房產(chǎn)·年報(bào)解讀| 綠景中國(guó)地產(chǎn)：毛利率依舊保持50%高位 白石洲舊改有望明年預(yù)售

每經(jīng)記者 甄素靜    每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤    

3月30日下午，綠景中國(guó)地產(chǎn)（00095.HK）發(fā)布2021年度業(yè)績(jī)報(bào)告并舉行業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。

2021年，綠景中國(guó)地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)總營(yíng)收約人民幣43.78億元，同比下降約19.3%；毛利約人民幣21.88億元，同比下跌約17.9%；毛利率50.0%，去年同期為49.1%。

綠景中國(guó)地產(chǎn)今年不出意外地仍舊維持了其過(guò)往的高毛利率，不過(guò)房地產(chǎn)行業(yè)趨緊的融資環(huán)境和遇冷的銷售市場(chǎng)對(duì)其亦產(chǎn)生了一定影響，而短期近百億規(guī)模的待償債務(wù)如何安排，成了今年業(yè)績(jī)會(huì)上高層管理者的必答題。

連續(xù)多年超高毛利率

綠景中國(guó)地產(chǎn)成立于1995年，是深圳知名的綜合性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及商業(yè)物業(yè)運(yùn)營(yíng)商，擁有房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷售、商用物業(yè)投資與經(jīng)營(yíng)、綜合服務(wù)三大業(yè)務(wù)板塊，長(zhǎng)期專注于深圳和其他珠三角地區(qū)，擁有多元化土地獲取途徑,而城市更新是其獲取土地的主要方式。

綠景中國(guó)地產(chǎn)在行業(yè)內(nèi)一直因能獲得高毛利率獲譽(yù)“小而美”，2016-2020年，其毛利率分別是50.02%、65.3%、59.49%、64.19%、49.14%。綠景中國(guó)之所以能做到毛利率遠(yuǎn)高于同行，與其土儲(chǔ)獲取模式有很大關(guān)系——鮮少在公開(kāi)市場(chǎng)競(jìng)拍拿地，多以舊改談判形式獲取，而舊改向來(lái)有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、利潤(rùn)高的特點(diǎn)。

綠景中國(guó)地產(chǎn)總裁唐壽春曾表示，綠景的特征是高盈利、不講規(guī)模，百名之內(nèi)根本看不到綠景的影子，我們是第二類公司，屬于特色地產(chǎn)商。

不過(guò)，在去年地產(chǎn)行業(yè)密集調(diào)控之下，公司高毛利率給股東創(chuàng)造的實(shí)在效益有所減少。報(bào)告期內(nèi)，綠景中國(guó)地產(chǎn)利潤(rùn)約人民幣13.35億元，同比下降約61.3%；股東應(yīng)占盈利約人民幣11.53億元，同比下降約66.6%；每股基本盈利為人民幣22.61分，同比下降約66.8%。

截至報(bào)告期末，綠景中國(guó)地產(chǎn)一年內(nèi)到期的有息負(fù)債約為98億元人民幣，但在手現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物39.07億元。

對(duì)于這近100億元到期有息負(fù)債償付及資金來(lái)源問(wèn)題，綠景中國(guó)地產(chǎn)首席財(cái)務(wù)官兼公司秘書(shū)陳健民在業(yè)績(jī)會(huì)回應(yīng)稱，一年內(nèi)到期的98億元中，有70%以上屬于有抵押的銀行貸款，這部分再融資的機(jī)會(huì)比較大。對(duì)于沒(méi)有抵押品的融資，諸如可轉(zhuǎn)債及境內(nèi)小公募，由于白石洲項(xiàng)目進(jìn)展比較良好，公司現(xiàn)在初步與投資人溝通，只要項(xiàng)目按計(jì)劃在明年達(dá)到預(yù)售階段，基本存續(xù)的機(jī)會(huì)也是很大的。

陳健民還強(qiáng)調(diào)，綠景沒(méi)有任何一筆表外負(fù)債。

唐壽春在業(yè)績(jī)會(huì)上表示，公司絕不躺平，保安全將是接下來(lái)一年到一年半內(nèi)的首要任務(wù)。

操盤深圳最大城中村舊改

綠景中國(guó)地產(chǎn)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)和債務(wù)的底氣，或許還在于其操盤的深圳最大城中村白石洲的舊改，該項(xiàng)目最快有望明年入市銷售。

綠景中國(guó)地產(chǎn)旗下重點(diǎn)城市更新項(xiàng)目包括深圳白石洲項(xiàng)目、深圳綠景黎光項(xiàng)目、珠海東橋城市更新項(xiàng)目、綠景國(guó)際花城項(xiàng)目及深圳綠景紅樹(shù)灣一號(hào)二期項(xiàng)目等。

陳健民表示，綠景的舊改基本上100%持有，真有資金需求，可以考慮給其他投資人參與機(jī)會(huì)。此外，2023年距離白石洲大規(guī)模銷售時(shí)間非常接近，去化理想的背景下，投資人對(duì)借新還舊是有信心的。

白石洲舊改被深圳業(yè)界譽(yù)為“舊改航母”，位于深圳市南山區(qū)深南大道核心區(qū)域。項(xiàng)目規(guī)劃總建筑面積約440萬(wàn)平方米，計(jì)容面積約358萬(wàn)平方米，計(jì)劃分四期開(kāi)發(fā)，在未來(lái)8-10年完成，綠景中國(guó)地產(chǎn)間接收購(gòu)持有白石洲城市更新項(xiàng)目合共約80%股權(quán)。

綠景中國(guó)地產(chǎn)3月24日公告稱，附屬公司深圳綠景天盛已確認(rèn)為項(xiàng)目一期的實(shí)施主體，并根據(jù)白石洲城市更新項(xiàng)目一期的土地使用權(quán)出讓合同，分別于2021年月28日及2022年3月21日分兩次提前繳清01-08地塊土地使用權(quán)出讓金合計(jì)8.09億元人民幣(含01-10地塊已繳土地出讓金合計(jì)為12.95億元人民幣)，并預(yù)計(jì)2022年4月初取得該地塊土地使用權(quán)證，從而達(dá)到“四證”齊備。

而土地使用權(quán)出讓金提前支付完成，意味著白石洲城市更新項(xiàng)目一期開(kāi)發(fā)建設(shè)進(jìn)入快車道，也讓白石洲城市更新項(xiàng)目一期滿足了提取項(xiàng)目開(kāi)發(fā)貸款的重要前提條件。

綠景中國(guó)地產(chǎn)表示，預(yù)期下個(gè)月初可以取得土地使用權(quán)證，按目前的施工進(jìn)度來(lái)排，白石洲項(xiàng)目明年有望銷售，一期建筑面積超過(guò)90萬(wàn)平方米，權(quán)益占比為80%，有將近33萬(wàn)平方米屬于可售部分。從目前周邊項(xiàng)目批復(fù)的限售價(jià)看，按單價(jià)13萬(wàn)元/平方米計(jì)，一期預(yù)計(jì)可售貨值超過(guò)400億元。

土儲(chǔ)方面，截至報(bào)告期末，綠景中國(guó)地產(chǎn)擁有土地儲(chǔ)備約737.7萬(wàn)平方米，其中約78%位于大灣區(qū)內(nèi)的深圳、香港、珠海及東莞等重點(diǎn)城市。此外，控股股東所擁有的土儲(chǔ)資源規(guī)模約770萬(wàn)平方米，包括位于深圳、珠海及東莞樟木頭項(xiàng)目，亦全部位于粵港澳大灣區(qū)核心位置。

截至3月30日收盤，綠景中國(guó)地產(chǎn)股價(jià)報(bào)0.87港元/股，漲幅達(dá)14.47%，總市值為44.35億港元。

封面圖片來(lái)源：視覺(jué)中國(guó)