北京土拍1900億收官：“一熱二冷三觀望”，國企全面唱主角

每經(jīng)記者 王佳飛    每經(jīng)編輯 魏文藝    

12月27日，房山拱辰0017、0019地塊經(jīng)過28輪競價(jià)后，達(dá)到了18.63億元的價(jià)格上限，溢價(jià)率為15%，最終被中建智地收入囊中。北京第三批集中供地也以成交10宗地塊、總成交額276.83億元收官。

至此，北京市2021年集中供地全部結(jié)束，三批集中供地共成交住宅用地57宗，總出讓金額為1899.94億元，較2020年增長9.35%。而今年三次集中供地呈現(xiàn)出“一熱二冷三觀望”的特點(diǎn)。

北京鏈家研究院院長高原向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，“在企業(yè)競買方面設(shè)置的資格要求使得開發(fā)企業(yè)拿地既需要資金也要具備資格，高成本、低利潤、多限制等因素下，企業(yè)拿地趨于謹(jǐn)慎。尤其是北京二三批集中供地，拿地企業(yè)以央企、地方國企為主。”

2021年北京集中供地情況

來源：中指研究院整理

國企唱主角

第三批集中供地成交過程比預(yù)想的迅速。

早在12月24日，在北京第三批集中供地掛牌報(bào)價(jià)截止時(shí)，根據(jù)報(bào)名及報(bào)價(jià)情況，有9宗地當(dāng)日成交，2宗地流拍，僅有房山1宗地塊進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競價(jià)環(huán)節(jié)。

據(jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，北京第三批集中供地共掛牌12宗住宅用地，最終成交10宗，其中7宗底價(jià)成交，門頭溝2塊+房山地塊有溢價(jià)，且房山拱辰街道地塊達(dá)到最高限價(jià)。成交規(guī)劃建筑面積90.98萬平方米，總成交金額276.83億元。

“本次成交的地塊整體特征為地價(jià)單價(jià)低，房價(jià)均不高，并且有較大的利潤空間。”中指研究院土地事業(yè)部高級(jí)分析師張曉飛向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分析認(rèn)為，比如房山地塊樓面均價(jià)在16000元/平方米左右，周邊房價(jià)均價(jià)為38000元/平方米；門頭溝兩宗底價(jià)成交地塊樓面均價(jià)為24000元/平方米，周邊房價(jià)均價(jià)為45000~55000元/平方米，而一河之隔的石景山區(qū)房價(jià)已達(dá)到60000元/平方米左右?？梢?，本次供應(yīng)地塊在價(jià)格方面對(duì)剛需人群比較友善。

值得的一提的是，朝陽區(qū)勁松街道0408-646地塊位于北京東三環(huán)CBD區(qū)，緊鄰地鐵九龍山站，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著，因此拍前就被 行業(yè)預(yù)計(jì)將成為爭奪熱點(diǎn)。北京市規(guī)自委當(dāng)時(shí)也表示，“對(duì)于該類項(xiàng)目，已充分考慮房企開發(fā)成本，預(yù)留合理利潤空間，保證未來企業(yè)可打造一定品質(zhì)的住宅。”

但該宗地塊僅以11.4億元底價(jià)成交，成交樓面地價(jià)為28423元/平方米，由中國葛洲壩集團(tuán)競得，甚至未曾進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)競價(jià)環(huán)節(jié)。

從成交結(jié)果看，北京第三批集中供地國企成為了絕對(duì)主角。除房山拱辰、朝陽勁松外，門頭溝兩地塊分別被金地以14.84億元、金茂以11.68億元競得外，延慶地塊出讓規(guī)劃建筑面積23720平方米，由中建方程以3.9億元競得。

尤其是位于朝陽區(qū)東壩金盞板塊的東壩1101-A002-1、1101-A003-1地塊，1101-A002-2、1101-A003-2地塊和1101-A002-3地塊，據(jù)北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)介紹，“東壩車輛段綜合利用項(xiàng)目位于北京自由貿(mào)易實(shí)驗(yàn)區(qū)國際商務(wù)片區(qū)中的金盞國際合作服務(wù)區(qū)范圍內(nèi)，是實(shí)現(xiàn)自貿(mào)區(qū)職住平衡及軌道交通基礎(chǔ)設(shè)施配套的重要工程” 。

上述三宗地塊起拍總價(jià)為175.3億元，如此大體量的地塊最終被國企京投發(fā)展聯(lián)合體競得。張曉飛表示，“京投獲得該地塊屬于錦上添花，不管是完善配套還是開發(fā)建設(shè)，對(duì)政府和建設(shè)單位都是雙贏。”

由熱轉(zhuǎn)冷

從北京第三批集中土拍結(jié)果來看，房企依然在積極進(jìn)軍北京市場(chǎng)，但拿地結(jié)構(gòu)和思路發(fā)生了明顯轉(zhuǎn)變：從首批集中土拍市場(chǎng)一片大好，到二批集中土拍的集體遇冷重新審視之后，三批次土拍拿地結(jié)構(gòu)由“高周轉(zhuǎn)、快銷”轉(zhuǎn)向“剛需、穩(wěn)健”。

至此，北京2021年三次集中供地收官，全年集中供地共成交住宅用地57宗，成交規(guī)劃建筑面積598.33萬平方米，土地出讓金額1899.94億元，出讓金額較2020年同比增長9.35%。

三次集中供地比較明顯的變化是拿地企業(yè)的態(tài)度：首批集中供地房企群起搶地，第二批集中供地民營房企基本躺平，第三集中供地民營房企依舊在觀望狀態(tài)，原因主要受自有資金影響難以出手拿地。

值得注意的是，北京第二批集中供地共有26宗地塊暫停掛牌，第三批集中供地也產(chǎn)生了兩宗流拍地塊。高原認(rèn)為，“從今年北京集中土拍成交情況來看，首批次地塊均成交無流拍，二批次地塊流拍率近六成，三批次地塊也有兩宗流拍。三次集中供地溢價(jià)率呈現(xiàn)持續(xù)下降態(tài)勢(shì)，第三批土拍超九成地塊底價(jià)成交。”

“土拍由熱轉(zhuǎn)冷的原因在于，一方面優(yōu)質(zhì)地塊、有效供應(yīng)地塊數(shù)量較少，土地成本持續(xù)攀高；另一方面，土地供應(yīng)節(jié)奏及結(jié)構(gòu)出現(xiàn)錯(cuò)配，部分土地容積率、限高等限定指標(biāo)不合理設(shè)定加大了實(shí)際建設(shè)難度。”

對(duì)于明年土地市場(chǎng)的走勢(shì)，高原預(yù)計(jì)，2022年北京土地市場(chǎng)出讓將保持長期穩(wěn)定態(tài)勢(shì)，短期內(nèi)仍以集中供地為主。住宅用地供應(yīng)旨在緩解供不應(yīng)求的居住矛盾、實(shí)現(xiàn)職住平衡，供應(yīng)體量穩(wěn)定在300公頃左右，供給結(jié)構(gòu)持續(xù)性向保障性租賃住房傾斜。主力供應(yīng)區(qū)域?yàn)槠皆鲁?，集中位?-5環(huán)，部分核心區(qū)域或?qū)⒘阈浅鲎屜∪眱?yōu)質(zhì)地塊。出讓規(guī)則上堅(jiān)持“房地聯(lián)動(dòng)、一地一策”機(jī)制，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)將成為長期趨勢(shì)，政策性工具包將于市場(chǎng)表現(xiàn)實(shí)現(xiàn)動(dòng)態(tài)調(diào)控。

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封面圖片來源：攝圖網(wǎng)