廣州去年首批集中供地合作開發(fā)成主流：超七成未開盤 多數(shù)項(xiàng)目等待入市

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 魏文藝    

受行業(yè)整體下行影響，房企不僅拿地?zé)崆榇蠓认陆?，連開發(fā)周期、入市開盤的節(jié)奏都在大幅度放緩。

在2021年4月26日~27日，廣州首批集中供地共出讓46宗地，彼時(shí)有超過60家房企報(bào)名，最終既有高溢價(jià)土地出讓，也有底價(jià)成交和流拍地塊，最終成交42宗地塊。

如今時(shí)隔一年，這些地塊現(xiàn)狀如何？據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，在去年廣州首批集中供地中成交的42宗地塊中，只有約12個(gè)地塊項(xiàng)目開盤入市，另有約12個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)具備入市條件但尚未正式開盤，此外有個(gè)別地塊從拿地至今一年甚至連地基都還未打好。

6月22日，記者實(shí)地探訪了位于南沙進(jìn)港大道南側(cè)的地塊。該地塊于去年首批集中供地中成交，樓面價(jià)達(dá)19918元/平方米，溢價(jià)率24.69%。不過記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，該地塊尚未進(jìn)入打地基階段，雖然現(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)封閉起來，但既無施工人員，也無一人看守。

拿地到開盤要12個(gè)月

據(jù)CRIC統(tǒng)計(jì)，2021年22個(gè)集中供地的城市在總共3輪集中供地合計(jì)成交了2111宗含宅用地，截至今年2月9日，僅有21%的地塊開工，另外八成地塊尚未動(dòng)工，且未開工地塊中仍有7%處于動(dòng)遷中或未動(dòng)遷狀態(tài)（尚未達(dá)到土地平整狀態(tài)），此類地塊2022年入市的可能性較小。

其中，深圳、廣州、上海等城市，項(xiàng)目從拿地到開盤的時(shí)長(zhǎng)中位數(shù)在10個(gè)月以上，甚至接近12個(gè)月，周轉(zhuǎn)速率較慢。克而瑞分析認(rèn)為，“4個(gè)一線城市中有3個(gè)城市位于此檔位，可見一線城市的項(xiàng)目快周轉(zhuǎn)的難度更大，現(xiàn)金回流需要更長(zhǎng)的周期”。

2021年廣州首批集中供地成交額高達(dá)906億元，整體平均溢價(jià)率達(dá)15%，其中廣州本地國(guó)企越秀地產(chǎn)奪7宗地塊（含聯(lián)合拿地），但目前只有荔灣、廣州南站2宗地塊項(xiàng)目已開盤，2宗地塊還沒有項(xiàng)目信息公布。剩下3個(gè)地塊在進(jìn)行項(xiàng)目信息釋放、開放售樓處等動(dòng)作，目前尚未開盤入市，其中包括兩宗溢價(jià)率在45%的地塊，分別位于番禺和黃埔。

另外，去年珠江實(shí)業(yè)聯(lián)合廣州水務(wù)資產(chǎn)管理有限公司、廣州公交集團(tuán)分別在白云區(qū)拿下的2宗地塊，目前也還沒有項(xiàng)目信息公布。

與越秀地產(chǎn)一樣，外來房企德信地產(chǎn)也于去年在黃埔同樣的位置拿下一宗同樣溢價(jià)率45%的地塊，這也是其首次通過招拍掛進(jìn)入廣州市場(chǎng)。該地塊成交總價(jià)達(dá)11.96億元+1.04萬平方米配建，扣除配建后，成交樓面價(jià)達(dá)26817元/平方米，目前也只是開放了售樓部但尚未入市。

去年首批集中供地中，卓越經(jīng)過54輪競(jìng)價(jià)，以24705元/平方米的樓面價(jià)拿下番禺橋南蜆涌村大口涌以西地塊。

對(duì)于該地塊的進(jìn)展情況，卓越廣州公司方面6月22日在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者線上采訪時(shí)表示，公司位于番禺橋南的晴翠府項(xiàng)目已經(jīng)在今年“五一”期間開發(fā)展廳，預(yù)計(jì)下個(gè)月入市開盤。項(xiàng)目整體體量約14萬平方米，主推建面約89~130平方米三至四房戶型，總戶數(shù)約1262戶。“項(xiàng)目主要針對(duì)改善居住或者品質(zhì)首次置業(yè)客群，客戶來源主要為番禺地緣性城市中堅(jiān)力量。”

6月22日，克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者微信采訪時(shí)表示，從去年年中開始，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)開始進(jìn)入下行階段，廣州也不例外。在這樣的大環(huán)境下，在上半年首批集中供地中以相對(duì)高的樓面價(jià)拿地的項(xiàng)目多少有些生不逢時(shí)，調(diào)控和市場(chǎng)的雙重挑戰(zhàn)讓它們的入市節(jié)奏普遍放緩。

從庫(kù)存去化來看，克而瑞統(tǒng)計(jì)顯示，截至今年5月底，廣州新房庫(kù)存合計(jì)10.7萬套，按近12個(gè)月去化水平計(jì)算，去化周期需15.4個(gè)月，對(duì)比去年同期（7.9個(gè)月）整整翻了一倍。

不過值得注意的是，今年為迎合6·18優(yōu)惠促銷期，不少開發(fā)商積極取證，僅6月上半月廣州新房供應(yīng)就達(dá)6204套（去年6月整月的供應(yīng)量6074套）。成交方面，6月上半月網(wǎng)簽成交2788套。

退出和聯(lián)合開發(fā)普遍

從去年開始，無論是在拿地時(shí)還是拿地后，合作開發(fā)成為主流現(xiàn)象，其中“大型房企+大型房企”“大型房企+地方國(guó)企/央企”的合作類型尤為突出，還有不少房企也出現(xiàn)過退地的情況。

融創(chuàng)去年在廣州首批集中供地中一共收獲3個(gè)項(xiàng)目，其中以21.62億元、溢價(jià)率10.7%競(jìng)得位于增城區(qū)中新鎮(zhèn)新新公路西側(cè)的地塊，開始引入了金地商置聯(lián)合開發(fā)。啟信寶顯示，今年4月，融創(chuàng)旗下公司已經(jīng)退出該地塊項(xiàng)目公司，目前由金地商置方面100%持股。另外，原本融創(chuàng)還與廈門國(guó)貿(mào)聯(lián)合拿下的增城另一宗地塊，在今年3月30日，融創(chuàng)也退出了該地塊項(xiàng)目公司。

而位于南沙進(jìn)港大道南側(cè)地塊的樓面價(jià)更高，彼時(shí)融創(chuàng)拿到該地塊的成交樓面價(jià)達(dá)到19918元/平方米，溢價(jià)率24.69%，后續(xù)融創(chuàng)還引入了正榮合作開發(fā)。

6月22日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪該項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，地塊尚未進(jìn)入打地基階段，工地里面還擺放著一些施工機(jī)械和幾臺(tái)挖掘機(jī)，但無一絲動(dòng)靜。工地現(xiàn)場(chǎng)已經(jīng)封閉起來，既無施工人員，也無一人看守。

廣州市住建局系統(tǒng)顯示，該項(xiàng)目于去年7月獲批了基坑支護(hù)和土方開挖施工許可證。記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，工地附近還張貼有建筑工程設(shè)計(jì)方案調(diào)整批前公示，公示的期限是4月13日~22日，部分規(guī)劃樓棟已完成《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》批后監(jiān)管。

當(dāng)然，融創(chuàng)也不是唯一退出地塊開發(fā)的房企。去年4月27日，合生創(chuàng)展以底價(jià)7.3億元競(jìng)得的增城區(qū)永寧街創(chuàng)業(yè)大道北側(cè)18004211A19020號(hào)地塊，如今該項(xiàng)目名定為“保利瓏悅”，已成為保利置業(yè)旗下項(xiàng)目。今年3月，項(xiàng)目公司名稱已從曾經(jīng)的廣州合生天銘房地產(chǎn)有限公司變更為廣州保泰置業(yè)有限公司。

再如上述德信地產(chǎn)在黃埔還未開盤的項(xiàng)目，在后期則引入了廣州本地的嘉達(dá)實(shí)業(yè)集團(tuán)、國(guó)企知識(shí)城（廣州）城市開發(fā)投資集團(tuán)有限公司；招商聯(lián)合弘陽地產(chǎn)在白云拿下的樓面價(jià)26643元/平方米地塊，后期也拉來了電建地產(chǎn)聯(lián)合開發(fā)；正榮在拿下廣州首個(gè)地塊后不到兩個(gè)月的時(shí)間，就引入了同在上海的房企新城控股。

記者注意到，南沙橫瀝島一個(gè)名為“鉑玥明珠ONE”的項(xiàng)目在去年底就已開盤，貝殼找房平臺(tái)顯示其均價(jià)為36000元/平方米，相比其他首批項(xiàng)目開盤速度較快。在去年底，該項(xiàng)目的開發(fā)商也由原本拿地的美的置業(yè)一家擴(kuò)充到包括越秀、金地商置、旭輝在內(nèi)的4家房企。

在業(yè)內(nèi)人士看來，聯(lián)合拿地和開發(fā)之所以在如今成為主流，一方面可以分散風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，另一方面跟本地民企或國(guó)企合作，也更有利于項(xiàng)目的推進(jìn)與入市銷售。

今年7月，廣州將進(jìn)行2022年第二批集中供地，14宗合計(jì)占地面積65.1萬平方米，總起拍價(jià)為253億元，本批次集中供地面積和宗數(shù)均創(chuàng)下歷次新低。

廣州中原研究發(fā)展部指出，本輪供地較為矚目的亮點(diǎn)當(dāng)屬“斷供”20個(gè)月的天河，一次性掛出2塊靚地。一方面反映官方推地“貴精不貴多”的新思路，另一方面則反映出對(duì)于外圍區(qū)地塊推出信心不足?？偟膩碚f，目前房企資金壓力仍較大，拿地需求較2019~2021年上半年降低。