攬金2712.7億元！2022上海土拍收官

每經記者 包晶晶    每經編輯 陳夢妤    

隨著9月27日3宗地塊的溢價成交,上海今年3個批次共計109宗地全部成交，出讓金分別為878.9億元、780億元和1053.8億元，以合計2712.7億元收官。

回顧今年第三批次土拍，首日成交27宗，次日成交5宗，第三日成交3宗，最終35宗地塊中8宗達到中止價進入“一次報價”階段，24宗底價成交。從成交情況來看，底價成交、低溢價成為主流。

國央企資金壓力顯現(xiàn)

上海市區(qū)優(yōu)質地塊依然是房企爭奪的對象。

第三批次土拍中，最熱門地塊的無疑是閔行華漕地塊，共吸引10家房企報名，最終9家房企出價并全部進入一次性報價，最終被南山控股以總價17.36億元斬獲。

9月27日出讓的3宗地塊中，龍湖再次出手拿下松江區(qū)廣富林街道SJC10004單元2街區(qū)11-05號宅地，規(guī)劃建筑面積53058平方米，溢價率7.54%、成交價15.41億元。據中指研究院測評，地塊周邊生活氛圍濃厚，教育、商業(yè)、醫(yī)療配套完善，地塊3公里范圍內聚集了上海外國語大學附屬外國語學校松江云間小學、上海外國語大學松江外國語學校(中學部)、二級醫(yī)院、購物中心等生活配套，同時周邊有鏡月湖等56個公園景點。

浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)中心鎮(zhèn)區(qū)PDP0-0405單元C-05B-02地塊建設用地，起始價46.15億元，最終被安徽高速以50.498億元、9.43%溢價率摘得。中指研究院從地塊區(qū)位、配套、規(guī)劃、負面要素四個方面對地塊投資價值進行綜合評價認為，地塊中的交通要素、商業(yè)要素、教育要素等均優(yōu)于同時期推出地塊的平均水平。

中指研究院土地事業(yè)部負責人張凱9月27日通過微信對《每日經濟新聞》記者表示：“上海本批次拿地企業(yè)依舊以頭部央國企、地方國資平臺和混合所有制企業(yè)為主，并且多以聯(lián)合參拍形式參與。可見近期頭部房企和地方國資平臺的資金壓力逐漸顯現(xiàn)，同時對于未來市場的不可預期也降低了頭部房企的拿地意愿，不愿承擔過高風險。”

“本次福建國資房企表現(xiàn)搶眼，建發(fā)、象嶼多有斬獲，甚至分別單獨競得‘一次報價’地塊，在當前市場大環(huán)境下積極外拓，可見實力雄厚。同時，其他全國性國資房企如華發(fā)、南山控股、安徽高速等也同樣表現(xiàn)積極并有所收獲。”

底價成交占比近7成

與第一、第二批次相比，第三批次集中供地中底價成交地塊數(shù)量明顯增加，平均成交樓面價為29365元/平方米，平均溢價率為2.45%。

來源：中指研究院

記者注意到，在第三批次土拍中，最為重量級的地塊就是總價120多億元、房地聯(lián)動價13.3萬元/平方米的靜安區(qū)中興社區(qū)C070202單元304-03地塊，但這一地塊只有一名競買人“上海北萬置業(yè)有限公司”報名；中興路社區(qū)另一幅超級地塊，靜安區(qū)中興社區(qū)C070202單元321-01、322-09地塊房地聯(lián)動價11.9萬元/平方米，被華發(fā)以80.373億元摘得。

中興路社區(qū)6年前因誕生了上海地王而廣受關注。當時一幅商住地塊出讓，萬科、保利、招商、龍湖等近20家房企激烈爭奪，最終融信以110.1億元拿下，溢價率達到139.35%。

徐匯區(qū)龍華街道188S-B-3地塊被保利發(fā)展＆西岸開發(fā)聯(lián)合體以36.014億元競得，樓面價73019元/平方米，溢價率9.13%，房地聯(lián)動價12.3萬元/平方米，由于地處徐匯濱江區(qū)域，該地塊成為第三批次中罕見的香餑餑，招商蛇口、同悅地產、象嶼聯(lián)合體均參與競拍。

隨著土地出讓規(guī)則的調整和銷售端的降溫，今年以來，3個批次土地出讓中，溢價成交的占比不到50%，第三批次溢價成交率更低，35宗地塊僅有11宗溢價成交，僅占31%。

盡管如此，三批次中參與競拍的仍不乏優(yōu)質國央企和頭部房企，同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)在9月23日曾通過微信對記者表示：“上海土拍政策在全國層面來講仍然較為嚴格，嚴控土拍溢價率以及指導價，給所有地塊保留了一定的利潤空間，在市場基本面較為健康的背景下，這也是大部分房企集中回流上海拿地的原因。”

封面圖片來源：攝圖網-500331318