上海超核心商區(qū)，單價(jià)僅3.6萬(wàn)/平，一座87年的老公寓流拍

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

11月2日，盡管有著18965次圍觀、398人設(shè)置提醒，上?；罨?jí)別歷史文化建筑——德鄰公寓還是因?yàn)闊o人報(bào)名而流拍。

德鄰公寓所在的上海老牌核心商業(yè)區(qū)四川北路，老上海都知道，這里曾經(jīng)是與淮海路、南京東路三足鼎立的商圈。

阿里資產(chǎn)頁(yè)面顯示，德鄰公寓位于上海市虹口區(qū)四川北路71號(hào)2幢，商業(yè)、辦公用途，建筑面積15573.19平方米，市場(chǎng)評(píng)估價(jià)7.01億元，本次5.6億元起拍價(jià)相當(dāng)于打了8折。

如果以總價(jià)5.61億元、建筑面積15573.19平方米進(jìn)行簡(jiǎn)單計(jì)算，德鄰公寓的單價(jià)僅3.6萬(wàn)元/平方米，這樣的價(jià)格，在四川北路商圈乃至整個(gè)上海范圍內(nèi)都不多見，但由于整棟出售，并且屬于商辦屬性，5.6億元的價(jià)格讓不少企業(yè)或個(gè)人望而卻步。

作為第四批公示的上海市優(yōu)秀建筑，建于1935年的德鄰公寓為三類歷史保護(hù)建筑，平面呈“日”字型，原為五層鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，后又加建了一層。

1936年，中國(guó)歷史上最早的合資企業(yè)之一上海信誼藥廠遷入，開啟了德鄰公寓見證上海灘波瀾壯闊的近百年歷程。

而如今的德鄰公寓，除了上海郵政總局大廈、河濱大樓、外灘源等等眾多歷史保護(hù)建筑“老鄰居”之外，又多了寶格麗酒店、寶利嘉酒店、Ｗ酒店、星薈中心等頂級(jí)酒店和商業(yè)中心新伙伴。

德鄰公寓的標(biāo)識(shí)性碑刻 每經(jīng)記者 祝裕 攝

2020年底，據(jù)澎湃新聞報(bào)道，德鄰公寓因違法施工受到破壞，上海市虹口區(qū)人民檢察院發(fā)出行政公益訴訟訴前檢察建議，協(xié)同促成所有權(quán)人依法履行修繕職責(zé)。此案還入選了最高檢發(fā)布的文物和文化遺產(chǎn)保護(hù)公益訴訟典型案例。

據(jù)虹口檢察院公布的信息，德鄰公寓原產(chǎn)權(quán)人為上海鴻锳物業(yè)發(fā)展有限公司（以下簡(jiǎn)稱鴻锳公司），2017年7月，德鄰公寓產(chǎn)權(quán)人變更為上海摩碩投資有限公司，虹口區(qū)檢察院于2018年8月17日對(duì)該案以行政公益訴訟立案。事實(shí)上，德鄰公寓的重點(diǎn)保護(hù)部位受到不同程度的破壞后，長(zhǎng)達(dá)3年時(shí)間里，兩任產(chǎn)權(quán)人始終放任優(yōu)秀歷史建筑始終處于受損狀態(tài)。

此次德鄰公寓被拍賣，源于上海摩碩投資的一起民間借貸糾紛。2020年11月，江蘇省徐州市中級(jí)人民法院審結(jié)了原告丁某某與被告漢富控股有限公司、韓某某、上海摩碩投資有限公司、第三人上海經(jīng)石投資管理中心民間借貸糾紛一案。

法院審理認(rèn)為，根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)抵押合同，上海摩碩投資有限公司以其所有的上海市虹口區(qū)四川北路71號(hào)2幢全幢房產(chǎn)為全部債務(wù)提供抵押擔(dān)保，且該對(duì)外擔(dān)保事項(xiàng)經(jīng)過該公司股東會(huì)決議，并已經(jīng)辦理抵押登記。法院判決，將上海摩碩投資有限公司所有的上海市虹口區(qū)四川北路71號(hào)2幢全幢房產(chǎn)，以拍賣、變賣所得價(jià)款在漢富控股公司所負(fù)給付義務(wù)范圍內(nèi)優(yōu)先受償。

據(jù)上?！缎侣劮弧穲?bào)道，上海市虹口區(qū)房管局10月31日發(fā)布聲明稱，已將德鄰公寓為上海市優(yōu)秀歷史建筑的相關(guān)情況向參拍人進(jìn)行說明，告知其需承擔(dān)的保護(hù)義務(wù)，并將持續(xù)關(guān)注后續(xù)工作進(jìn)展情況。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)11月1日接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者視頻采訪時(shí)指出，“歷史文化地標(biāo)類的房地產(chǎn)項(xiàng)目，在開發(fā)過程中有一些特殊要求的，現(xiàn)在其實(shí)是兩個(gè)思路，一是鼓勵(lì)商業(yè)性開發(fā)，尤其是結(jié)合所在片區(qū)的一些城市規(guī)劃、文化定位、商業(yè)定位的開發(fā)；二是強(qiáng)調(diào)注重文保，這意味著在規(guī)劃、設(shè)計(jì)方面有一些紅線，特殊的開發(fā)業(yè)務(wù)是需要提前報(bào)備的，所以有一些約束。其實(shí)此類地塊經(jīng)過合理開發(fā)，有機(jī)會(huì)成為一個(gè)新的網(wǎng)紅打卡地，也會(huì)成為一個(gè)集文化旅游、文物保護(hù)、商業(yè)消費(fèi)，以及愛國(guó)教育等多種功能為一體的商業(yè)性項(xiàng)目。”

德鄰公寓 每經(jīng)記者 祝裕 攝

不過，臨街的整棟優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)流拍，不免令人對(duì)行業(yè)下行、商業(yè)變局的唏噓。

“對(duì)于開發(fā)商而言，開發(fā)難度也是有的，需要從配合虹口區(qū)城市更新、片區(qū)文保的總體工作思路，以及所在片區(qū)的一些商圈打造角度做好規(guī)劃。”

“上海市場(chǎng)今年遇到了一些新的沖擊和挑戰(zhàn)，所以說從類似項(xiàng)目的起拍也能夠看得出來，地方政府對(duì)于這樣一些優(yōu)質(zhì)的亟待從存量資產(chǎn)角度盤活的項(xiàng)目有一些新的思考。此次流拍也說明當(dāng)前企業(yè)普遍存在資金方面的壓力，動(dòng)輒拿幾個(gè)億去買這樣一棟樓壓力是非常大的，所以投資者選擇偏保守。”嚴(yán)躍進(jìn)說。

封面圖片來源：每經(jīng)記者 祝裕 攝