長沙：房價15連漲、成交仍處低位 多數(shù)樓盤為何不“降價營銷”？

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

不經(jīng)意間，長沙房價已經(jīng)連漲了15個月。

國家統(tǒng)計局最新數(shù)據(jù)顯示，2月，長沙新房價格環(huán)比上漲0.2%，同比上漲6%。如果把時間周期拉長可以發(fā)現(xiàn)，長沙新房價格已經(jīng)連續(xù)15個月環(huán)比上漲了。

進入3月份，長沙房價上漲行情仍在延續(xù)。據(jù)諸葛找房統(tǒng)計，3月的前3周，長沙6城區(qū)中都至少有4個區(qū)房價出現(xiàn)了環(huán)比上漲，其中開福區(qū)和岳麓區(qū)均價環(huán)比漲幅最為明顯。

不過從長沙的新房成交量來看，相比去年仍處于低位。據(jù)湖南中原研究院數(shù)據(jù)，今年以來長沙內(nèi)五區(qū)商品住宅周均成交812套，成交面積11.16萬平方米。而2021年長沙內(nèi)五區(qū)商品住宅周均成交1718套，成交面積22.91萬平方米。對比來看，今年的周均成交量相比去年相差了一半還多。不過進入3月份以來，長沙樓市成交明顯回升，上周新房成交1126套，成交面積15.24萬平方米，環(huán)比分別上漲20%。

長沙開福區(qū)房產(chǎn)置業(yè)顧問劉敏向《每日經(jīng)濟新聞》記者表示，“因為疫情反復，其實長沙樓市今年的火熱程度跟去年相比是有所下降的。至于成交均價拉升，主要還是近期萬科瑧灣匯、城發(fā)恒偉洋湖映2009等改善大平層的入市拉高了片區(qū)的整體均價。”

整體去化率明顯回升

根據(jù)長沙之前發(fā)布的限購政策，如果想要在長沙買房，目前外地戶口需要繳納兩年社保，本地戶口在長沙落戶滿兩年方能享有長沙的購房名額。

長沙本地置業(yè)顧問黃玲也告訴《每日經(jīng)濟新聞》記者，“目前長沙在這塊查得也挺嚴的，基本沒有其他辦法，只能按政策執(zhí)行。”

“3月長沙整體入市的新盤項目挺多的，有將近40個，主要集中在岳麓、雨花、開福幾大區(qū)域。如果您優(yōu)先考慮配套的話，可以考慮市中心、濱江新城等熱點板塊，推薦陽光城檀府、世茂璀璨風華、軌道中建麓江府等項目。”

黃玲告訴記者，“湘江新區(qū)南岸的洋湖新城、大王山和谷山也是最近的熱門板塊，目前已開通地鐵2號線和4號線，還有6號線在規(guī)劃中。這幾個區(qū)都是在經(jīng)歷配套兌現(xiàn)期，從2017年開始各種商業(yè)配套就在不斷完善，還是很有想象空間的，可以考慮城發(fā)恒偉洋湖映2009、招商雍山湖、新城觀山印、夢想麓隱桐溪等項目。”

從黃玲發(fā)過來的樓盤項目資料來看，整體售價區(qū)間相差較大，其中岳麓區(qū)、雨花區(qū)、開福區(qū)部分樓盤的均價已經(jīng)超過1.4萬元/平方米，但也有不少樓盤均價僅1萬元/平方米出頭。相對而言，望城區(qū)和長沙縣的房子價格要更低，普遍均價在8000元/平方米左右。

如位于芙蓉區(qū)的世茂璀璨風華，均價為1.6萬元/平方米，該項目距離長沙火車站、長沙市八醫(yī)院均在1公里范圍內(nèi)；位于雨花區(qū)的潤和星河玥，均價1.1萬元/平方米。

據(jù)黃玲介紹，“作為高鐵會展新城少有的毛坯產(chǎn)品，對比周邊房價，性價比還是挺高的”；而位于岳麓區(qū)的城發(fā)恒偉洋湖映2009，均價1.44萬元/平方米，黃玲認為，“該項目是目前整個洋湖核心區(qū)域位置很好的一塊低密居住區(qū)”。

據(jù)湖南中原研究院數(shù)據(jù)，從3月開始，長沙樓市的去化率有所回升，樓盤項目去化率整體維持在六至七成的水平，今年以來的周度平均去化率為61%，已經(jīng)與2021年的周度平均去化率持平。

其中，有包括岳麓區(qū)的綠城招商桂語雲(yún)峯、雨花區(qū)的金茂智慧科學城、芙蓉區(qū)的南益名士豪庭等項目開盤去化率超80%。

記者注意到，長沙市場銷售額排在前面的仍是全國頭部房企。據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，今年前兩個月，長沙9區(qū)縣房地產(chǎn)銷售額排在前五的房企分別是旭輝集團、萬科地產(chǎn)、恒大地產(chǎn)、碧桂園和保利發(fā)展。

多數(shù)樓盤優(yōu)惠力度不大

“現(xiàn)在長沙的開發(fā)商基本都有買房優(yōu)惠和讓利措施。”劉敏告訴記者。

不過，從劉敏發(fā)過來的部分樓盤優(yōu)惠信息來看，記者發(fā)現(xiàn)，長沙開發(fā)商整體讓利的幅度似乎并不算大，主要表現(xiàn)在各樓盤項目比較常規(guī)的折扣。

如位于岳麓區(qū)的萬科森林公園項目，3天之內(nèi)簽約的話可享九九折優(yōu)惠；位于岳麓區(qū)的碧桂園博萃梅溪項目，成交送2萬元的車位券；還有不少樓盤則是送電飯煲、茶具等禮品。而折扣幅度相對較大的，也僅有位于長沙縣的紫鑫中央廣場項目，部分特價房可打八八折。

大部分開發(fā)商不搞“降價營銷”，或許跟長沙目前的市場環(huán)境有關(guān)系。記者梳理發(fā)現(xiàn)，雖然長沙新房價格連續(xù)15個月環(huán)比上漲，但與周邊其他省會城市相比房價還不算高。

據(jù)中國房價行情網(wǎng)數(shù)據(jù)，目前湖南長沙的新房均價為1.12萬元/平方米。與長沙相鄰的省會城市中，湖北武漢新房均價為2.0萬元/平方米，河南鄭州為1.56萬元/平方米，江西南昌為1.25萬元/平方米?？梢?，目前長沙房價在中部省會城市中并不算高。

雖然目前長沙樓市整體表現(xiàn)平淡，不過黃玲向記者表示，“我最近帶看的項目，還是有不少樓盤現(xiàn)場比較火熱。比如位于雨花區(qū)的軌道萬科悅府、位于岳麓區(qū)的綠城招商桂語雲(yún)峯等項目，現(xiàn)場看房的人就很多。不過這也并非普遍現(xiàn)象，主要集中在一些熱門樓盤，跟項目的地段、配套有極大關(guān)系。”

中原研究院統(tǒng)計的長沙上周成交量排在前10位的樓盤中，雨花區(qū)占了4個，天心區(qū)、開福區(qū)、岳麓區(qū)分別有2個樓盤上榜。其中成交均價最高的是萬科半島國際，全裝修均價15215元/平方米；成交均價最低的是麗發(fā)新城，毛坯均價為8276元/平方米。

值得一提的是，長沙的房貸利率也不斷下調(diào)。長沙招商銀行的劉亞飛向《每日經(jīng)濟新聞》記者透露，“目前長沙房貸利率已經(jīng)到了近年來新低點，首套無房無貸的話利率最低可到5.45%，無房有貸已結(jié)算的話可到5.60%。個人流水沒啥問題的話，基本一個月左右就可以放款。”

在土地市場，3月10日長沙公共資源交易中心披露的今年首批集中供地信息顯示，共出讓22宗地塊，總面積約119.23公頃，起始價總額約169.54億元。土拍規(guī)則方面，仍以“限地價競自持租賃面積搖號”和“限房價搖號”為主，其中采取“限地價競自持租賃面積搖號”的方式掛牌出讓地塊數(shù)量占總數(shù)量的81.82%。

此外，掛牌條件設(shè)置嚴格落實“出讓最高價”制度，單宗住宅用地溢價率不超過15%。

（應(yīng)受訪者要求，文中劉敏、黃玲、劉亞飛為化名）