部分開發(fā)商頻發(fā)成交報告 北京高檔樓盤現(xiàn)“小陽春”？

3月28日，海淀區(qū)紫竹院路29號北京香格里拉酒店，主辦方早上7點就設(shè)好了簽到臺，很多人早早來到這里，他們的目的很簡單：要買到東城區(qū)永定府的房子。

一天后，“永定府”首批391套房源全部售罄，原本預(yù)計進(jìn)行4天的選房不到兩天便結(jié)束了，5771個號尚未進(jìn)行至2101號。

“一房難求”不僅僅發(fā)生在東城，還發(fā)生在海淀。4月4日，海淀區(qū)天恒學(xué)院里官宣143套可售房源已于當(dāng)日15：40全部售罄。14034戶家庭申購143套房源，申購比100：1，不到6小時全部售罄，售罄時選房號只到317號。不過，4月10日，“天恒學(xué)院里”發(fā)布通知稱，可售房源遞補(bǔ)選房活動已于當(dāng)日9：17結(jié)束，這距離項目這次撿漏開始僅17分鐘。

“永定府”和“天恒學(xué)院里”兩個項目都屬于高端項目，均價8.5萬~9萬元/平方米，且均為共有產(chǎn)權(quán)性質(zhì)。

有業(yè)內(nèi)聲音感慨北京樓市小陽春兇猛，但也有的聲音說，北京并沒有上演小陽春。

北京一處在建樓盤 視覺中國圖

申購比100：1

“我們?nèi)豪锞蜎]人有去現(xiàn)場的資格。”朱余居（化名）是一名汽車博主，考慮到資產(chǎn)保值增值和后續(xù)生活規(guī)劃，他開始計劃在北京再購置一套房產(chǎn)，由于具備相關(guān)購房資格，綜合考慮之下，今年3月他申購了天恒學(xué)院里。據(jù)他透露，某公眾號有近20個購房大群，大家對學(xué)院里項目都非常關(guān)注。

“優(yōu)先級有9000多戶呢，我也就5000多號，怎么可能輪得到我。”朱余居調(diào)侃。

朱余居之前還關(guān)注了海淀另一個明星項目融創(chuàng)學(xué)府壹號院：“3月初的時候去看房就不剩幾套了，都是一層大戶型，180平方米起步。”

他表示，對項目所在的海淀樹村地塊一直在關(guān)注，因為是北京首個共有產(chǎn)權(quán)商品房豪宅的賣點，但不知為何一直沒等到公開申報的消息，等去現(xiàn)場的時候就已經(jīng)賣得差不多了。

“有置業(yè)顧問給我的說法是，一些共有產(chǎn)權(quán)房跟商品房其實沒差別，實際是沒有降價的，可能通過捆綁銷售地下室等方式來維持一定的售價水平。”

3月19日，有融創(chuàng)中國相關(guān)銷售人士發(fā)布了一條推送：“900戶，開盤至今歷時5個月，學(xué)府壹號院迎來了真正意義上的收官，除了275樓王在售，其他戶型全部清盤，整個項目只剩個位數(shù)房源。”

從公開資料看，2021年10月，學(xué)府壹號院一次性拿出全部900套房源，以均價8.96萬元/平方米對外銷售，2000多組客戶參與搖號。隨后的現(xiàn)場公開搖號當(dāng)天，從下午兩點一直到凌晨一點，項目單日認(rèn)購金額達(dá)到124.8億元，刷新北京樓市單盤單日成交額新紀(jì)錄。

從機(jī)構(gòu)研究數(shù)據(jù)來看也是如此。

根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，2022年1~3月，北京商品住宅項目銷售業(yè)績TOP10項目共實現(xiàn)網(wǎng)簽金額211.30億元，網(wǎng)簽面積33.76萬平方米。其中，學(xué)府壹號院網(wǎng)簽金額超66億元，位居榜單首位；圓明天頌項目網(wǎng)簽金額33.4億元，位居次席。

“達(dá)不到小陽春概念”

盡管第一季度業(yè)績齊齊大跌，但開發(fā)商們的成交喜報近期頻現(xiàn)北京樓市。

如華潤橡樹灣開盤半小時便成交286套，成交額19.54億元；中建學(xué)府印悅首開熱銷 228套；中海匯德里開盤銷售50億元；京能龍湖熙上熱銷8億元等。

是開發(fā)商在烘托氣氛，還是北京樓市小陽春真的已經(jīng)來了？

“整體3月數(shù)據(jù)來看，不是很突出，只是一個正常的市場成交量。當(dāng)然北京確實有局部很熱的區(qū)域，但我認(rèn)為這代表不了整體市場。”深耕北京豪宅市場多年的21世紀(jì)不動產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人盛家林向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示。

“熱點區(qū)域在我看來有兩處，新房方面海淀熱一些，二手房的話亦莊馬駒橋熱一點。我所在的板塊交易量倒還可以，但完全達(dá)不到特別夸張的上升或增加。”

數(shù)據(jù)看也的確是這樣。根據(jù)中指院數(shù)據(jù)，3月北京二手房市場進(jìn)一步恢復(fù)。成交方面，3月北京二手房網(wǎng)簽突破15500套，雖同比仍下降超過20%，但與2019年同期相當(dāng)，市場有所恢復(fù)。

盛家林說：“要知道2月是春節(jié)月，按照過去的交易量看，春節(jié)月的交易量是會少一些的，如果用3月的數(shù)據(jù)去和2月比，得出小陽春的結(jié)論，顯然有些不切實際。”

“無論從哪個角度看，我覺得都達(dá)不到小陽春的概念。”

“區(qū)域熱度還是要看供求。海淀區(qū)確實很熱，但主要是由于供應(yīng)量小，可選擇余地比較小，造成了火熱現(xiàn)象；朝陽區(qū)供應(yīng)量大一些，所以就沒有看上去那么火爆了。”

從業(yè)十余年的經(jīng)紀(jì)人劉繼定也告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者：“最近北京不管是新房還是二手房，在我的觀察來看變動都不大，小陽春也談不上。當(dāng)然有些營銷人員渲染漲價的現(xiàn)象也是存在的，都是老套路了。”

為什么局部火熱？

據(jù)諸葛找房統(tǒng)計，2021年北京共計出讓57宗地，總成交金額約1900.31億元，總建筑規(guī)模約571萬平方米。

其中，海淀區(qū)出讓僅6宗地塊，土地總收益約304.65億元，總建控規(guī)模約478101平方米，成交樓面價約64200元/平方米，房屋上限價約102333元/平方米。前文提及的學(xué)府壹號院即融創(chuàng)在2021年取得的地塊。

作為比較的是朝陽區(qū)作為供應(yīng)大戶，2021年三批次共計成功出讓16宗地塊，土地總收益640.29億元，位列成交榜首，總建筑規(guī)模約1468974平方米，成交樓面價約44939元/平方米，房屋上限均價79900元/平方米。

可以看到，供應(yīng)量上，朝陽比海淀高出許多，事實上的成交結(jié)果也是一樣。根據(jù)中指院統(tǒng)計的數(shù)據(jù)，3月朝陽區(qū)商品住宅成交超過6萬平方米，而海淀僅超過4萬平方米。

很多明星項目火爆也有自身的特殊性，就拿學(xué)院里來說，其存在價差優(yōu)勢。根據(jù)拿地時的規(guī)定，學(xué)院里建成后商品住房銷售均價不超過8.5萬元/平方米，且較高銷售單價不超過8.96萬元/平方米。

記者在中介平臺搜索了學(xué)院里所在的四道口區(qū)域，排名前三的二手房房源單價都超過了10萬元，其中還有1998年建成的，房齡已經(jīng)超過20年。

其實東城區(qū)永定府的情況也是類似，周邊另一個以天壇為賣點的高端項目天壇府，在售均價已達(dá)12.2萬元/平方米，相比于永定府的限價，簡直“買到就是賺到”。

新房價格有所上漲

需要看到的是，在房價方面，北京是有所上漲的。

根據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，2022年以來，北京新房價格1月環(huán)比上漲1個百分點，2月上漲0.6個百分點；二手房1月環(huán)比上漲0.5%，2月環(huán)比上漲0.7%。

但看同比的話，上漲幅度就比較明顯了。1月和2月，北京新房價格皆同比上漲5.5%，為2017年8月以來的新高；二手房1月同比上漲8%，2月為7.4%，保持著2021年初以來的趨勢。

中指院表示，3月北京二手住宅價格環(huán)同比繼續(xù)上漲，環(huán)比漲幅較2月有所擴(kuò)大。“市場預(yù)期有所好轉(zhuǎn)，考慮到北京市場需求支撐較強(qiáng)，在政策環(huán)境持續(xù)改善的預(yù)期下，需求或?qū)⑦M(jìn)一步釋放，預(yù)計市場將保持平穩(wěn)恢復(fù)的態(tài)勢。”

盛家林表示：“當(dāng)然，北京房價由于基數(shù)太高了，所以一點點的變動絕對數(shù)量也是很大的。”

“比如我常接觸的房源，2000萬元左右的多些，漲到2050萬元僅漲了2.5%而已，但50萬元也是個不小的數(shù)字了。”

朱余居也談了自己的看房心得：“我感覺北京這些高端項目一直就賣得很好，價格也一直是上行趨勢，身邊很多朋友看房軌跡跟我差不多，也沒有買到合適的房子，我是堅定看好北京房產(chǎn)的保值價值的。一直聽說各種開發(fā)商降價優(yōu)惠搞活動什么的，但我真的沒有接觸到太多，我關(guān)注范圍內(nèi)的新盤好像就沒有出現(xiàn)降價的。”

雖然認(rèn)為北京并未出現(xiàn)小陽春，但盛家林還是很樂觀的：“很多城市已經(jīng)出臺了房地產(chǎn)利好政策，即使北京還未有相關(guān)政策，但我認(rèn)為今年北京整體樓市交易量會不錯。”

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