西安高新：創(chuàng)業(yè)載體的盡頭是收租？

每經(jīng)記者 張文瑜  張靜    每經(jīng)編輯 賀娟娟

前段時間和一個朋友閑聊的時候，朋友告訴我他正在創(chuàng)業(yè)，并向我絮絮叨叨地講述了一系列關(guān)于他創(chuàng)業(yè)過程中的艱難和波折。“剛有起色就遭遇疫情沖擊”是他乃至多數(shù)創(chuàng)業(yè)者正在面臨的現(xiàn)狀。

問及是否要就此罷手，出去找個“班”上的時候，他表示“當(dāng)然不，已經(jīng)退掉了之前租住的寫字樓，打算入駐創(chuàng)業(yè)孵化平臺碰碰運氣。”而朋友在入駐創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化載體時，本以為作為創(chuàng)業(yè)企業(yè)，能從創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)載體借力，但最終發(fā)現(xiàn)和普通的寫字樓似乎并沒有太大區(qū)別。

這個話題，引發(fā)了作為本土財經(jīng)觀察者粉巷財經(jīng)（ID：nbdfxcj）的強烈興趣，外界普遍印象中，創(chuàng)新載體是孵化和培育創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)的重要功能性平臺，西安各區(qū)為了激發(fā)和鼓勵創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)，做了很多類似的孵化基地，空間和產(chǎn)業(yè)園區(qū)，那么這些創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)載體到底有沒有真正做到孵化創(chuàng)業(yè)企業(yè)？

創(chuàng)業(yè)載體的運營模式 

什么是創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)載體呢？字面意思上，指像母雞孵蛋一樣，給創(chuàng)業(yè)者提供基本的物理創(chuàng)業(yè)條件的平臺，也可以叫做創(chuàng)業(yè)孵化基地。用形象的話理解，就是在一個開放的空間內(nèi)，很多創(chuàng)業(yè)團隊在一起辦公，具有資質(zhì)的眾創(chuàng)空間平臺為創(chuàng)業(yè)企業(yè)提供辦公設(shè)施。

為了更好地了解創(chuàng)業(yè)孵化基地的運營模式，粉巷財經(jīng)實地走訪了創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)載體較為密集的西安高新區(qū)，包括高新區(qū)創(chuàng)業(yè)咖啡街區(qū)天使樓的車庫咖啡，海歸樓的3W COFFLCE、1896創(chuàng)客空間、聯(lián)才工坊以及位于創(chuàng)業(yè)廣場的創(chuàng)途在線和丈八五路的創(chuàng)途秦智匯等數(shù)家創(chuàng)業(yè)孵化基地。

圖片來源：每經(jīng)記者 張文瑜 攝

通過走訪情況來看，西安高新區(qū)的創(chuàng)業(yè)孵化平臺存在許多共同點：

1、大部分創(chuàng)業(yè)孵化平臺是在單層面積比較大的空間里面，租賃一層或者兩層的區(qū)域進行裝修，將大部分區(qū)域分割為一個個小型工位和獨立辦公間進行出租，并提供大量共享的辦公設(shè)備及空間，例如會議室、電話間、茶水間、會客廳等。

2、創(chuàng)業(yè)孵化平臺會為企業(yè)提供管理咨詢服務(wù)、代理招聘服務(wù)、投融資服務(wù)、專業(yè)技術(shù)支持等一項或者多項服務(wù)，服務(wù)也會根據(jù)便捷程度和服務(wù)內(nèi)容以及成本分為有償和無償兩種形式。

作為一個物理空間，創(chuàng)業(yè)孵化平臺能夠容納數(shù)個創(chuàng)業(yè)團隊同時進行辦公，既打破了傳統(tǒng)意義上每個創(chuàng)業(yè)項目各自獨立辦公、與外界相對絕緣的狀態(tài)，也能創(chuàng)造出多項目之間、項目和外界之間連接的機會。

從場地所有權(quán)的維度進行分類，西安高新區(qū)的創(chuàng)業(yè)孵化平臺，可以分為租賃場地和場地合作兩種基本模式，也就是高新創(chuàng)業(yè)園將場地外租和自運營的區(qū)別。

據(jù)了解，租賃場地的方式也就是常說的“二房東”，以民營孵化平臺為主。粉巷財經(jīng)走訪的民營孵化平臺大概分為三種模式：

一種是連鎖性的孵化平臺，例如3W COFFLCE、聯(lián)才工坊此類，已經(jīng)在全國范圍內(nèi)小有規(guī)模；一種是高校聯(lián)合創(chuàng)辦，例如1896創(chuàng)客空間便是西安交通大學(xué)一八九六孵化器在高新區(qū)打造的一處創(chuàng)客聚集地；最后一種便是咖啡+創(chuàng)業(yè)的融合形式，主要走訪的有車庫咖啡。

在這種租賃模式下，民營孵化平臺的運營者在整個創(chuàng)業(yè)孵化基地中既進行了“管家”的服務(wù)，又充當(dāng)了“中介”的角色。創(chuàng)業(yè)孵化平臺與場地產(chǎn)權(quán)方也就是高新創(chuàng)業(yè)園簽訂租賃協(xié)議，由自身進行裝修后再進行招租。

圖片來源：每經(jīng)記者 張文瑜 攝

民營孵化平臺通?？紤]以盈利為主，因此在企業(yè)入駐條件設(shè)置上比較寬松。在一些孵化基地的入駐墻上，粉巷財經(jīng)看到入駐的企業(yè)不分賽道和規(guī)模，各行各業(yè)均在其中。

從本質(zhì)上看，將辦公面積切割出租跟傳統(tǒng)寫字樓運營的差別并不大，只是換了一種形式而已。

場地合作一般是場地產(chǎn)權(quán)方和官方進行合作創(chuàng)建的創(chuàng)業(yè)孵化基地，例如走訪的創(chuàng)途秦智匯和創(chuàng)途在線，便是由陜西省科技資源統(tǒng)籌中心和西安高新區(qū)創(chuàng)業(yè)園發(fā)展中心聯(lián)合共建的，算是自運營的孵化平臺。

粉巷財經(jīng)了解到，此類孵化平臺企業(yè)入駐的審核條件比較嚴(yán)格，例如創(chuàng)途秦智匯入駐的企業(yè)為科技或科技相關(guān)型企業(yè)，且入駐后的兩年內(nèi)企業(yè)也需要有明顯的成長才能夠繼續(xù)入駐。

空置率較高 

粉巷財經(jīng)以租房者的身份走訪了以上幾個創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)載體，在走訪中，我們發(fā)現(xiàn)了目前高新區(qū)創(chuàng)業(yè)孵化平臺的一個問題——坐不滿。

根據(jù)走訪結(jié)果來看，4家民營孵化平臺均有空置工位，有的平臺空置率甚至超過了30%，問及空置原因時，其負責(zé)人對粉巷財經(jīng)表示：“因為初創(chuàng)企業(yè)的抗壓能力不高，疫情導(dǎo)致許多企業(yè)倒閉，所以才會存在空置的現(xiàn)象。”

相比民營孵化平臺，創(chuàng)途秦智匯和創(chuàng)途在線等自運營平臺的入駐表現(xiàn)相對較好，空置工位并不多。粉巷財經(jīng)猜測，這也和收費的標(biāo)準(zhǔn)有莫大的關(guān)系。

據(jù)了解，創(chuàng)途秦智匯的開放工位的價格，在350元至400元一個工位一個月，根據(jù)入駐的人數(shù)擇定價位；創(chuàng)途在線的價格為450元至550元一個工位一個月，價格區(qū)別在于工位設(shè)施的配備上。

而轉(zhuǎn)向民營平臺，車庫咖啡和1896創(chuàng)客空間的開放工位并不多，以獨立辦公間為主，前者一個能夠容納8人的辦公間收費標(biāo)準(zhǔn)是3500元/月，后者的整個辦公室8500元/月；3W COFFLCE的開放工位是699元/月，獨立辦公間的工位是799元/月；聯(lián)才工坊的獨立辦公間的工位價格是700元/月，開放式的則為640元/月。

圖片來源：每經(jīng)記者 張文瑜 攝

能夠看出，相較于官方的孵化平臺，一些民營孵化平臺的收費并不低，這是其空置的主要原因，而孵化基地空置率高除了費用標(biāo)準(zhǔn)比較高以外，孵化機構(gòu)的整合能力以及服務(wù)質(zhì)量也是導(dǎo)致空置的因素之一。

粉巷財經(jīng)在走訪中了解到，入駐企業(yè)能夠享受到的服務(wù)看起來琳瑯滿目，實際上無償?shù)姆?wù)政策申報、公司落地、合同擬定等基本項，像企業(yè)真正需要的納稅、代賬、融資等服務(wù)也是拉線第三方或進行有償代理。

根據(jù)調(diào)查結(jié)果來看，一些有償代理服務(wù)會根據(jù)企業(yè)規(guī)模收取幾百到幾千不等服務(wù)費用。此外，普通企業(yè)入駐孵化平臺并無相關(guān)的入駐優(yōu)惠以及補貼，除非企業(yè)涉及的領(lǐng)域或者規(guī)模到達一定標(biāo)準(zhǔn)才可以自行申報一些補貼，但與是否入駐的關(guān)系并不大。

不難看出，民營創(chuàng)業(yè)孵化平臺更側(cè)重于租用場地等收入。從商業(yè)邏輯上看，該模式并沒有太大問題。但核心問題是，創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)孵化基地內(nèi)核在于，培育,支持和孵化創(chuàng)業(yè)企業(yè)，是做優(yōu)地方創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)環(huán)境的重要工具，如果最終走向收租，顯然是背離類似平臺的初衷的。

難逃商業(yè)化

對此，粉巷財經(jīng)也問及走訪的兩家自營孵化平臺的成本轉(zhuǎn)嫁給創(chuàng)業(yè)企業(yè)的問題，他們表示：“做孵化平臺不是為了盈利，成本是包不住的。”

另外值得注意的是，粉巷財經(jīng)觀察到，除了將辦公場地外租給一些民營孵化平臺以及投融機構(gòu)以外，整個高新創(chuàng)業(yè)咖啡街區(qū)兩邊已經(jīng)被商鋪占滿，商業(yè)化還是比較嚴(yán)重的。

可以理解的是，辦公區(qū)域比較聚集的地區(qū)自然也存在比較大的餐飲剛需，餐飲產(chǎn)業(yè)入駐無法避免的一種情況。但據(jù)走訪情況來看，創(chuàng)業(yè)咖啡街區(qū)兩邊的商鋪多以咖啡飲品店、大型餐飲、酒館等產(chǎn)業(yè)為主，并不足以解決入駐者日常的吃飯問題。

粉巷財經(jīng)也在午飯時間去海歸樓內(nèi)的孵化平臺進行觀望，發(fā)現(xiàn)大多數(shù)辦公人員的午飯仍以外賣為主。

有意思的是，粉巷財經(jīng)在走訪過程中隨機選擇了一個咖啡店——太平洋咖啡進行走訪，發(fā)現(xiàn)太平洋咖啡店的桌上擺放著樓上付費會議室的報價單，隨后記者去樓上會議室進行問詢，發(fā)現(xiàn)太平洋咖啡4樓是一個專供企業(yè)辦公的共享會議室，分為多個不同大小、不同功能的會議空間，報價也根據(jù)這種不同情況分為100元/小時到400元/不等，而在此使用會議室的用戶也能夠享受到太平洋咖啡8折的優(yōu)惠服務(wù)。

圖片來源：每經(jīng)記者 張文瑜 攝

不難看出，這是聯(lián)合辦公環(huán)境下催生的一種商業(yè)模式，而共享付費會議室的這種新模式出現(xiàn)也從側(cè)面體現(xiàn)出孵化平臺的會議室不夠用或者具備其它方面的不足，因此才會有用戶選擇付費會議室，這也是孵化平臺需要長期關(guān)注的問題。

針對于孵化成果來看，自運營的孵化平臺有不錯的表現(xiàn)。

粉巷財經(jīng)了解到，自運營的孵化平臺由于收費比較低且對入駐企業(yè)的審核比較嚴(yán)格，因此入駐的企業(yè)無論是在產(chǎn)業(yè)融合、交流還是孵化成果方面都較為可觀，例如被評為“專精特新”的蜂語科技最早便是在創(chuàng)途秦智匯入駐。

但這并不能理解為民營孵化平臺的孵化能力不如自運營的孵化機構(gòu)，只能說孵化功能不同、針對的領(lǐng)域和創(chuàng)業(yè)者不同，也會導(dǎo)致許多差異。

例如1896創(chuàng)客空間是和交通大學(xué)合作的孵化平臺，對本校的大學(xué)生創(chuàng)業(yè)者會有一定的優(yōu)惠政策，也和交大的知名校友簽約了創(chuàng)業(yè)導(dǎo)師協(xié)議。此外，1896創(chuàng)客空間的特色服務(wù)是兩只規(guī)模大概在5到6億的創(chuàng)投基金，會針對地去投一些比較優(yōu)質(zhì)的項目，這對一些優(yōu)質(zhì)賽道項目和大學(xué)生創(chuàng)業(yè)都非常友好。

圖片來源：每經(jīng)記者 張文瑜 攝

“何以解憂，唯有創(chuàng)業(yè)”是西安某寫字樓內(nèi)展示墻上的一句告示。誠然，這是一個屬于創(chuàng)業(yè)者的時代，無數(shù)年輕人希望站在風(fēng)口，用創(chuàng)業(yè)改變?nèi)松?，身邊也存在許多創(chuàng)業(yè)的例子。但作為觀望者，我們僅看到了創(chuàng)業(yè)成功的光鮮亮麗，卻無法感同身受創(chuàng)業(yè)的艱難。

對于很多創(chuàng)業(yè)者來講，創(chuàng)業(yè)的機會也許只有一次，這不僅僅是選對創(chuàng)業(yè)平臺的問題，更是選擇賽道的問題。作為刺激和扶持創(chuàng)業(yè)的重要功能平臺，其對降低初創(chuàng)企業(yè)成本，培育孵化種子企業(yè)都有重要意義，在當(dāng)下西安緊抓科創(chuàng)賽道的當(dāng)下，粉巷財經(jīng)希望，創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)載體及孵化平臺，能發(fā)揮其本職功能，為西安培育更多的優(yōu)質(zhì)種子初創(chuàng)企業(yè)，而不是變成了掛著創(chuàng)業(yè)牌的“收租”二房東。