一個(gè)西北城市的二手房貸觀察：整體回暖，寬嚴(yán)相濟(jì)，有銀行暫停受理二手房貸款，有銀行“額度緊張但月月都有”

每經(jīng)記者 宋戈    每經(jīng)實(shí)習(xí)記者 劉嘉魁    每經(jīng)編輯 廖丹    

去年，從房企“三道紅線”到商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理要求正式落地，再到多地出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)機(jī)制，房地產(chǎn)市場(chǎng)一路緊縮，其中，二手房貸款尤甚。

“去年（二手房）額度停了幾個(gè)月。”在甘肅省隴南市，一家城商行客戶經(jīng)理向記者說道。

隴南市地處秦巴山區(qū)，被譽(yù)為“隴上江南”，其東接陜西，南通四川，扼陜甘川三省要沖，素有“秦隴鎖鑰，巴蜀咽喉”之稱。去年，當(dāng)?shù)囟址抠J業(yè)務(wù)開展情況與全國(guó)總體趨勢(shì)大致相當(dāng)，額度比較緊張。

最近，房貸的嚴(yán)峻形勢(shì)似乎有所緩解，去年12月召開的2022年中國(guó)人民銀行工作會(huì)議提到，穩(wěn)妥實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度，更好滿足購(gòu)房者合理住房需求，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展。今年開年，某一線城市城商行個(gè)貸部門人士透露，相對(duì)去年，開年以來房貸放款速度加快。

在此背景下，隴南這一西北城市二手房貸款又表現(xiàn)如何？時(shí)值銀行“開門紅”，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者實(shí)地走訪了當(dāng)?shù)囟嗉毅y行，并采訪接近監(jiān)管人士。

有銀行“額度比較緊張但月月都有”

“二手房貸還開放著，無開年額度控制，額度比較緊張但月月都有。”一家國(guó)有大行某支行業(yè)務(wù)經(jīng)理對(duì)記者如是說道，“但門檻要求上，房子的房齡超過25年的不能貸，還要看貸款人的年齡、收入以及償還能力。”

至于放貸周期，快的話1至2個(gè)月，慢的話3至4個(gè)月。首付款是房?jī)r(jià)總額的30%，貸款額度是70%，房?jī)r(jià)需要經(jīng)過合作的評(píng)估公司評(píng)估，最終金額以評(píng)估金額和合同價(jià)孰低為準(zhǔn)。目前房?jī)r(jià)監(jiān)管嚴(yán)格，且該支行當(dāng)?shù)責(zé)o準(zhǔn)入資格的中介公司，“所以需要貸款人在我行開立相應(yīng)賬戶，將首付款打至對(duì)應(yīng)賬戶，系統(tǒng)自動(dòng)凍結(jié)，等放款之后，首付款解凍，和貸款一起打至賣房人賬戶。”該經(jīng)理介紹道。

貸款利率方面：“一手房大約5.6%，二手房大約5.8%，根據(jù)征信和收入狀況可能會(huì)上浮，在這個(gè)基礎(chǔ)上最高再加0.2個(gè)百分點(diǎn)。”該經(jīng)理表示。

相比之下，另一家國(guó)有銀行某分行風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)控部工作人員對(duì)記者表示：“二手房貸款今年放著，開年有控制額度，但是總體額度比較寬裕，沒有特別的要求。”當(dāng)記者問及二手房貸款的門檻和要求以及放貸周期時(shí)，該人士表示：“周期和一手房差不多，25至30年最長(zhǎng)。當(dāng)月有額度當(dāng)月就可以放，要是當(dāng)月沒有額度次月就可以放，省分行到地市分行一個(gè)政策。”

有銀行暫停受理二手房貸，“后面怕額度受控”

然而，相較于國(guó)有銀行的“開閘”回暖，也有部分中小銀行對(duì)二手房貸款持審慎態(tài)度。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者走訪了一家城市商業(yè)銀行，該行一位信貸客戶經(jīng)理表示：“二手房（貸款）現(xiàn)在停止受理了。”對(duì)于該政策持續(xù)時(shí)長(zhǎng)，他表示：“這是行內(nèi)暫時(shí)調(diào)整，因?yàn)樽罱芾淼锰嗔?，后面怕額度受控。”

但另一家城市商業(yè)銀行客戶經(jīng)理對(duì)記者表示：“目前我感覺（二手房貸款）額度已經(jīng)在逐步放開了，從一手房就可以看出來。貸款周期其實(shí)也不長(zhǎng)，和以前一樣。”

至于審核要求和放貸周期，他說道：“門檻只要符合首付款比例，征信沒有逾期，收入大致看得過去，都可以做。放貸周期和工作人員工作效率有直接關(guān)系，也有可能攢一批，批量發(fā)放。”

對(duì)于上述某城商行開年即控制二手房貸款額度的現(xiàn)象，記者采訪了某位接近監(jiān)管機(jī)構(gòu)人士，他表示，2020年12月，人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于建立銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的通知》，分檔設(shè)置了“兩個(gè)上限”，分別是房地產(chǎn)貸款占比上限和個(gè)人住房貸款占比上限，對(duì)超過上限的金融機(jī)構(gòu)設(shè)置過渡期，并建立差別化調(diào)節(jié)機(jī)制。“對(duì)大部分城商行來說，第一個(gè)占比上限是22.5%，第二個(gè)占比上限是17.5%，通過監(jiān)測(cè)集中度比例和臨界值，以及名單制管理，會(huì)對(duì)相關(guān)銀行發(fā)出提示。”

“需要注意的是，這是占比限制而不是金額規(guī)?？刂?。隨著銀行業(yè)務(wù)規(guī)模的發(fā)展，房地產(chǎn)貸款仍有擴(kuò)張空間。而開年控制額度，或許是銀行未雨綢繆的防御性政策。”該人士說道。畢竟經(jīng)歷了去年的“二手房貸款荒”，一些銀行在虎年開年后，房地產(chǎn)貸款政策卻不那么“虎虎生威”，而是提前布局、統(tǒng)籌規(guī)劃，避免再次經(jīng)歷年中、年末的“緊巴巴”。

報(bào)告：市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)受益于信貸環(huán)境的改善

回望上年，房企“三道紅線”新規(guī)于2021年1月1日起全行業(yè)全面推行，所謂的“三道紅線”是指企業(yè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。此后，房地產(chǎn)貸款集中度管理政策出臺(tái)。

隨后，深圳等城市建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制，即二手房指導(dǎo)價(jià)。對(duì)銀行而言，只能按指導(dǎo)價(jià)上限核算二手房貸款額度。此外，2021年下半年信貸環(huán)境持續(xù)收緊，二手房貸款在“內(nèi)憂外患”諸多因素限制下，呈現(xiàn)緊張局面。

一時(shí)間，二手房暫停貸款的消息不脛而走，多地二手房貸從過戶到放款周期不斷拉長(zhǎng)，房產(chǎn)中介訴說樓市遇冷、開單難、跳槽多，過戶數(shù)月房東仍收不到房款也屢見不鮮。

此前貝殼研究院發(fā)布的《全國(guó)二手房月報(bào)丨2022年1月房?jī)r(jià)和預(yù)期底部修復(fù)》顯示，2022年首月二手房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅收窄。2022年1月貝殼50城二手房?jī)r(jià)格指數(shù)環(huán)比跌幅為0.3%，較上月收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)。下跌城市個(gè)數(shù)進(jìn)一步減少，房?jī)r(jià)修復(fù)較快的城市主要是一線及基本面較好的二三線城市。如北京、上海、佛山、蘇州等城市二手房?jī)r(jià)格指數(shù)在上月環(huán)比止跌后，1月平穩(wěn)上漲；泉州、長(zhǎng)沙、廣州、南京、廈門、無錫、合肥等二手房?jī)r(jià)格指數(shù)止跌趨穩(wěn)。

市場(chǎng)預(yù)期的修復(fù)受益于信貸環(huán)境的改善。2022年1月貝殼研究院監(jiān)測(cè)的103個(gè)重點(diǎn)城市主流首套房貸利率為5.56%，二套利率為5.84%，均較上月回落8個(gè)基點(diǎn)；1月平均放款周期為50天，較上月縮短7天。整體來看，1月整體房貸利率和放款周期已恢復(fù)到去年年中的合理水平。

但與價(jià)格和市場(chǎng)預(yù)期表現(xiàn)不同，受疫情、臨近假期等因素影響，1月二手房成交量活躍度降低。數(shù)據(jù)顯示，1月貝殼50城二手房成交量環(huán)比下降約23%。成交量的下行主要受到疫情影響，此外1月下旬臨近春節(jié)假期，人們多為過節(jié)做準(zhǔn)備，市場(chǎng)成交活躍度不及上月的日常水平。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局2022年1月17日發(fā)布的消息，去年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資147602億元，比上年增長(zhǎng)4.4%；商品房銷售面積179433萬平方米，比上年增長(zhǎng)1.9%；商品房銷售額181930億元，增長(zhǎng)4.8%。

圖片來源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局官網(wǎng)

記者對(duì)比了國(guó)家統(tǒng)計(jì)局于2021年1月18日公布的數(shù)據(jù)，2020年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資141443億元，比上年增長(zhǎng)7.0%；商品房銷售面積176086萬平方米，比上年增長(zhǎng)2.6%；商品房銷售額173613億元，增長(zhǎng)8.7%。

相較之下，2021年全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資額、商品房銷售面積、商品房銷售額三項(xiàng)數(shù)據(jù)增速分別比2020年下降了2.6、0.7、3.9個(gè)百分點(diǎn)。

2月8日，中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)兩部委聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理的通知》(以下簡(jiǎn)稱《通知》)，明確保障性租賃住房項(xiàng)目有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理，鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)按照依法合規(guī)、風(fēng)險(xiǎn)可控、商業(yè)可持續(xù)的原則，加大對(duì)保障性租賃住房發(fā)展的支持力度。

總體而言，就記者走訪甘肅地區(qū)多家銀行來看，虎年開局，多數(shù)銀行二手房貸款額度相對(duì)充裕，放貸周期明顯縮短，利率下行，又有利好政策加持，但亦有部分銀行未雨綢繆，審慎“克制”，采取適當(dāng)控制、暫停受理等調(diào)整政策，呈現(xiàn)“整體回暖、寬嚴(yán)相濟(jì)”的形勢(shì)。“春江水暖鴨先知”，在“房住不炒”原則落實(shí)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展過程中，銀行房貸業(yè)務(wù)既是信號(hào)燈，也是調(diào)節(jié)器。

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