中國銀河給予房地產(chǎn)行業(yè)推薦評級：“第三支箭”房企股權(quán)融資重啟，政策力度再升級

每經(jīng)AI快訊，中國銀河11月29日發(fā)布研報稱：給予房地產(chǎn)行業(yè)推薦（維持）評級。

事件：11月28日，證監(jiān)會決定在股權(quán)融資方面調(diào)整優(yōu)化5項措施：恢復(fù)涉房上市公司并購重組及配套融資；2.恢復(fù)上市房企和涉房上市公司再融資；3.調(diào)整完善房地產(chǎn)企業(yè)境外市場上市政策；4.進(jìn)一步發(fā)揮REITs盤活房企存量資產(chǎn)作用；5.積極發(fā)揮私募股權(quán)投資基金作用，并自即日起施行。

房企股權(quán)融資時隔12年再次重啟，政策力度再升級：房企再融資自2010年被暫定之后，時隔12年再次重啟，對市場的信心和預(yù)期具有積極的信號意義。同時，對再融資募集資金的用途做了規(guī)定，主要用于與“保交樓、保民生”相關(guān)的房地產(chǎn)項目，經(jīng)濟(jì)適用房、棚戶區(qū)改造或舊城改造拆遷安置住房建設(shè)，以及補(bǔ)充流動資金、償還債務(wù)等。從資金用途中可以看出，目前政策目標(biāo)是以“保交樓”和防止發(fā)生金融風(fēng)險為主，房企通過再融資，可有效的補(bǔ)充流動資金、改善融資結(jié)構(gòu)、避免債務(wù)風(fēng)險的蔓延。“措施”指出允許符合條件的房地產(chǎn)企業(yè)實施重組上市，重組對象須為房地產(chǎn)行業(yè)上市公司，未來優(yōu)質(zhì)房企通過重組方式進(jìn)行上市的路徑也已經(jīng)打開。

復(fù)盤前兩次再融資“重啟-暫定”，再融資放開會有效促進(jìn)基本面復(fù)蘇和企業(yè)并購重組：復(fù)盤歷史上兩次股權(quán)融資重啟時期，再融資限制的放寬能有效促進(jìn)行業(yè)基本面恢復(fù)。2006-2009年股權(quán)融資興起，2008年12月的“國六條”，指出對有實力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組有關(guān)企業(yè)或項目，提供融資支持和相關(guān)金融服務(wù)，2009年銷量隨之大幅反彈；2010-2013年定增暫停，2013年下半年房企陸續(xù)定增預(yù)案，2014年定增預(yù)案開始逐漸通過審核，房企的融資在2015年基本全面放開，行業(yè)進(jìn)入了新一輪的繁榮期。2015年房企定增大規(guī)模啟動時，約半數(shù)以上房企定增進(jìn)行重大資產(chǎn)重組，提升房企資產(chǎn)質(zhì)量。2015年和2016年定增規(guī)模達(dá)到1453億元和1327億元，分別為放開前2014年規(guī)模的3.78和3.45倍，定增對房企股權(quán)融資的貢獻(xiàn)程度達(dá)95%以上，成為上市房企股權(quán)融資的主要方式。

“三箭齊發(fā)”強(qiáng)勢托底，為行業(yè)再注強(qiáng)心劑：“第一支箭”：國有六大行向優(yōu)質(zhì)房企提供萬億級授信額度，為“16條”的政策落實；“第二支箭”：支持包括房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)的民營企業(yè)發(fā)債融資，額度為2500億元；“第三支箭”：重啟房企股權(quán)融資。在短短20天的時間內(nèi)，政策端“三箭齊發(fā)”，具有較強(qiáng)的信號意義，大幅提振各方的信心。政策從多角度、多方式向房企提供資金支持，一方面，支持存量貸款、債券合理展期，有效避免房企債務(wù)風(fēng)險蔓延；另一方面，從開發(fā)貸、債券、信托、股權(quán)等多渠道向房企提供資金支持，信托和股權(quán)通道更是在多年之后迎來了再次重啟，此次政策支持力度不言而喻。供給側(cè)的資金支持將有效減少未來房企暴雷數(shù)量、避免房企債務(wù)風(fēng)險蔓延，預(yù)計經(jīng)營穩(wěn)定但由于行業(yè)資金趨緊而短期流動性緊張的房企，將率先脫困，迎來信用修復(fù)。

需求側(cè)政策想象空間也已經(jīng)打開，銷售有望正式邁入復(fù)蘇道路：11月8日，北京通州區(qū)臺湖、馬駒橋兩地商品住房（包括新建商品住房和二手住房）雙限購正式取消；11月11日，杭州首套房認(rèn)定條件由“認(rèn)房又認(rèn)貸”調(diào)整為“認(rèn)房不認(rèn)貸”，同時二套房最低首付比降至40%。近期北京、杭州樓市政策的調(diào)整，也意味著高能級城市已經(jīng)進(jìn)入政策調(diào)整階段，后續(xù)“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策有望進(jìn)一步松動和滲透，由于房價傳導(dǎo)機(jī)制為自上而下，所以高能級城市房價的企穩(wěn)對于整個市場具有積極作用，后續(xù)銷售有望正式邁入復(fù)蘇道路。

投資建議：供給側(cè)“三箭齊發(fā)”托底房企融資，需求側(cè)政策想象空間也已經(jīng)打開，現(xiàn)階段為下行周期以來最強(qiáng)托底政策落地期，供需兩側(cè)雙管齊下有望助推銷售正式邁入復(fù)蘇道路，我們看好供需兩端政策共振帶來的板塊修復(fù)行情。我們建議關(guān)注三條主線：1）短期彈性較大的優(yōu)質(zhì)民企：新城控股（601155）、龍湖集團(tuán)（0960）；2）強(qiáng)信用、厚土儲、優(yōu)布局的優(yōu)質(zhì)房企：保利發(fā)展（600048）、金地集團(tuán)（600383）、招商蛇口（001979）、萬科A（000002）、濱江集團(tuán)（002244）3）優(yōu)質(zhì)物業(yè)管理公司：招商積余（001914）。

風(fēng)險提示：銷售下滑超預(yù)期、政策支持力度不及預(yù)期等風(fēng)險。

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(記者 王曉波)

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