業(yè)務(wù)邊界。住房租賃金融業(yè)務(wù)要嚴(yán)格定位于支持住房租賃市場(chǎng)發(fā)展，不得為短期投機(jī)炒作行為提供融資。住房租賃金融產(chǎn)品及服務(wù)應(yīng)與非租賃住房的住房金融產(chǎn)品及服務(wù)明確區(qū)別，嚴(yán)禁以支持住房租賃的名義為非租賃住房融資，嚴(yán)禁將住房租賃金融產(chǎn)品違規(guī)用于商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)建立完善相關(guān)業(yè)務(wù)制度，加強(qiáng)合規(guī)性審查和評(píng)估，確保審慎合規(guī)開展相關(guān)業(yè)務(wù)。

（十四）加強(qiáng)住房租賃信貸資金管理。商業(yè)銀行等機(jī)構(gòu)要嚴(yán)格住房租賃信貸審查和貸后管理，加強(qiáng)對(duì)借款人、項(xiàng)目屬性、貸款用途真實(shí)性的調(diào)查和跟蹤，確保貸款資金按照約定用途用于住房租賃建設(shè)和運(yùn)營，切實(shí)防范資金挪用、套現(xiàn)等風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于貸款期間項(xiàng)目租賃屬性或房屋租賃用途發(fā)生改變的，應(yīng)及時(shí)收回貸款。

（十五）規(guī)范住房租賃直接融資產(chǎn)品創(chuàng)新。住房租賃直接融資產(chǎn)品應(yīng)基礎(chǔ)資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)良、結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、法律關(guān)系清晰、信息公開透明、資金用途依法合規(guī)。相關(guān)受理部門應(yīng)明確住房租賃企業(yè)的業(yè)務(wù)模式、募集資金用途等政策及審核要求，完善信息披露和后督管理，采取有效措施確保募集資金用于租賃住房建設(shè)和運(yùn)營等相關(guān)活動(dòng)，不得挪用于其他用途。

（十六）防范住房租賃金融風(fēng)險(xiǎn)。商業(yè)銀行等為住房租賃提供融資的機(jī)構(gòu)應(yīng)建立完善相關(guān)制度，加強(qiáng)合規(guī)性審查和評(píng)估，確保審慎合規(guī)開展相關(guān)業(yè)務(wù)。規(guī)范融資主體管理，制定明確的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)非個(gè)人對(duì)象可實(shí)施名單制管理。對(duì)各類住房租賃企業(yè)以及持有租賃住房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債水平進(jìn)行上限控制，確保其資產(chǎn)負(fù)債率保持在適度區(qū)間。加強(qiáng)對(duì)住房租賃企業(yè)的運(yùn)營管理、財(cái)務(wù)狀況、資金用途等情況的監(jiān)控，對(duì)住房租賃企業(yè)存在違反借款合同約定情形的，要及時(shí)采取加速清償、提前收貸等有效措施化解風(fēng)險(xiǎn)。

住房租賃企業(yè)在融資前須在住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門建立的住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)上完成相關(guān)備案工作。對(duì)住房租賃直接融資產(chǎn)品應(yīng)充分揭示其與住房租賃業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)市場(chǎng)相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)，建立完善風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警及處置機(jī)制，保護(hù)投資者利益。

（十七）建立住房租賃金融監(jiān)測(cè)評(píng)估體系。人民銀行牽頭建立住房租賃金融專項(xiàng)統(tǒng)計(jì)制度，加強(qiáng)對(duì)住房租賃金融產(chǎn)品的統(tǒng)計(jì)、調(diào)查和監(jiān)測(cè)分析，探索建立住房租賃專項(xiàng)信貸政策導(dǎo)向效果評(píng)估制度。相關(guān)部門加強(qiáng)住房租賃相關(guān)信息共享，發(fā)揮監(jiān)管合力。

請(qǐng)人民銀行上海總部，各分行、營業(yè)管理部，各省會(huì)（首府）城市中心支行、副省級(jí)城市中心支行會(huì)同所在?。▍^(qū)、市）銀保監(jiān)局將本意見轉(zhuǎn)發(fā)至轄區(qū)內(nèi)相關(guān)機(jī)構(gòu)，并協(xié)調(diào)做好本意見的貫徹實(shí)施工作。

記者|袁園

編輯|陳星 何小桃 易啟江

校對(duì)|陳柯名

封面圖片來源：每經(jīng)記者 張建 攝（圖文無關(guān)）

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