南京：房價連漲3個月、土拍規(guī)則放松 南部新城等三片區(qū)房源供不應(yīng)求

每經(jīng)記者 陳榮浩    每經(jīng)編輯 魏文藝    

“確實(shí)能感受到新盤的到訪量明顯好了起來，尤其是去年下半年一些由熱轉(zhuǎn)冷的傳統(tǒng)板塊明顯升溫。”南京本地房產(chǎn)中介張平告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，3月以來南京樓市回暖信號明顯。

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而從過去一年南京的房價走勢來看，據(jù)國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)，自去年12月底止跌回暖后，南京新房價格已經(jīng)連漲了三個月。在信貸層面，南京房貸利率也迎來了普遍下調(diào)，目前主流房貸利率在5.4%~5.6%，相比年前下調(diào)了10~30個基點(diǎn)；

就在3月24日，南京今年首批集中供地出爐，共出讓20宗土地。除了地塊本身質(zhì)素較好外，本批地塊競買保證金比例下調(diào)至起始總價的20%，切實(shí)降低了企業(yè)競買的資金壓力。同時，房地價差的適度調(diào)整加大、租賃住房配建的取消也為企業(yè)增加了利潤空間。

市場回暖信號明顯

“3月確實(shí)能感受到新盤的到訪量明顯好了起來，尤其是從去年下半年一些由熱轉(zhuǎn)冷的傳統(tǒng)板塊，到了3月份有明顯回暖現(xiàn)象，比如江寧、六和、浦口等片區(qū)，都有了顯著升溫。”張平告訴記者。

據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)，去年12月南京共有新房庫存7.53萬套，而截至今年3月22日，該數(shù)字變成了7.20萬套?？硕鸾y(tǒng)計顯示，截至今年3月10日，全國各城市去化率大于70%的項目有19個，其中南京的長江華府、金基嘉玥分別以開盤100%和90%的去化率排在前列。

據(jù)同策南京咨詢研究中心統(tǒng)計，今年1~2月，南京一手住宅供應(yīng)量連創(chuàng)新低，分別僅為29.4萬平方米和22.08萬平方米，但成交量均超過90萬平方米，遠(yuǎn)超2021年8月至11月的月均成交量。

此外，記者注意到，根據(jù)國家統(tǒng)計局統(tǒng)計的南京商品住宅銷售價格變動情況，在過去12個月，南京新房價格僅在去年11月環(huán)比下降了0.5%，其余的10個月均為正向增長，尤其是近三個月，南京新房價格呈現(xiàn)連續(xù)上漲態(tài)勢。

南京樓市行情回暖，與相關(guān)政策的調(diào)整不無關(guān)系。據(jù)記者了解，目前南京四大行的首套房貸利率基本在5.4%至5.6%之間，二套房貸利率基本在5.6%~5.9％，這一房貸利率與年前相比出現(xiàn)了顯著下滑，下調(diào)了約10~30個基點(diǎn)。

記者向南京地區(qū)的工商銀行、廣發(fā)銀行、江蘇銀行等銀行詢問了當(dāng)?shù)氐姆抠J利率情況。工商銀行工作人員表示：“房貸利率確實(shí)降了，此前房貸利率在5.6%，我們現(xiàn)在首套房利率能做到5.4%；二套房的房貸利率現(xiàn)在是5.9%；整體貸款額度充足，只要資料齊全、手續(xù)完備，基本上當(dāng)月都能放款。”而廣發(fā)銀行、江蘇銀行的首套房利率則更低，首套房利率可做到5.2%。

三個片區(qū)成交旺盛

“當(dāng)下南京比較熱門的片區(qū)主要集中在河西、南部新城、江北核心區(qū)這幾個片區(qū)。其中河西已經(jīng)是南京最頭部的區(qū)域，是南京居住與就業(yè)兼顧的中高檔居住區(qū)，配套更為成熟。而南部新城是隨著南京城區(qū)規(guī)劃擴(kuò)大，有意打造的‘第二個河西’。此外就是江北核心區(qū)了，這是江蘇唯一的國家級新區(qū)，可以說是在舉全省之力打造。如果資金充足建議您優(yōu)先考慮河西，其次是南部新城和江北核心區(qū)。”

談及購房者置業(yè)比較熱門的區(qū)域，張平向記者推薦道。因目前河西并無可售房源，而江北核心區(qū)與南部新城對比，張平更看好江北核心區(qū)的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

記者梳理張平提供的江北核心區(qū)多個樓盤信息發(fā)現(xiàn)，這些樓盤均價在3.4萬~3.95萬元/平方米。

以晴翠府項目為例，含裝修包精裝均價約3.95萬元/平方米；越江時代的高層住宅含裝修包精裝均價約3.5萬元/平方米；保利江匯的全裝修銷售均價約3.4萬元/平方米。

據(jù)張平介紹，以上房源都比較熱銷，就算現(xiàn)在買，可供選擇的房源也比較有限。“現(xiàn)在保利江匯和晴翠府僅有少量高層房源在售；而越江時代目前一期基本已經(jīng)賣得差不多了，馬上有第二期加推，可以等等加推的房源。”

從張平提供的江北片區(qū)的加推房源情況來看，3~4月該片區(qū)累計有15個樓盤超過1270套房源入市，其中有5個已經(jīng)售罄的樓盤預(yù)計在“金三銀四”期間進(jìn)行加推。

而據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)消息，截至2022年3月25日，南京全市累計推盤436個項目，其中主要分布在江寧區(qū)、浦口區(qū)和棲霞區(qū)，分別有95個、91個和48個項目。

南京另一位房產(chǎn)中介許恒瑞也表達(dá)了類似觀點(diǎn)。在他看來，雖然這些核心片區(qū)的成交較為火熱，但相對來說門檻也會比較高，主要體現(xiàn)在價格和購房資質(zhì)上。

“比如河西，今年僅有少量新房入市，基本上開盤就日光了。而南部新城現(xiàn)在在賣的基本是大戶型，起步總價也得700萬起。江北核心區(qū)去年這個時候單價在3.6萬，現(xiàn)在已經(jīng)漲到了4.1萬。”

許恒瑞告訴記者，這些置業(yè)熱門的片區(qū)對首付比例要求極高。“只有首房首貸才能享受三成首付比例，但因為搖號的人太多，還不一定能買到。而如果是名下有房子且貸款未結(jié)清的話，首付比例直接升到了八成，貸款結(jié)清了也需要五成首付。”

因此，許恒瑞向記者推薦了位于南京棲霞區(qū)的部分房源。“棲霞區(qū)主城區(qū)的房子相對來說比上述幾個熱門片區(qū)要更便宜，該片區(qū)的紫東新港經(jīng)濟(jì)區(qū)是國家級的經(jīng)開區(qū)，產(chǎn)城眾多。這邊的興智中心以科技創(chuàng)新城為定位，將打造南京經(jīng)開區(qū)的創(chuàng)新高地，整體來說未來還是很有發(fā)展?jié)摿Φ摹６疫@邊的項目更具性價比，比如都會紫京均價3萬左右，最小面積89平米，總價260萬左右。江月潤府均價2.9萬，最小面積76平米，總價220萬左右。”

另據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)，上周南京新房成交（含溧水、高淳）990套，較前一周減少342套，環(huán)比減少24%。一方面因疫情影響，新房認(rèn)購、看房人數(shù)驟減且新房上市量明顯不足，導(dǎo)致市場成交下滑；另一方面，市場觀望情緒依舊存在，市場信心未完全恢復(fù)，導(dǎo)致市場成交處于低位徘徊。

（應(yīng)受訪者要求，文中張平、許瑞恒為化名）