中國銀河給予房地產(chǎn)推薦評(píng)級(jí)：“金九”弱修復(fù)，政策組合拳釋放積極信號(hào)

每經(jīng)AI快訊，中國銀河10月12日發(fā)布研報(bào)稱：給予房地產(chǎn)推薦（維持）評(píng)級(jí)。

“金九”缺席，銷售弱修復(fù)，期待“銀十”：2022年9月，30城新房銷售面積1310.17萬平，同比增速為-13.91%，環(huán)比增速為6.58%，成交套數(shù)117536套，同比增速為-17.02%，環(huán)比增速為4.19%，本月成交面積和套數(shù)較8月有小幅回升。9月底以來，政策端發(fā)力穩(wěn)樓市、扭預(yù)期，多部門出臺(tái)下調(diào)利率、個(gè)稅退稅等措施，刺激剛需及改善性需求、穩(wěn)定預(yù)期，政策效果將逐步顯現(xiàn)，四季度銷售將繼續(xù)保持弱復(fù)蘇態(tài)勢(shì)，期待“銀十”的表現(xiàn)。

二輪土拍較一輪稍有回溫，流拍情況好轉(zhuǎn)，溢價(jià)率略有下降：截至10月1日，除了沈陽外，已有21城完成第二輪集中供地。從成交規(guī)?？矗淹瓿傻诙喖信牡氐?1城累計(jì)攬金5396億元，超過22城首輪土地總出讓金4988億元，同比增加8.18%。從地塊數(shù)量看，二輪集中供地21城12832元/平方米，較一輪土拍上升2.3%。從流拍情況來看，21個(gè)重點(diǎn)城市二輪集中土拍平均流拍率僅4.99%，較一輪土拍的19.8%下降14.81pct，得益于地方供地規(guī)則的放寬和拿地門檻的降低，土地流拍現(xiàn)象持續(xù)好轉(zhuǎn)。從溢價(jià)成交情況來看，21個(gè)重點(diǎn)城市二輪集中土拍平均溢價(jià)率僅4.12%，較一輪土拍下降5.48pct。

三輪土拍開啟，七成地塊低價(jià)成交：第三批集中供地的22個(gè)城市有17個(gè)發(fā)布公告，13個(gè)完成出讓。土地供應(yīng)量共1827.37萬方，較去年三輪同比下降68.11%，較二輪環(huán)比增加3.59%，供應(yīng)量仍大幅縮減。已完成第三批集中供地的13個(gè)城市，目前共計(jì)成交涉宅用地226宗，成交規(guī)劃建筑面積2665萬平方米，收金3865億元。其中，154宗地塊底價(jià)成交，底價(jià)成交率達(dá)70.8%，較二輪增加5.01pct，31宗地塊觸限成交，觸限成交率13.14%，較二輪下降5.12pct。

政策組合拳釋放積極信號(hào)：9月底連續(xù)兩天發(fā)布三大重磅政策，階段性降息減稅，提振市場(chǎng)需求。雖然本次下調(diào)房貸利率是“因城施策”層面的政策，但由于是央行授權(quán)的大范圍統(tǒng)一調(diào)整，惠及的城市范圍更廣，較于之前城市各自調(diào)整政策的行為，對(duì)市場(chǎng)的提振效果將更為明顯。二手房個(gè)人所得稅通常按成交價(jià)的1%-2%或差額的20%來計(jì)算，本次退二手房交易個(gè)稅降低了居民購房成本，有利于釋放改善性需求，提升二手房市場(chǎng)交易熱度。個(gè)人住房公積金貸款利率迎來了2015年以來的首次下調(diào)，并已經(jīng)處于歷史最低水平（5年期以上3.1%），疊加房貸利率下行空間的打開，開啟了地產(chǎn)信貸的寬松周期。

投資建議：相較于前期“因城施策”層面自下而上的分散支持，930自上而下的政策組合拳具有更強(qiáng)的信號(hào)作用和更明顯的刺激效果，我們認(rèn)為針對(duì)利率政策的一系列調(diào)整開啟了行業(yè)信貸寬松周期，四季度或是新一輪政策窗口期，前期困擾行業(yè)的主要問題都在逐步進(jìn)行解決和修正，我們認(rèn)為接下來行業(yè)將走上弱復(fù)蘇的道路，看好板塊四季度的行情。我們建議關(guān)注強(qiáng)信用房企：萬科A（000002）、保利地產(chǎn)（600048）、金地集團(tuán)（600383）、招商蛇口（001979）、濱江集團(tuán)（002244），建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理公司：招商積余（001914）。

風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售下滑超預(yù)期、政策支持力度不及預(yù)期等風(fēng)險(xiǎn)。

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(記者 蔡鼎)

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