用“共建”模式保交樓 藍(lán)綠雙城能否趟出新路？

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

隨著去年以來(lái)各地“保交樓”舉措的加速落地，不少停工樓盤(pán)項(xiàng)目被陸續(xù)盤(pán)活。

值得注意的是，代建企業(yè)在保交樓過(guò)程中起到了舉足輕重的作用。以藍(lán)綠雙城控股集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)藍(lán)綠雙城）為例，這個(gè)由宋衛(wèi)平與曹舟南共同創(chuàng)立、以“共建”模式運(yùn)營(yíng)的公司，2022年就頻繁地出現(xiàn)在大眾視野，在全國(guó)共簽約30余個(gè)項(xiàng)目。

近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地探訪了藍(lán)綠雙城位于大灣區(qū)接手的部分項(xiàng)目。如廣州增城的悅峰，目前已正常開(kāi)盤(pán)，部分樓棟已進(jìn)入封頂階段；位于增城新塘的曉風(fēng)云著已完成封頂，據(jù)現(xiàn)場(chǎng)工作人員介紹，首批房源預(yù)計(jì)3月30日交房。

1月12日，藍(lán)綠雙城方面通過(guò)微信告訴記者：“公司一直在積極響應(yīng)地方政府號(hào)召，積極落實(shí)‘保交樓、穩(wěn)民生’，過(guò)去一年通過(guò)與信托、銀行、AMC等金融機(jī)構(gòu)合作，與央企、地方國(guó)企聯(lián)合共建，在廣州增城、佛山南海、上海黃浦、杭州臨平、杭州余杭、溫州蒼南、溫州樂(lè)清等地簽約30余個(gè)項(xiàng)目。在研判、診斷1000余個(gè)項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，公司探索出了變量紓困、存量增值、增量發(fā)展的新路子。”

多個(gè)“變量”項(xiàng)目盤(pán)活

記者注意到，在藍(lán)綠雙城體系內(nèi)，“爛尾”或“停工”項(xiàng)目被統(tǒng)稱(chēng)為“變量項(xiàng)目”，“這是對(duì)行業(yè)的尊重，也是對(duì)項(xiàng)目和市場(chǎng)的尊重”。

1月14日下午，記者采訪了藍(lán)綠雙城大灣區(qū)負(fù)責(zé)人趙中光。他介紹：“集團(tuán)在業(yè)務(wù)上專(zhuān)于共建，業(yè)務(wù)范圍包括小股共建、融資共建、委托共建、合作共建等多種服務(wù)模式。此外，自己也在大灣區(qū)與多家企業(yè)洽談合作事宜，包括物業(yè)服務(wù)、生活服務(wù)、城市服務(wù)等，都是未來(lái)布局的重點(diǎn)方向。”

事實(shí)上，2022年藍(lán)綠雙城在大灣區(qū)紓困了多個(gè)變量項(xiàng)目，包括廣州的悅峰項(xiàng)目、曉風(fēng)云著項(xiàng)目和佛山的柏譽(yù)苑項(xiàng)目，目前都已成為項(xiàng)目的實(shí)際操盤(pán)方。

在藍(lán)綠雙城盤(pán)活的項(xiàng)目中，甚至有部分樓盤(pán)屬于該片區(qū)內(nèi)的“網(wǎng)紅”項(xiàng)目。如位于廣州增城的悅峰項(xiàng)目，在首次開(kāi)盤(pán)時(shí)就已經(jīng)是當(dāng)?shù)氐?ldquo;網(wǎng)紅盤(pán)”，在原操盤(pán)房企出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)后進(jìn)行了商業(yè)化重整，項(xiàng)目由藍(lán)綠雙城與光大信托參與聯(lián)合共建。

記者1月14日在現(xiàn)場(chǎng)看到，悅峰項(xiàng)目招牌上共建商的名字也已顯示為“藍(lán)綠雙城”。項(xiàng)目案場(chǎng)工作人員向記者透露：“項(xiàng)目較為核心的優(yōu)勢(shì)還是教育和區(qū)位優(yōu)勢(shì)，率先交付的是1-4棟，第一批預(yù)計(jì)年底交樓。”

而另一個(gè)位于廣州增城新塘的曉風(fēng)云著項(xiàng)目整體體量并不算大，僅4棟住宅和1棟商業(yè)綜合體。該項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)人員王斌告訴記者：“目前項(xiàng)目已接近準(zhǔn)現(xiàn)房狀態(tài)了，第一批房源交付時(shí)間為今年3月底，第二批預(yù)計(jì)9月底交房。”

據(jù)王斌透露，曉風(fēng)云著項(xiàng)目原來(lái)由一家本地房企操盤(pán)，后來(lái)因其出現(xiàn)流動(dòng)性危機(jī)，項(xiàng)目曾停工超過(guò)4年。“現(xiàn)在項(xiàng)目是由廣州市中級(jí)人民法院主導(dǎo)的廣州市首例破產(chǎn)預(yù)重整項(xiàng)目，我們也是2021年年中的時(shí)候參與立項(xiàng)，10月份全面進(jìn)場(chǎng)，目前這個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)賣(mài)了三分之一左右。”

在接手該曉風(fēng)云著后，除了對(duì)營(yíng)銷(xiāo)中心重新設(shè)計(jì)裝修、對(duì)戶(hù)型重新進(jìn)行優(yōu)化、對(duì)主體結(jié)構(gòu)重新調(diào)整外，在王斌看來(lái)，較為核心的還是對(duì)債權(quán)的處理。“原來(lái)的債務(wù)怎么處理？債權(quán)人的利益訴求是怎樣的？這些都是接盤(pán)后相對(duì)來(lái)說(shuō)比較復(fù)雜的事情。”

藍(lán)綠雙城方面向記者表示，參與這類(lèi)停工樓項(xiàng)目，資產(chǎn)持有人（包括金融機(jī)構(gòu)和投資人）愿意找藍(lán)綠雙城來(lái)做共建，主要也是因?yàn)楣镜钠放朴绊懥蛯?zhuān)業(yè)服務(wù)力。

“對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，關(guān)注的是品質(zhì)和交付；對(duì)城市管理者來(lái)說(shuō)，關(guān)注的是‘保交付’和穩(wěn)定；對(duì)投資人來(lái)說(shuō)，關(guān)注的是收益和退出。而藍(lán)綠雙城的商業(yè)模式，就是以資產(chǎn)持有人為主要服務(wù)對(duì)象，在對(duì)標(biāo)的資產(chǎn)提供研判、監(jiān)管、開(kāi)發(fā)等基礎(chǔ)上，要做的是保障資產(chǎn)持有人、標(biāo)的資產(chǎn)合作方、消費(fèi)者、服務(wù)商和城市管理者的權(quán)益，實(shí)現(xiàn)共建共贏。”

“共建”模式助保交樓

事實(shí)上，在與藍(lán)綠雙城管理層以及各項(xiàng)目員工交談過(guò)程中，對(duì)方提到最多的兩個(gè)詞就是“共建”新模式和“啄木鳥(niǎo)計(jì)劃”。

在與藍(lán)綠雙城項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)工作人員交談中，他們對(duì)于項(xiàng)目是屬于“存量”“增量”還是“變量”有著基本一致的認(rèn)知。特別是“變量”一詞，是由藍(lán)綠雙城于2021年6月份首次提出。

王斌告訴記者：“公司對(duì)于不同項(xiàng)目的處理方式不大一樣，有的變量項(xiàng)目是通過(guò)商業(yè)重整，包括與投資人、債權(quán)人協(xié)商最終確定方案，藍(lán)綠雙城扮演著共建商的角色；而有的接盤(pán)項(xiàng)目是原來(lái)的企業(yè)爆雷了，肯定會(huì)對(duì)項(xiàng)目品牌產(chǎn)生影響，藍(lán)綠雙城則會(huì)重新規(guī)劃項(xiàng)目品牌，重新做定位規(guī)劃等。”

而在趙中光看來(lái)，共建的本質(zhì)是在操盤(pán)團(tuán)隊(duì)核心競(jìng)爭(zhēng)力表現(xiàn)之下整合資源實(shí)現(xiàn)各方利益平衡，充分創(chuàng)造項(xiàng)目?jī)r(jià)值，共建共贏。

“比如存量項(xiàng)目通常指那些各種指標(biāo)已經(jīng)固定的，政府那邊已經(jīng)備案，工程進(jìn)度已基本完成，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)他們希望的是幫他們兌現(xiàn)存量土地、存量資產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值。而變量市場(chǎng)則需要多方參與，需要提供系統(tǒng)性的解決方案，包含從成本、營(yíng)銷(xiāo)、工程、政策等全流程。而增量市場(chǎng)包括了對(duì)地方政府、地方國(guó)企提供城市規(guī)劃、用地設(shè)計(jì)等。特別是要與各主要金融機(jī)構(gòu)、境內(nèi)外投資者深入開(kāi)展‘資本共建’。”

藍(lán)綠雙城方面告訴記者，2022年藍(lán)綠雙城在廣州、佛山、上海、杭州、溫州等地新簽約30余個(gè)共建項(xiàng)目。目前，藍(lán)綠雙城已進(jìn)駐北京、上海、廣州、深圳、杭州等40余個(gè)重點(diǎn)城市，簽約項(xiàng)目超過(guò)100個(gè)。

據(jù)克而瑞發(fā)布的《2022年中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)代建綜合能力排行榜》，藍(lán)綠雙城位列TOP10，排在第七位。

記者查閱藍(lán)綠雙城官網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，在提及自身的產(chǎn)品體系，主要包含TOD、青年創(chuàng)業(yè)公寓、品質(zhì)高層住區(qū)、高端低密住區(qū)、城市綜合體、大型綜合社區(qū)和產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)7大類(lèi)別，代表項(xiàng)目達(dá)20余個(gè)。