銀行責任前置的風險分擔機制可借鑒？專家：現(xiàn)階段商品房預售制只是需要“打補丁”

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

最近頻發(fā)的爛尾樓話題令大眾對商品房預售制的討論越發(fā)激烈。

內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)的預售制度，自上世紀90年代從香港引進以來，一直是房地產(chǎn)銷售的主流模式，并催生了房地產(chǎn)行業(yè)黃金周期。而現(xiàn)如今，隨著各地陸續(xù)出現(xiàn)爛尾樓事件，引發(fā)了各界對預售制新的思考。

預售制的風險分擔機制

從過往案例來看，預售制所產(chǎn)生的合同糾紛，主要集中于兩大類：其一，樣板房和實際交付存在差異，購房者無法“所見即所得”，購房者容易買到貨不對板的產(chǎn)品；其二，一旦開發(fā)商出現(xiàn)了流動性危機，房子爛尾后，購房者或面臨錢房兩空的局面。

香港和內(nèi)地都采用預售制度，為何鮮有聽說香港房子出現(xiàn)爛尾的情況？

《每日經(jīng)濟新聞》記者梳理相關市場信息了解到，香港的風險分擔機制體現(xiàn)在對預售市場的嚴格監(jiān)管，內(nèi)地對于預售資金的監(jiān)管，主要由銀行和相關部門負責。

香港的房地產(chǎn)業(yè)遵循優(yōu)勝劣汰競爭模式，業(yè)主向開發(fā)商支付的“樓花”款項必須存入律師行的托管賬戶，律師行作為托管人代發(fā)展商持有款項，只有在開發(fā)商拿到承建商的承建證明后，律師行才可以把相應款項取出支付建筑費。

此外，香港爛尾樓較少的原因，在一定程度上或許也跟香港的風險分擔機制有一定關系，在一定程度上將銀行責任前置。

在香港，開發(fā)商要是想建房子，首先得拿到“樓花”，通常由提供建筑貸款的銀行承辦“樓花”按揭。銀行需要對開發(fā)商情況進行了解，然后開發(fā)商將相關的資產(chǎn)抵押給銀行。香港的監(jiān)管制度規(guī)定開發(fā)商首先得向銀行進行擔保，確保自身有足夠的資金完成建筑，才能獲準發(fā)售“樓花”。

而在房屋未建成現(xiàn)房以前，銀行是不需要介入按揭業(yè)務的，只有在臨近交樓前，購房者才需要去找銀行申請按揭，銀行參與的時候，房子已經(jīng)蓋完了。

“預售制本身沒問題，只是需要‘打補丁’”

“目前內(nèi)地實施的預售制和香港相比，有兩個顯著差異，香港的預售制度只是客戶繳納少許訂金，購房按揭貸款需要等到交房時才發(fā)放，項目建設主要依靠開發(fā)商貸款來完成。而內(nèi)地在項目達到預售條件時銀行就會發(fā)放按揭貸款。此外，香港預售制訂金是交由買賣雙方認可的律師樓來監(jiān)管的，而內(nèi)地是由地方政府住建部門監(jiān)管。如此一來，香港的預售制度之下開發(fā)商既無法挪用購房者的資金，也無法挪用按揭貸款，即便不能交樓，也能保證訂金的返還。”IPG中國首席經(jīng)濟學家柏文喜7月18日下午通過微信接受《每日經(jīng)濟新聞》記者采訪時表示。

在柏文喜看來，在當前房地產(chǎn)市場供求關系已經(jīng)實質(zhì)性逆轉(zhuǎn)的情況下，應逐步停止預售制并徹底轉(zhuǎn)入現(xiàn)房銷售。

在易居研究院智庫中心發(fā)布的研究報告指出，導致各地爛尾樓出現(xiàn)的原因主要包括“施工方未收到施工款或存在施工糾紛”、“房企自身出現(xiàn)債務問題和資金短缺”、“預售資金賬戶出現(xiàn)資金缺空或違規(guī)挪用”、“房企等待政府返還土地出讓金或補助資金”。

而對于應對措施，該報告中指出，可以通過“規(guī)范預售許可資金監(jiān)管內(nèi)容，創(chuàng)新監(jiān)管方法”和“設立共同賬戶，用于資金監(jiān)管和調(diào)配”等緩解預售資金監(jiān)管難的問題。

“客觀而言，在我國商品房體系建立過程中，預售制確實起到了重要的積極作用，不僅加快了經(jīng)濟發(fā)展，同時也助推了我國房地產(chǎn)30年的繁榮，預售制帶來最直接的效果，就是加快了開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)效率，這也使得更多人在這些年住上了擁有獨立產(chǎn)權的房子”，7月18日上午，合碩機構首席分析師郭毅通過微信向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，預售制度本身其實沒問題，只是需要到了一個“打補丁”階段。

郭毅提到，對開發(fā)商而言，十分有必要提高開發(fā)商自有資金比例，讓真正有實力的開發(fā)商去開發(fā)房子。而對于預售資金監(jiān)管，“樓盤封頂前絕不能發(fā)放按揭貸款。預售資金全部進監(jiān)管賬戶，并按照規(guī)定提取不被挪用”需要的是落實到執(zhí)行階段，如果這一屏障失效的話，勢必會造成爛尾樓現(xiàn)象。

“既然現(xiàn)階段商品房預售制到了‘打補丁’階段，就十分有必要向一些制度成熟的地區(qū)學習預售制精髓，比如制定更加完善的預售資金管理體系、執(zhí)行更嚴格的預售資金撥備制度等。”郭毅認為，比較直接的一個方式就是，預售資金的劃轉(zhuǎn)可以直接與項目進度掛鉤，項目達到一定進度后，才能從里面劃轉(zhuǎn)一定比例的資金，且對于違規(guī)方可以設置明確的懲處措施。

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