每經(jīng)AI品房 | 廣州新房限價政策松動？網(wǎng)紅區(qū)黃埔“金九”哪些樓盤值得關注？

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

近日，市場消息傳出，廣州新房備案價將由原來按均價上下浮動6%，調(diào)整到上浮10%、下調(diào)20%的范圍，調(diào)價幅度進一步放寬。

目前對于此消息還未有官方文件發(fā)出或回應。9月16日，有廣州本地開發(fā)商通過微告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，已收到相關消息。

事實上，早在今年3月初，廣州就將豪宅備案價進行過調(diào)整。彼時，廣州市住建局相關負責人回應表示，廣州一直以來都實施嚴格的住房價格指導，但各個樓盤備案價是根據(jù)周邊樓盤情況進行通盤考慮的，并實施動態(tài)價格指導，沒有按價格專門去設置一個所謂的“紅線”。也就是說，每個樓盤在不同時期的備案價有所波動是正常現(xiàn)象，當?shù)氐南迌r政策并沒有松動。

在7、8月的傳統(tǒng)淡季，廣州樓市表現(xiàn)仍然處于低位。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計，8月廣州新房網(wǎng)簽6125宗，環(huán)比下跌3%，較去年同期下跌9%。

從8月中旬起，隨著暑假接近尾聲，部分買家陸續(xù)從外地回流，廣州新房成交呈現(xiàn)出輕微升溫態(tài)勢。從8月份廣州一手住宅網(wǎng)簽情況來看，其中支撐大市成交的依舊以天河壹品、萬科城市之光、黃埔新城等中心區(qū)優(yōu)質(zhì)板塊物業(yè)為主。

進入傳統(tǒng)銷售旺季的“金九銀十”，作為廣州網(wǎng)紅區(qū)的黃埔，哪些樓盤值得關注？其未來升值潛力如何？每經(jīng)品房小程序通過11個維度對黃埔區(qū)部分熱銷樓盤項目進行測評。

今年以來，廣州熱銷樓盤中，黃埔區(qū)仍然占據(jù)多個席位。自去年11月首次開盤以來，萬科城市之光一直是區(qū)域內(nèi)的熱點盤之一。在今年以來多次加推下，該項目長期位于廣州樓市成交TOP10。

萬科城市之光是萬科在廣州的文沖舊改項目，是一個約200萬平方米的大盤，項目開發(fā)公司為廣州黃埔文沖城中村改造投資有限公司。啟信寶顯示，該公司的董事兼總經(jīng)理為吳健，廣州市黃埔區(qū)文沖街文沖股份經(jīng)濟聯(lián)合社、廣州市萬科企業(yè)有限公司股權占比分別為70%、30%。

每經(jīng)品房小程序顯示，萬科城市之光的AI估值參考價為27615元/平方米。該項目雖然位于黃埔區(qū)，但靠近廣州核心區(qū)天河，項目定位剛改、改善群體，目前主力戶型為96平方米三房-140平方米四房。廣州住建局官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，該項目累計已售住宅約1374套。

在萬科城市之光周邊各項配置得分中，每經(jīng)品房小程序都給出了較高的數(shù)值，各方面優(yōu)勢都較為均衡。除了通勤車速、人口結(jié)構(gòu)、購物配置，該項目在學校、醫(yī)療、公交、地鐵、商務密度、居住密度等配置方面得分都在8分（最高10分）以上。

項目周邊1公里有幼兒園15所，小學4所，大小醫(yī)療機構(gòu)12個，優(yōu)于黃埔區(qū)85%的住宅項目。周邊公共交通相比自駕通勤的舒適度更好，附近有2個地鐵站，26個公交車站，但通勤車速得分僅為1.8分，道路早晚高峰平均車速為15.51公里/小時，僅優(yōu)于黃埔區(qū)18%的住宅項目。

綜合以上測評結(jié)果，每經(jīng)品房小程序預計，未來5年萬科城市之光房價會跑贏黃埔區(qū)平均漲幅，高于該區(qū)95%的小區(qū)。

來源：每經(jīng)房產(chǎn)小程序

在8月份廣州一手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)TOP10中，位于黃埔區(qū)的星匯城以105套位居全市第五位。

星匯城的項目公司為廣州市品輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。啟信寶顯示，該項目公司背后股東為越秀地產(chǎn)下屬的廣州市城市建設開發(fā)有限公司，董事長為劉乙凡。

越秀星匯城是位于廣州黃埔區(qū)知識城鎮(zhèn)龍地鐵上蓋項目，是集住宅、商業(yè)、教育、醫(yī)療等多業(yè)態(tài)配套的TOD綜合體。廣州住建局官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，越秀星匯城累計已售住宅套數(shù)約3328套。

越秀星匯城在第三方平臺的均價是25000元/平方米，每經(jīng)品房小程序綜合11個維度給出其AI估值參考價為26954元/平方米。

作為城郊大盤，星匯城的優(yōu)劣勢都十分明顯。除了地鐵配置、通勤車速兩項得分接近10分以外，該項目周邊各項配置得分普遍都很低。周邊1公里范圍目前還暫無幼兒園、小學、大小醫(yī)療機構(gòu)，也無大型購物中心，周邊居住人口約0.17萬人，相對屬于居住密度偏低的區(qū)域，僅高于黃埔區(qū)1%的住宅項目。

該項目本就是地鐵TOD項目，地鐵配置自然不用多說。通勤方面，由于項目靠近廣汕公路，其早晚高峰平均車速為28.11公里/小時，優(yōu)于黃埔區(qū)95%的住宅項目，相對屬于駕車出行舒適度高的區(qū)域。

綜上測評，每經(jīng)品房小程序預計，未來5年星匯城房價會跑輸黃埔區(qū)平均漲幅，僅高于該區(qū)16%的小區(qū)。

來源：每經(jīng)房產(chǎn)小程序

同樣位于黃埔區(qū)的時代印記（廣州）項目，在最近一周的成交量環(huán)比大幅增長91%，周內(nèi)成交65套。廣州住建局官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，該項目累計已售住宅套數(shù)約2441套。

每經(jīng)品房小程序顯示，時代印記（廣州）項目的AI估值參考價為18625元/平方米。

時代印記（廣州）的項目公司為廣州市時代紅衛(wèi)投資發(fā)展有限公司。據(jù)啟信寶，廣州市黃埔區(qū)九佛街紅衛(wèi)村經(jīng)濟聯(lián)合社、時代中國旗下廣州市時代地產(chǎn)投資集團有限公司分別持股70%、30%，項目公司董事長為楊志強。

交通配置方面，項目附近不到500米就有1個地鐵站，地鐵配置得分優(yōu)于黃埔區(qū)50%的住宅項目；周邊有公交站5個，相對屬于公交出行舒適度低的區(qū)域；早晚高峰平均車速為24.27公里/小時，通勤車速優(yōu)于同區(qū)域89%的小區(qū)。

其他配套設施上，時代印記周邊有1所幼兒園，2所小學，但無大小醫(yī)療機構(gòu)，也無大型購物中心；周邊1公里工作人口占69%，老年人口占13%，在黃埔區(qū)高于0%的住宅項目。

綜合來看，每經(jīng)品房小程序預計，未來5年時代印記（廣州）房價會跑輸黃埔區(qū)平均漲幅，僅高于該區(qū)14%小區(qū)。

來源：每經(jīng)房產(chǎn)小程序

封面圖片來源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝