中國銀河給予房地產(chǎn)開發(fā)推薦評級：政策組合拳釋放積極信號(hào)，多方面提振市場需求

每經(jīng)AI快訊，中國銀河10月09日發(fā)布研報(bào)稱：給予房地產(chǎn)開發(fā)推薦（維持）評級。

事件：（1）9月29日，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)發(fā)布通知，決定階段性調(diào)整差別化住房信貸政策。對于符合條件的城市，在2022年底前可自主決定在2022年底前階段性維持、下調(diào)或取消當(dāng)?shù)匦掳l(fā)放首套住房貸款利率下限。（2）9月30日，財(cái)政部和稅務(wù)總局發(fā)布《關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策的公告》，宣布自2022年10月1日至2023年12月31日，對出售自有住房并在現(xiàn)住房出售后1年內(nèi)在市場重新購買住房的納稅人，對其出售現(xiàn)住房已繳納的個(gè)人所得稅予以退稅優(yōu)惠。（3）9月30日，中國人民銀行決定，自2022年10月1日起，下調(diào)首套個(gè)人住房公積金貸款利率0.15個(gè)百分點(diǎn)，5年以下（含5年）和5年以上利率分別調(diào)整為2.6%和3.1%。

房貸利率政策力度強(qiáng)于以往，“因城施策”范圍內(nèi)的統(tǒng)一調(diào)整效果將更顯著：雖然本次取消城市首套房利率下限的政策有時(shí)間限制和范圍限制，但政策力度是強(qiáng)于以往的，對行業(yè)具有重大意義。70大中城市中，符合6-8月份新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比均連續(xù)下降的共有23個(gè)城市，而70大中城市之外的三四線城市符合條件的城市數(shù)量更多，雖然本次下調(diào)房貸利率是“因城施策”層面的政策，但由于是央行授權(quán)的大范圍統(tǒng)一調(diào)整，惠及的城市范圍更廣，較于之前城市各自調(diào)整政策的行為，對市場的提振效果將更為明顯。根據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2022年9月全國首套房平均房貸利率為4.15%，全國二套房貸平均利率為4.91%，本次首套房貸利率下調(diào)將打開部分城市的利率空間，降低剛需居民的購房成本。

退個(gè)稅政策將提升二手房交易熱度，行業(yè)進(jìn)入信貸寬松周期：二手房個(gè)人所得稅通常按成交價(jià)的1%-2%或差額的20%來計(jì)算，本次退二手房交易個(gè)稅降低了居民購房成本，有利于釋放改善性需求，提升二手房市場交易熱度。個(gè)人住房公積金貸款利率迎來了2015年以來的首次下調(diào)，并已經(jīng)處于歷史最低水平（5年期以上3.1%），疊加房貸利率下行空間的打開，開啟了地產(chǎn)信貸的寬松周期。在信貸政策組合拳下，居民購房成本進(jìn)一步下降，購房需求將逐步得到釋放。四季度或是支持行業(yè)企穩(wěn)的政策窗口期，目前無論是金融機(jī)構(gòu)還是購房者對國企和民企態(tài)度差別依舊存在，在市場改善初期強(qiáng)信用的央國企和少數(shù)民企將率先受益。

政策寬松疊加低基數(shù)，四季度銷售預(yù)計(jì)走上弱復(fù)蘇道路：根據(jù)我們對地產(chǎn)周期的分析，當(dāng)房貸利率發(fā)生顯著變化之后，市場銷售變化需要1-2個(gè)季度的時(shí)間。考慮到：房貸利率打開下降空間；3-9月政策寬松且預(yù)計(jì)四季度政策力度加大；“保教樓”有序進(jìn)行并進(jìn)入實(shí)質(zhì)性執(zhí)行階段，市場信心逐步恢復(fù)，四季度銷售將走上弱復(fù)蘇的道路，疊加去年的低基數(shù)，四季度銷售同比降幅將穩(wěn)步收窄。

投資建議：相較于前期“因城施策”層面自下而上的分散支持，930自上而下的政策組合拳具有更強(qiáng)的信號(hào)作用和更明顯的刺激效果，我們認(rèn)為針對利率政策的一系列調(diào)整開啟了行業(yè)信貸寬松周期，四季度或是新一輪政策窗口期，前期困擾行業(yè)的主要問題都在逐步進(jìn)行解決和修正，我們認(rèn)為接下來行業(yè)將走上弱復(fù)蘇的道路，看好板塊四季度的行情。我們建議關(guān)注強(qiáng)信用房企：萬科A（000002）、保利地產(chǎn)（600048）、金地集團(tuán)（600383）、招商蛇口（001979）、濱江集團(tuán)（002244），建議關(guān)注優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理公司：招商積余（001914）。

風(fēng)險(xiǎn)提示：銷售下滑超預(yù)期、政策支持力度不及預(yù)期、融資環(huán)境收緊等風(fēng)險(xiǎn)。

每經(jīng)頭條（nbdtoutiao）——強(qiáng)美元下日元再度跌破145防線！亞洲投資者趁日元貶值大買日本房地產(chǎn)，日本央行繼續(xù)當(dāng)“孤勇者”，還是成為“追隨者”？

(記者 蔡鼎)

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