每經(jīng)AI品房 | 9月新房市場(chǎng)量跌價(jià)漲！多家頭部房企落子的河南焦作，哪些樓盤(pán)值得關(guān)注？

每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 魏文藝    

在剛剛過(guò)去的國(guó)慶黃金周期間，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪(fǎng)了河南焦作的房地產(chǎn)市場(chǎng)，并推出《首付分期、打折優(yōu)惠、買(mǎi)房送茅臺(tái)……河南這個(gè)四線(xiàn)小城開(kāi)發(fā)商國(guó)慶大打促銷(xiāo)牌》的報(bào)道。

作為四線(xiàn)城市的焦作，去年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)明顯下行趨勢(shì)，為此，焦作市也曾多次出臺(tái)政策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展。

值得一提的是，由焦作市住房保障中心主辦的焦作市2022年“盛業(yè)潤(rùn)華園”杯商品房展示展銷(xiāo)會(huì)于9月26日開(kāi)幕，吸引了諸多樓盤(pán)參加，市民還可在展會(huì)上領(lǐng)取價(jià)值10000元的購(gòu)房券。本次展會(huì)將持續(xù)到10月31日。

不過(guò)，除了8月份焦作新房成交量有所回升外，9月成交量又現(xiàn)大幅下滑。據(jù)焦作房信網(wǎng)最新數(shù)據(jù)，9月份焦作商品房備案套數(shù)僅為235套，較8月份的614套大幅減少；均價(jià)為每平方米6280元，較8月份的6160元小幅上升。

分區(qū)域來(lái)看，9月份焦作4個(gè)區(qū)的新房?jī)r(jià)格除中站區(qū)環(huán)比小幅上漲0.9%外，山陽(yáng)區(qū)、解放區(qū)和馬村區(qū)的房?jī)r(jià)環(huán)比分別下降10.8%、4.9%和3.7%。

在走訪(fǎng)中記者了解到，目前已經(jīng)有碧桂園、金科、萬(wàn)達(dá)等多家全國(guó)性房企在焦作布局。那么，目前焦作有哪些樓盤(pán)項(xiàng)目在市場(chǎng)上表現(xiàn)較好？未來(lái)這些樓盤(pán)的升值潛力如何？記者通過(guò)實(shí)地走訪(fǎng)并結(jié)合每經(jīng)品房小程序大數(shù)據(jù)，通過(guò)11個(gè)維度對(duì)該區(qū)部分樓盤(pán)進(jìn)行綜合測(cè)評(píng)。

2022年8-9月焦作新房成交情況 數(shù)據(jù)來(lái)源：焦作房信網(wǎng)

馬村區(qū)位于焦作市東北部，距離中心城區(qū)相對(duì)較遠(yuǎn)。記者從焦作市區(qū)乘公交車(chē)花了近一個(gè)小時(shí)才到達(dá)馬村區(qū)。

雖然該區(qū)位置偏遠(yuǎn)，不過(guò)記者看到，目前這里已有金科、建業(yè)、萬(wàn)達(dá)等多個(gè)全國(guó)性房企開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。如位于解放東路的金科•集美晴川，每經(jīng)品房小程序顯示，目前該項(xiàng)目的AI估值參考價(jià)為4958元/平方米。

該項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商為焦作金上百世房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，啟信寶顯示，該公司由鄭州金科百俊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司100%持股，背后控股的正在金科股份。

從交通方面來(lái)看，金科•集美晴川項(xiàng)目周邊1公里內(nèi)有18個(gè)公交站點(diǎn)，優(yōu)于馬村區(qū)85%的住宅項(xiàng)目，屬于公交出行舒適度高的區(qū)域；周邊1公里內(nèi)的主要道路早晚高峰平均車(chē)速28.37公里/小時(shí)，優(yōu)于馬村區(qū)78%的住宅項(xiàng)目，屬于駕車(chē)出行舒適度中的區(qū)域。

醫(yī)療配置的得分為8.3分，項(xiàng)目周邊有大小醫(yī)療機(jī)構(gòu)7個(gè)，其中距離三甲醫(yī)院在3公里內(nèi)，距離綜合醫(yī)院在2公里內(nèi)，屬于就醫(yī)舒適度較高的區(qū)域。

教育配置方面，該項(xiàng)目周邊1公里內(nèi)有7所幼兒園，優(yōu)于馬村區(qū)45%的住宅項(xiàng)目，屬于幼兒園舒適度中的區(qū)域。不周邊尚沒(méi)有小學(xué)。此外，項(xiàng)目周邊餐飲消費(fèi)客單價(jià)27元，在馬村區(qū)內(nèi)高于57%的住宅項(xiàng)目，同城對(duì)比屬于中檔消費(fèi)區(qū)域。

每經(jīng)品房小程序綜上測(cè)評(píng)預(yù)計(jì)，金科集美晴川未來(lái)5年的房?jī)r(jià)將跑輸馬村區(qū)的平均漲幅，僅高于該區(qū)28%的小區(qū)。

來(lái)源：每經(jīng)品房小程序

在焦作市核心城區(qū)的山陽(yáng)區(qū)，藍(lán)城•桂語(yǔ)江南項(xiàng)目位于人民路與山陽(yáng)路交匯處。記者了解到，該項(xiàng)目的主力戶(hù)型面積為105-143平方米。每經(jīng)品房小程序顯示，該項(xiàng)目的AI估值參考價(jià)為5093元/平方米。

藍(lán)城•桂語(yǔ)江南的開(kāi)發(fā)商為河南藍(lán)鴻置業(yè)，啟信寶顯示，河南藍(lán)鴻置業(yè)的疑似實(shí)際控制人為宋衛(wèi)平，持股比例為9.2856%。

在項(xiàng)目附近，記者隨時(shí)能看到來(lái)往的公交車(chē)輛。每經(jīng)品房小程序也顯示，藍(lán)城•桂語(yǔ)江南周邊1公里內(nèi)有19個(gè)公交站點(diǎn)，優(yōu)于山陽(yáng)區(qū)79%的住宅項(xiàng)目，屬于公交出行舒適度中的區(qū)域；周邊1公里內(nèi)主要道路的早晚高峰平均車(chē)速19.25公里/小時(shí)，優(yōu)于山陽(yáng)區(qū)61%的住宅項(xiàng)目，屬于駕車(chē)出行舒適度中的區(qū)域。

從人口結(jié)構(gòu)來(lái)看，項(xiàng)目周邊1公里工作人口占75%，老年人口占13%，學(xué)生、兒童占12%，高于72%的同區(qū)域住宅，屬于學(xué)生兒童比例偏低的區(qū)域。項(xiàng)目周邊有大小購(gòu)物場(chǎng)所7個(gè)，距離丹尼斯百貨（塔南店）、山陽(yáng)商城等均在2公里內(nèi)，優(yōu)于山陽(yáng)區(qū)54%的住宅項(xiàng)目，屬于購(gòu)物舒適度中的區(qū)域。

不過(guò)，該項(xiàng)目的教育和醫(yī)療配置得分相對(duì)較低。周邊1公里內(nèi)有4所幼兒園，僅優(yōu)于山陽(yáng)區(qū)11%的住宅項(xiàng)目，屬于幼兒園舒適度較低的區(qū)域；周邊有3所小學(xué)，僅優(yōu)于山陽(yáng)區(qū)38%的住宅項(xiàng)目，屬于小學(xué)舒適度中的區(qū)域。

此外，該項(xiàng)目周邊有大小醫(yī)療機(jī)構(gòu)8個(gè)，其中距離三甲醫(yī)院約3公里，優(yōu)于山陽(yáng)區(qū)27%的住宅項(xiàng)目，屬于就醫(yī)舒適度中的區(qū)域。

綜上測(cè)評(píng)，每經(jīng)品房小程序顯示，藍(lán)城•桂語(yǔ)江南未來(lái)5年房?jī)r(jià)將跑輸山陽(yáng)區(qū)的平均漲幅，僅高于該區(qū)33%的住宅小區(qū)。

來(lái)源：每經(jīng)品房小程序

同樣在山陽(yáng)區(qū)，建業(yè)迎賓府項(xiàng)目位于迎賓路與南陽(yáng)路交匯處西北角，每經(jīng)品房小程序顯示，該項(xiàng)目的府的AI估值參考價(jià)為5637元/平方米。

建業(yè)迎賓府的開(kāi)發(fā)商為焦作恒增置業(yè)有限公司。據(jù)記者了解，該項(xiàng)目名稱(chēng)之所以冠以建業(yè)的商標(biāo)，是因?yàn)樵擁?xiàng)目為建業(yè)輕資產(chǎn)輸出的代建項(xiàng)目。

據(jù)每經(jīng)品房小程序測(cè)評(píng)，建業(yè)迎賓府項(xiàng)目周邊配套除通勤車(chē)速得分最高達(dá)9.8分外，其他配置的得分均不高。其周邊1公里主要道路早晚高峰平均車(chē)速為35.08公里/小時(shí)，優(yōu)于所在區(qū)域98%的住宅項(xiàng)目，相對(duì)屬于駕車(chē)出行舒適度高的區(qū)域。

人口結(jié)構(gòu)方面，項(xiàng)目周邊1公里工作人口占72%，老年人口占14%，學(xué)生兒童占14%，高于所在區(qū)域11%的住宅項(xiàng)目，同城對(duì)比屬于年輕人比例偏低的區(qū)域。

教育配置方面，建業(yè)迎賓府周邊1公里內(nèi)僅有1所小學(xué)（即馬村小學(xué)）和2所幼兒園，僅優(yōu)于所在區(qū)域16%的住宅小區(qū)。周邊1公里內(nèi)有公交站臺(tái)4個(gè)，僅優(yōu)于所在區(qū)域15%的住宅小區(qū)。其余如購(gòu)物、醫(yī)療等方面的配套尚待加強(qiáng)。

經(jīng)每經(jīng)品房程序綜合測(cè)評(píng)，建業(yè)迎賓府未來(lái)5年的房?jī)r(jià)預(yù)計(jì)會(huì)跑輸山陽(yáng)區(qū)的平均漲幅，處于該區(qū)的墊底位置。

來(lái)源：每經(jīng)品房小程序

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封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 王佳飛 攝