中國(guó)銀河給予房地產(chǎn)推薦評(píng)級(jí)：“銀十”缺席，業(yè)績(jī)分化，二十大強(qiáng)調(diào)加快住房

每經(jīng)AI快訊，中國(guó)銀河11月07日發(fā)布研報(bào)稱：給予房地產(chǎn)推薦（維持）評(píng)級(jí)。

“銀十”不及預(yù)期，銷售表現(xiàn)平淡，核心城市銷售回暖：2022年10月，30城新房銷售面積1077.78萬平，同比增速為-18.03%，環(huán)比增速為-18.13%，成交套數(shù)97919套，同比增速為-22.70%，環(huán)比增速為-17.10%。當(dāng)前購房者觀望情緒仍較重，多地疫情反復(fù)進(jìn)一步拖累市場(chǎng)恢復(fù)節(jié)奏，政策效果未明顯顯現(xiàn)。一線城市銷售未能維持增勢(shì)，房貸利率相較其他能級(jí)城市仍處高位，調(diào)控政策對(duì)其改善影響較??；二線城市銷售降幅收縮，出現(xiàn)回暖跡象，不同區(qū)位城市間存在分化，部分華東、華南核心區(qū)域二線城市基礎(chǔ)條件更優(yōu)，更具避險(xiǎn)屬性，銷售恢復(fù)更易實(shí)現(xiàn)；三線城市銷售經(jīng)過9月的短暫回升后繼續(xù)走低，修復(fù)效果不理想，三線城市住房需求不足，預(yù)期難以在短期改善。

三輪土拍陸續(xù)收官，供地?zé)岫炔徽?，八成地塊底價(jià)成交：截至10月31日，第三批集中供地土地供應(yīng)量共2036.49萬方，較去年三輪同比下降64.47%，較二輪環(huán)比增加15.45%，供應(yīng)量仍較去年大幅縮減。已完成第三批集中供地的17個(gè)城市中，共計(jì)成交359宗，成交規(guī)劃建筑面積2665萬平方米，收金3865億元。其中，282宗地塊底價(jià)成交，底價(jià)成交率達(dá)78.55%，較二輪增加16.55pct，32宗地塊觸限成交，觸限成交率8.91%，較二輪下降9.35pct。今年部分城市集中供地批次增加到了4批次，就已完成出讓的情況來看，掛牌33宗地中，有31宗地成交，且均為底價(jià)成交，溢價(jià)率已降至冰點(diǎn)。

業(yè)績(jī)表現(xiàn)不佳，歸母凈利潤(rùn)持續(xù)縮減，現(xiàn)金流未見明顯改善：前三季度，A股房地產(chǎn)板塊總營(yíng)業(yè)入分別為16760.08億元，同比-12.92%，較上年同期增速下降36.24pct；2022前三季度實(shí)現(xiàn)歸母凈利潤(rùn)226.57億元，增速為-72.29%，較上年同期增速下降40.91pct。2022前三季度，行業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率為78.99%，較同期-0.09pct。

“二十大”重申定位，加快住房制度建設(shè)：二十大重申“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。”表明“房住不炒”仍然是我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的底線，再次彰顯了政策定力。“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”強(qiáng)調(diào)深化住房制度改革，探索房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展新模式，推動(dòng)住房高質(zhì)量發(fā)展頂層設(shè)計(jì)。

投資建議：目前行業(yè)基本面修復(fù)路徑仍較為曲折，前期政策效果未完全顯現(xiàn)，四季度機(jī)會(huì)與風(fēng)險(xiǎn)并存，一方面行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)在四季度并未完全出清，另一方面前期困擾行業(yè)的主要問題都在逐步進(jìn)行解決和修正，行業(yè)在政策組合拳的支持下有企穩(wěn)概率。在行業(yè)前景并未完全清晰的階段，我們建議關(guān)注強(qiáng)信用、優(yōu)布局、多土儲(chǔ)、戰(zhàn)略清晰的優(yōu)質(zhì)房企：保利發(fā)展（600048）、招商蛇口（001979）、萬科A（000002）、金地集團(tuán)（600383）、濱江集團(tuán)（002244）；建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理公司：招商積余（001914）。

風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售下滑超預(yù)期、政策支持力度不及預(yù)期、融資環(huán)境收緊等風(fēng)險(xiǎn)。

每經(jīng)頭條（nbdtoutiao）——加碼中國(guó) 解局“訪華德企豪華總裁團(tuán)”

(記者 蔡鼎)

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