復(fù)工三周的上海樓市：高價(jià)產(chǎn)品集中推出 二手市場(chǎng)穩(wěn)定

每經(jīng)記者 包晶晶    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

哪怕市場(chǎng)被疫情耽誤了整整2個(gè)月，上海的房?jī)r(jià)漲幅仍然領(lǐng)跑全國(guó)。

一鍵回暖之后，市場(chǎng)對(duì)上海樓市的傳言充滿了各種期待：豪宅成交火爆、房租大漲、新房一房難求……的確，沉寂了許久的市場(chǎng)再度轉(zhuǎn)向了賣方市場(chǎng)，而據(jù)易居研究院，今年1~5月份，全國(guó)僅有上海、寧夏、浙江和新疆的房?jī)r(jià)沒(méi)有出現(xiàn)同比下跌，并且上海同比漲幅最高，四個(gè)省市分別為4%、2%、0%和0%。

但實(shí)際市場(chǎng)成交情況是否與大家的想象一致？

2022年6月22日，上海，虹口區(qū)北外灘附近，多個(gè)住宅、辦公樓項(xiàng)正在施工建設(shè)中 視覺(jué)中國(guó)圖

“10萬(wàn)+”新盤扎堆上榜

復(fù)產(chǎn)復(fù)工3周以來(lái)，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者陸續(xù)走訪了上海多個(gè)住宅項(xiàng)目，由于疫情防控需要，市區(qū)開(kāi)放售樓處的樓盤并不多，但部分開(kāi)放參觀的項(xiàng)目對(duì)客流進(jìn)行了嚴(yán)格限制。

6月中旬，某樓盤銷售人員張?zhí)m（化名）曾在現(xiàn)場(chǎng)對(duì)記者坦言：“蓄客階段需要用驗(yàn)資方式來(lái)設(shè)置一下門檻，不然看房的人太多，實(shí)在是接待不過(guò)來(lái)。”

事實(shí)上，看房的人多，買房的也多。

6月以來(lái)新房成交面積以周為單位加速攀升。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年6月1日~20日成交50.6萬(wàn)平方米。以周為單位來(lái)看，首周（5月30日~6月5日）新房成交8.84萬(wàn)平方米，環(huán)比增加141.80%；第二周（6月6日~6月12日）成交16.24萬(wàn)平方米，環(huán)比增加83.60%；第三周（6月13日~6月19日）成交21.76萬(wàn)平方米，環(huán)比增加34.03%。

從最近一周的區(qū)域成交結(jié)構(gòu)來(lái)看，浦東新區(qū)、松江區(qū)兩個(gè)傳統(tǒng)“交易大戶”分別成交3.72萬(wàn)平方米和3.19萬(wàn)平方米，帶動(dòng)整體成交量攀升。在市中心虹口區(qū)，紅盤“上新”帶來(lái)了成交激增，達(dá)到4.59萬(wàn)平方米。但由于供應(yīng)結(jié)構(gòu)原因，嘉定、青浦二區(qū)表現(xiàn)差強(qiáng)人意，嘉定僅成交不到1000平方米，青浦不足5000平方米。

在復(fù)工復(fù)產(chǎn)首周，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦曾通過(guò)微信對(duì)記者表示，“從開(kāi)工節(jié)奏就可以看出，外圍先復(fù)市，比如臨港等等，然后再向市區(qū)推進(jìn)，所以從交易情況，也應(yīng)該是從外圍到市區(qū)的節(jié)奏。”

值得注意的是，豪宅成交的確成為6月以來(lái)新房交易的重要組成部分，因疫情延遲開(kāi)盤的項(xiàng)目入市后，由于高價(jià)位產(chǎn)品集中推出，市場(chǎng)成交格局迅速發(fā)生了變化。

從成交前十榜單顯示，3萬(wàn)~6萬(wàn)元/平方米的首次改善產(chǎn)品僅有2個(gè)，并且成交排名還處于倒數(shù)位置，并且純剛需項(xiàng)目未見(jiàn)上榜，但10萬(wàn)+樓盤占據(jù)了榜單6席，甚至榜單前三中就有1個(gè)10萬(wàn)+產(chǎn)品。

更值得關(guān)注的是，簽約的項(xiàng)目都保持了不錯(cuò)的去化率，成交前十榜單中有一半項(xiàng)目簽約超過(guò)百套。按照推盤房源數(shù)量計(jì)算，榜單上某排名靠前的項(xiàng)目，開(kāi)盤當(dāng)天套數(shù)去化率已經(jīng)達(dá)到89%。

總體來(lái)看，如果與2021年6月上海新房成交107.7萬(wàn)平方米相比，6月份前20天上海新房成交情況已經(jīng)基本恢復(fù)正常。

對(duì)此，盧文曦指出，“上周成交量指標(biāo)以及成交前十榜單中簽約過(guò)百套的項(xiàng)目出現(xiàn)多個(gè)，說(shuō)明市場(chǎng)恢復(fù)得不錯(cuò)。從這些信號(hào)可以看出，至少買家在新房市場(chǎng)的購(gòu)買熱情基本回到正常水平。此外，中高價(jià)位產(chǎn)品交易比較活躍，有助于提振市場(chǎng)信心。短期來(lái)看，供應(yīng)方面還沒(méi)有有效釋放，可能會(huì)制約成交進(jìn)一步突破，但給市場(chǎng)一些時(shí)間，很快能回到正軌。”

二手房市場(chǎng)在復(fù)蘇

對(duì)于二手房市場(chǎng)的種種傳言，盧文曦坦言：“就目前狀況來(lái)看，二手房市場(chǎng)在復(fù)蘇，但遠(yuǎn)沒(méi)有網(wǎng)傳的那么明顯。復(fù)工節(jié)奏也是從外圍到市區(qū)，當(dāng)時(shí)市區(qū)門店開(kāi)了沒(méi)幾天，短期不可能出現(xiàn)所謂的報(bào)復(fù)性消費(fèi)或反彈。”

據(jù)太平洋房屋行業(yè)研究部數(shù)據(jù)顯示。6月1日至19日，上海二手住宅成交約8800套，預(yù)計(jì)6月成交1.5萬(wàn)套左右，比2020年封控解除后首月增長(zhǎng)55%，比2021年同期減少45%。

6月21日，太屋（中國(guó)）首席分析師趙煜堃通過(guò)微信對(duì)記者表示，因上海防疫管控預(yù)計(jì)將持續(xù)到7月底，外地客戶購(gòu)買入市受阻，上海住房市場(chǎng)恢復(fù)速度將放緩，預(yù)計(jì)8~9月全面恢復(fù)。

“6月，上海二手房成交均價(jià)5.5萬(wàn)元/平方米左右，與此前基本持平，預(yù)計(jì)至8月上海住宅市場(chǎng)價(jià)格仍將維持整體穩(wěn)定局面。”趙煜堃強(qiáng)調(diào)。

太屋（中國(guó)）副總經(jīng)理王超6月21日接受記者微信采訪時(shí)也表示：“就目前市場(chǎng)情況而言，需要一個(gè)逐步修復(fù)的回暖期。”

復(fù)工初期租賃火熱

“這段時(shí)間租賃特別火，過(guò)年時(shí)候門店（掛牌）的有五六百套房子，這幾天全部都租掉了。”復(fù)工后，記者走訪位于上海市楊浦區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)路的某房屋中介公司，中介王暢林（化名）說(shuō)。

復(fù)工初期租賃成交的火熱，也令市場(chǎng)再度有了“錯(cuò)覺(jué)”。

事實(shí)上，每年6月恰是高校畢業(yè)季、中小學(xué)陪讀季租房高峰，在需求量的刺激下，每年此時(shí)房租都會(huì)經(jīng)歷一波上漲。而今年情況特更為特殊，經(jīng)歷了三、四月份的停擺，需求在6月初集中釋放。

盧文曦強(qiáng)調(diào)，”租賃市場(chǎng)活躍，一方面因?yàn)槭袌?chǎng)停滯了2個(gè)月，積壓的需求需要釋放；另一方面，現(xiàn)在畢業(yè)季，市場(chǎng)也有部分需求需要釋放。此外，基于這兩個(gè)月來(lái)的特殊情況，誕生了新的租賃需求，比如原先的群租房，要恢復(fù)原狀，因此市場(chǎng)會(huì)有需求出來(lái)。”

上海徐匯區(qū)某學(xué)校附近的二手房中介張慶生在電話里告訴記者，“房租沒(méi)有跌過(guò)，并且二手房?jī)r(jià)也漲上去了。我來(lái)這片的時(shí)候，那時(shí)候兩房58平方米的租金還是3000多元，后來(lái)一直漲，到現(xiàn)在5000多元接近6000元了，一直都在往上面走。”

即便如此，這些區(qū)域6、7月份租房需要搶。“陪讀季最火的時(shí)候，家長(zhǎng)一般看一下圖片就定了，現(xiàn)場(chǎng)都不看，因?yàn)槟阙s過(guò)來(lái)的時(shí)間，可能就已經(jīng)被別人簽掉了。”張慶生說(shuō)。

但即便如此，從全市范圍看，租金水平尚未完全恢復(fù)。市場(chǎng)人士均認(rèn)為，租金上漲只是市場(chǎng)供需短暫失衡的表現(xiàn)。

據(jù)太屋（中國(guó)）公布的租金情況，截至6月14日，上海整租房源租金均價(jià)為5709元/月，環(huán)比上月漲10.19%。上海全市租金上漲趨勢(shì)明顯，寶山、浦東、嘉定、閔行區(qū)域租金漲幅最大，中心城區(qū)如黃浦、長(zhǎng)寧、徐匯等則漲勢(shì)稍弱。

據(jù)太屋（中國(guó)）分析，近期租金價(jià)格確實(shí)存在波動(dòng)，但短期變化不大，且是在整體有所降低的基礎(chǔ)上波動(dòng)，也有明顯降低的部分。相比于往年春夏季租金上漲幅度來(lái)看，今年的漲幅并不算明顯，有漲有跌、整體平均才是當(dāng)下市場(chǎng)最真實(shí)的狀態(tài)。

封面圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)