每經(jīng)AI品房 | 廣州新房限價(jià)政策松動(dòng)？網(wǎng)紅區(qū)黃埔“金九”哪些樓盤(pán)值得關(guān)注？

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

近日，市場(chǎng)消息傳出，廣州新房備案價(jià)將由原來(lái)按均價(jià)上下浮動(dòng)6%，調(diào)整到上浮10%、下調(diào)20%的范圍，調(diào)價(jià)幅度進(jìn)一步放寬。

目前對(duì)于此消息還未有官方文件發(fā)出或回應(yīng)。9月16日，有廣州本地開(kāi)發(fā)商通過(guò)微告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，已收到相關(guān)消息。

事實(shí)上，早在今年3月初，廣州就將豪宅備案價(jià)進(jìn)行過(guò)調(diào)整。彼時(shí)，廣州市住建局相關(guān)負(fù)責(zé)人回應(yīng)表示，廣州一直以來(lái)都實(shí)施嚴(yán)格的住房?jī)r(jià)格指導(dǎo)，但各個(gè)樓盤(pán)備案價(jià)是根據(jù)周邊樓盤(pán)情況進(jìn)行通盤(pán)考慮的，并實(shí)施動(dòng)態(tài)價(jià)格指導(dǎo)，沒(méi)有按價(jià)格專門(mén)去設(shè)置一個(gè)所謂的“紅線”。也就是說(shuō)，每個(gè)樓盤(pán)在不同時(shí)期的備案價(jià)有所波動(dòng)是正?，F(xiàn)象，當(dāng)?shù)氐南迌r(jià)政策并沒(méi)有松動(dòng)。

在7、8月的傳統(tǒng)淡季，廣州樓市表現(xiàn)仍然處于低位。據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計(jì)，8月廣州新房網(wǎng)簽6125宗，環(huán)比下跌3%，較去年同期下跌9%。

從8月中旬起，隨著暑假接近尾聲，部分買(mǎi)家陸續(xù)從外地回流，廣州新房成交呈現(xiàn)出輕微升溫態(tài)勢(shì)。從8月份廣州一手住宅網(wǎng)簽情況來(lái)看，其中支撐大市成交的依舊以天河壹品、萬(wàn)科城市之光、黃埔新城等中心區(qū)優(yōu)質(zhì)板塊物業(yè)為主。

進(jìn)入傳統(tǒng)銷售旺季的“金九銀十”，作為廣州網(wǎng)紅區(qū)的黃埔，哪些樓盤(pán)值得關(guān)注？其未來(lái)升值潛力如何？每經(jīng)品房小程序通過(guò)11個(gè)維度對(duì)黃埔區(qū)部分熱銷樓盤(pán)項(xiàng)目進(jìn)行測(cè)評(píng)。

今年以來(lái)，廣州熱銷樓盤(pán)中，黃埔區(qū)仍然占據(jù)多個(gè)席位。自去年11月首次開(kāi)盤(pán)以來(lái)，萬(wàn)科城市之光一直是區(qū)域內(nèi)的熱點(diǎn)盤(pán)之一。在今年以來(lái)多次加推下，該項(xiàng)目長(zhǎng)期位于廣州樓市成交TOP10。

萬(wàn)科城市之光是萬(wàn)科在廣州的文沖舊改項(xiàng)目，是一個(gè)約200萬(wàn)平方米的大盤(pán)，項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公司為廣州黃埔文沖城中村改造投資有限公司。啟信寶顯示，該公司的董事兼總經(jīng)理為吳健，廣州市黃埔區(qū)文沖街文沖股份經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社、廣州市萬(wàn)科企業(yè)有限公司股權(quán)占比分別為70%、30%。

每經(jīng)品房小程序顯示，萬(wàn)科城市之光的AI估值參考價(jià)為27615元/平方米。該項(xiàng)目雖然位于黃埔區(qū)，但靠近廣州核心區(qū)天河，項(xiàng)目定位剛改、改善群體，目前主力戶型為96平方米三房-140平方米四房。廣州住建局官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目累計(jì)已售住宅約1374套。

在萬(wàn)科城市之光周邊各項(xiàng)配置得分中，每經(jīng)品房小程序都給出了較高的數(shù)值，各方面優(yōu)勢(shì)都較為均衡。除了通勤車速、人口結(jié)構(gòu)、購(gòu)物配置，該項(xiàng)目在學(xué)校、醫(yī)療、公交、地鐵、商務(wù)密度、居住密度等配置方面得分都在8分（最高10分）以上。

項(xiàng)目周邊1公里有幼兒園15所，小學(xué)4所，大小醫(yī)療機(jī)構(gòu)12個(gè)，優(yōu)于黃埔區(qū)85%的住宅項(xiàng)目。周邊公共交通相比自駕通勤的舒適度更好，附近有2個(gè)地鐵站，26個(gè)公交車站，但通勤車速得分僅為1.8分，道路早晚高峰平均車速為15.51公里/小時(shí)，僅優(yōu)于黃埔區(qū)18%的住宅項(xiàng)目。

綜合以上測(cè)評(píng)結(jié)果，每經(jīng)品房小程序預(yù)計(jì)，未來(lái)5年萬(wàn)科城市之光房?jī)r(jià)會(huì)跑贏黃埔區(qū)平均漲幅，高于該區(qū)95%的小區(qū)。

來(lái)源：每經(jīng)房產(chǎn)小程序

在8月份廣州一手住宅網(wǎng)簽宗數(shù)TOP10中，位于黃埔區(qū)的星匯城以105套位居全市第五位。

星匯城的項(xiàng)目公司為廣州市品輝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。啟信寶顯示，該項(xiàng)目公司背后股東為越秀地產(chǎn)下屬的廣州市城市建設(shè)開(kāi)發(fā)有限公司，董事長(zhǎng)為劉乙凡。

越秀星匯城是位于廣州黃埔區(qū)知識(shí)城鎮(zhèn)龍地鐵上蓋項(xiàng)目，是集住宅、商業(yè)、教育、醫(yī)療等多業(yè)態(tài)配套的TOD綜合體。廣州住建局官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，越秀星匯城累計(jì)已售住宅套數(shù)約3328套。

越秀星匯城在第三方平臺(tái)的均價(jià)是25000元/平方米，每經(jīng)品房小程序綜合11個(gè)維度給出其AI估值參考價(jià)為26954元/平方米。

作為城郊大盤(pán)，星匯城的優(yōu)劣勢(shì)都十分明顯。除了地鐵配置、通勤車速兩項(xiàng)得分接近10分以外，該項(xiàng)目周邊各項(xiàng)配置得分普遍都很低。周邊1公里范圍目前還暫無(wú)幼兒園、小學(xué)、大小醫(yī)療機(jī)構(gòu)，也無(wú)大型購(gòu)物中心，周邊居住人口約0.17萬(wàn)人，相對(duì)屬于居住密度偏低的區(qū)域，僅高于黃埔區(qū)1%的住宅項(xiàng)目。

該項(xiàng)目本就是地鐵TOD項(xiàng)目，地鐵配置自然不用多說(shuō)。通勤方面，由于項(xiàng)目靠近廣汕公路，其早晚高峰平均車速為28.11公里/小時(shí)，優(yōu)于黃埔區(qū)95%的住宅項(xiàng)目，相對(duì)屬于駕車出行舒適度高的區(qū)域。

綜上測(cè)評(píng)，每經(jīng)品房小程序預(yù)計(jì)，未來(lái)5年星匯城房?jī)r(jià)會(huì)跑輸黃埔區(qū)平均漲幅，僅高于該區(qū)16%的小區(qū)。

來(lái)源：每經(jīng)房產(chǎn)小程序

同樣位于黃埔區(qū)的時(shí)代印記（廣州）項(xiàng)目，在最近一周的成交量環(huán)比大幅增長(zhǎng)91%，周內(nèi)成交65套。廣州住建局官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目累計(jì)已售住宅套數(shù)約2441套。

每經(jīng)品房小程序顯示，時(shí)代印記（廣州）項(xiàng)目的AI估值參考價(jià)為18625元/平方米。

時(shí)代印記（廣州）的項(xiàng)目公司為廣州市時(shí)代紅衛(wèi)投資發(fā)展有限公司。據(jù)啟信寶，廣州市黃埔區(qū)九佛街紅衛(wèi)村經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社、時(shí)代中國(guó)旗下廣州市時(shí)代地產(chǎn)投資集團(tuán)有限公司分別持股70%、30%，項(xiàng)目公司董事長(zhǎng)為楊志強(qiáng)。

交通配置方面，項(xiàng)目附近不到500米就有1個(gè)地鐵站，地鐵配置得分優(yōu)于黃埔區(qū)50%的住宅項(xiàng)目；周邊有公交站5個(gè)，相對(duì)屬于公交出行舒適度低的區(qū)域；早晚高峰平均車速為24.27公里/小時(shí)，通勤車速優(yōu)于同區(qū)域89%的小區(qū)。

其他配套設(shè)施上，時(shí)代印記周邊有1所幼兒園，2所小學(xué)，但無(wú)大小醫(yī)療機(jī)構(gòu)，也無(wú)大型購(gòu)物中心；周邊1公里工作人口占69%，老年人口占13%，在黃埔區(qū)高于0%的住宅項(xiàng)目。

綜合來(lái)看，每經(jīng)品房小程序預(yù)計(jì)，未來(lái)5年時(shí)代印記（廣州）房?jī)r(jià)會(huì)跑輸黃埔區(qū)平均漲幅，僅高于該區(qū)14%小區(qū)。

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封面圖片來(lái)源：每經(jīng)記者 黃婉銀 攝