每日經(jīng)濟新聞 2022-11-14 00:31:56
每經(jīng)記者 甄素靜 每經(jīng)編輯 魏文藝 盧祥勇 蓋源源
近日,一份落款為中國人民銀行和銀保監(jiān)會聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于做好當前金融支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展工作的通知》(以下簡稱《通知》)在地產(chǎn)圈廣為傳播并引起熱議。
該《通知》共分為保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序、積極做好“保交樓”金融服務、積極配合做好受困房地產(chǎn)企業(yè)風險處置、依法保障住房金融消費者合法權(quán)益等六大板塊、十六條措施支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
多位業(yè)內(nèi)人士11月13日接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時均表示,《通知》表述內(nèi)容重要、信息量很大,對于當前房地產(chǎn)市場將產(chǎn)生積極且重要的影響,也體現(xiàn)了監(jiān)管層對于地產(chǎn)金融的態(tài)度,避免因失靈和去杠桿提速導致系統(tǒng)性風險的發(fā)生,同時也希望向新市民、租賃等新的地產(chǎn)融資方向轉(zhuǎn)型。
據(jù)第一財經(jīng),北方某省市銀保監(jiān)局稱已于11月12日下午收到上述《通知》,并按照要求轉(zhuǎn)給各銀行保險機構(gòu)。
在地產(chǎn)圈傳播的《通知》截圖
穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放
對國有、民營房企一視同仁
《通知》中的金融十六條措施包括:
1、穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放;
2、支持個人住房貸款合理需求;
3、穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放;
4、支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期;
5、保持債券融資基本穩(wěn)定;
6、保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定;
7、支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項借款;
8、鼓勵金融機構(gòu)提供配套融資支持;
9、做好房地產(chǎn)項目并購金融支持;
10、積極探索市場化支持方式;
11、鼓勵依法自主協(xié)商延期還本付息;
12、切實保護延期貸款的個人征信權(quán)益;
13、延長房地產(chǎn)貸款集中度管理政策過渡期安排;
14、階段性優(yōu)化房地產(chǎn)項目并購融資政策;
15、優(yōu)化租房租賃信貸服務;
16、拓寬租房租賃市場多元化融資渠道。
在保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)有序方面,《通知》要求,穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放。堅持“兩個毫不動搖”,對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁;支持個人住房貸款合理需求、穩(wěn)定建筑企業(yè)信貸投放,保持債券融資基本穩(wěn)定、保持信托等資管產(chǎn)品融資穩(wěn)定。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進11月13日通過微信向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示,此次“央行16條”新規(guī)是對新一輪房地產(chǎn)金融工作的系統(tǒng)總結(jié)和定調(diào),也是二十大以來最清晰和全面的房地產(chǎn)金融制度路線。此次政策實際上批評了三種歧視性的房地產(chǎn)信貸投放做法,即對民企的支持力度偏少、對聚焦地產(chǎn)主業(yè)的地產(chǎn)企業(yè)支持較少、因項目爆雷而忽視對整個地產(chǎn)企業(yè)的支持,很明確規(guī)定,對國有、民營等各類房地產(chǎn)企業(yè)一視同仁;此類定調(diào)有助于對金融機構(gòu)工作思路糾偏,確保路線不偏、執(zhí)行力增強。
具體來看,《通知》要求支持開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資合理展期。對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸款、信托貸款等存量融資,在保證債權(quán)安全的前提下,鼓勵金融機構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)基于商業(yè)性原則自主協(xié)商,積極通過存量貸款展期、調(diào)整還款安排等方式予以支持,促進項目完工交付。自《通知》印發(fā)之日起,未來半年內(nèi)到期的,可以允許超出原規(guī)定多展期1年,可不調(diào)整貸款分類,報送征信系統(tǒng)的貸款分類與之保持一致。
嚴躍進認為,從工作優(yōu)化方面,政策提及了兩個內(nèi)容,即允許展期1年、可不調(diào)整貸款分類,此類規(guī)定意義重大。
“鑒于房地產(chǎn)市場的特殊情況,展期制度在房地產(chǎn)貸款領(lǐng)域應用將加大。通過展期模式,有助于促進金融機構(gòu)貸款政策穩(wěn)定、防范金融機構(gòu)和房企關(guān)系惡化,所以是化解風險非常有必要的操作。此次展期的年限為1年,客觀上也說明,到明年也依然是要大力支持房企保交樓工作的。各類金融機構(gòu)要理解這個時間點的設置,用足用好政策,主動扶持房地產(chǎn)企業(yè)的保交樓工作。”
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉11月13日下午通過微信告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者,市場失靈的情況下,需要有為政府及時介入。“目前,地產(chǎn)量價下行風險爆發(fā),預期悲觀,形成了負反饋循環(huán),導致地產(chǎn)市場出現(xiàn)了失靈式下行,各方都在規(guī)避風險,“金融加杠桿”逆轉(zhuǎn)為“金融減杠桿”,導致行業(yè)出現(xiàn)流動性陷阱,從近期金融數(shù)據(jù)來看,金融機構(gòu)對地產(chǎn)的收縮很明顯。這意味著,盡管近期出臺了大量寬松政策以扶持企業(yè)合理融資、并購和保交樓,刺激居民住房消費融資,但政策效果并不明顯。”
從10月份數(shù)據(jù)看,地產(chǎn)融資緊縮趨勢明顯。10月居民戶貸款減少180億元,是今年自2、4月后又一次負增長,同比減少4827億元,體現(xiàn)居民融資需求弱化。10月份企(事)業(yè)單位中長期貸款增加2433億元,9月增幅6540億元,企業(yè)部門中長期貸款新增規(guī)模也邊際縮小。這其中,金融機構(gòu)對地產(chǎn)的收縮很明顯。
支持開發(fā)性政策性銀行
提供“保交樓”專項借款
對于近兩年來市場最為關(guān)注的受困房企風險處理方面,《通知》鼓勵商業(yè)銀行穩(wěn)妥有序開展房地產(chǎn)項目并購貸款業(yè)務,重點支持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)兼并收購受困房地產(chǎn)企業(yè)項目,支持開發(fā)性政策性銀行提供“保交樓”專項借款。
通知還要求金融機構(gòu)積極探索市場化支持方式,對于部分已進入司法重整的項目,金融機構(gòu)可按自主決策、自擔風險、自負盈虧原則,一企一策協(xié)助推進項目復工交付。支持有條件的金融機構(gòu)穩(wěn)妥探索通過設立基金等方式,依法依規(guī)市場化化解受困房地產(chǎn)企業(yè)風險,支持項目完工交付。
具體到在“保交樓”金融服務方面,《通知》要求商業(yè)銀行自通知印發(fā)之日起半年內(nèi),向?qū)m椊杩钪С猪椖堪l(fā)放的配套融資,在貸款期限內(nèi)不下調(diào)風險分類;對債務新老劃斷后的承貸主體按照合格借款主體管理。對于新發(fā)放的配套融資形成不良的,相關(guān)機構(gòu)和人員已盡職的,可予免責。
李宇嘉認為,根據(jù)《通知》要求,只要是財務總體健康、短期面臨困難的企業(yè),都享受債券增信支持,且有困難償還的,明確了可以展期,有國資背景的企業(yè)做增信,債券購置,相當于信用注入、定向現(xiàn)金流注入,市場對風險的擔心可以打消。
此外,《通知》還在拓寬住房租賃市場多元化融資渠道給予指導,鼓勵商業(yè)銀行發(fā)行支持住房租賃金融債券,籌集資金用于増加住房租賃開發(fā)建設貸款和經(jīng)營性貸款投放,穩(wěn)步推進房地產(chǎn)投資信托基金( REITs )試點。
“根本上講,希望穩(wěn)妥推進去杠桿的進程、降低風險處置的影響,穩(wěn)定市場預期,特別是保障民生不受沖擊,最終實現(xiàn)房地產(chǎn)平穩(wěn)。因此,該《通知》發(fā)布后,有望糾偏過度信貸緊縮,緩減流動性陷阱。”李宇嘉認為。
事實上,在此次金融十六條措施曝光之前,市場已有涉及房地產(chǎn)融資等政策的信號出現(xiàn)。
11月初,在香港金融管理局“國際金融領(lǐng)袖投資峰會”上央行行長易綱就表示,人民銀行積極支持房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展,降低了個人住房貸款利率和首付比例,鼓勵銀行通過‘保交樓’專項借款支持已售住房建設交付,支持剛性和改善性住房需求。“隨著中國城鎮(zhèn)化進程不斷推進,我們相信房地產(chǎn)市場能保持平穩(wěn)健康發(fā)展。”
11月8日,中國銀行間市場交易商協(xié)會(以下簡稱交易商協(xié)會)表示,為落實穩(wěn)經(jīng)濟一攬子政策措施,堅持“兩個毫不動搖”,支持民營企業(yè)健康發(fā)展,在人民銀行的支持和指導下,交易商協(xié)會繼續(xù)推進并擴大民營企業(yè)債券融資支持工具(“第二支箭”),支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資。
11月10日,交易商協(xié)會受理了龍湖集團200億元儲架式注冊發(fā)行,中債增進公司同步受理企業(yè)增信業(yè)務意向;11月11日,新城控股表示,擬向交易商協(xié)會申請新增150億元債務融資工具的注冊額度,但事項尚存在不確定性。
11月12日,保利發(fā)展公告,收到交易商協(xié)會出具的4份《接受注冊通知書》,同意接受該公司中期票據(jù)、短期融資券注冊,總額100億元,注冊額度自各《接受注冊通知書》落款之日起2年內(nèi)有效。
記者|甄素靜 編輯|魏文藝 盧祥勇 蓋源源
校對|王月龍
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