工抵房激增 變相降價還是玩套路？

每經(jīng)記者 黃婉銀    每經(jīng)編輯 陳夢妤    

近兩個月以來，以“工抵房”“內(nèi)部房源”“一口價房源”為噱頭的新房房源開始頻繁出現(xiàn)在各地房地產(chǎn)市場，其價格較此前銷售的正常房源普遍低一些，個別房源折價幅度較大。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計，10月以來，無論是一線城市還是二三線城市均頻繁出現(xiàn)工抵房房源的宣傳信息，包括廣州、廈門、武漢、合肥、蘇州、徐州、南昌等地，折扣幅度在七五折到九折不等。

記者發(fā)現(xiàn)，這些工抵房有的確實是用來抵扣工程款，有的戶型樓層較差，但也有一部分是披著工抵房的外衣降價促銷。有購房者確實被工抵房的價格吸引想撿漏，但需要注意，工抵房也存在諸多風(fēng)險。

資料來源：央行、國家統(tǒng)計局、天風(fēng)證券、廣發(fā)證券 楊靖制圖 視覺中國圖

“每套讓利150萬”

工抵房一般指工程抵押房，在某些條件下，房地產(chǎn)開發(fā)商為了后續(xù)項目的建設(shè)或開發(fā)，會向銀行或房地產(chǎn)的相關(guān)行業(yè)（如建筑商、材料商等）進(jìn)行融資貸款，抵押該房地產(chǎn)項目中尚未出售房屋的全部（或部分）產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)。一般情況下，工抵房之所以便宜，主要是因為開發(fā)商將房子抵押給債權(quán)方時就已經(jīng)折價，或為滯銷或者瑕疵類產(chǎn)品，或為降價促銷，回籠資金，以工抵房的名義讓降價合理化。

10月初，廣州荔灣雅居樂天際715就推出了一批引發(fā)市場熱議的工抵房，因為這批工抵房的讓利幅度達(dá)到了150萬元/套。中介對其的宣傳是“原價550萬~600萬元，由于工程公司急需回籠資金，特批30套，一口價僅需350萬元/套起，復(fù)式住宅64~67平方米。”

“從10月開始，關(guān)于工抵房的宣傳信息就多了起來，11月更是出現(xiàn)了一堆工抵房、特價房源項目。”一名武漢房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者采訪時如是表示。比如，武漢帝大御璟城、千山凌云均打出“工抵價”“工抵房”口號。

“近段時間工抵房激增，主要是年末工程方對工程回款需求迫切，因為年關(guān)將至，拖欠農(nóng)民工工資后果較為嚴(yán)重。”同策研究院資深分析師肖云祥在接受記者采訪時表示，從行業(yè)面看，房企目前流動資金情況并不樂觀，而部分城市的限跌令使得房企并不能通過直接促銷降價的形式快速回籠資金，所以采取工抵房的形式來償還工程款。

一位合肥房地產(chǎn)資深人士也告訴記者，最近新房渠道關(guān)于工抵房、特價房源的促銷很多，部分房源的折扣幅度在八六折，還有的可以做到八折。

10月初，江蘇徐州吾悅?cè)A府也推出了工抵房優(yōu)惠活動，原價7000多元/平方米，而工抵房的售價是5388元/平方米。

克而瑞研究中心指出，從工抵房的分布區(qū)域來看，數(shù)量和城市熱度呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系。廣州、南京、蘇州和廈門等城市10月均迎來階段性疲軟，桂林、徐州等三四線城市也表現(xiàn)平平甚至承壓，市場下行的城市工抵房數(shù)量往往較多。

變相降價促銷？

作為小眾營銷手段之一，工抵房已存在于房地產(chǎn)行業(yè)多年。在市場上行時期，工抵房與正常房源的價格差異不會太大，且基本屬于戶型樓層較差的特殊房源。

一位西南地區(qū)專做房地產(chǎn)裝修的工程人士對《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者指出，其承接過一個龍頭房企在西南的房地產(chǎn)項目，結(jié)款時部分款項就被幾套工抵房抵扣，這些房源普遍都是頂樓或底樓這類“天地樓層”，本身就比正常房源便宜一點。

但近期出現(xiàn)在市場的工抵房，有不少是在變相降價促銷。

比如，江蘇徐州吾悅?cè)A府推出工抵房優(yōu)惠活動后不久，就收到了徐州市賈汪區(qū)市場監(jiān)督管理局下發(fā)的責(zé)令改正通知書。通知書顯示，徐州市賈汪區(qū)億睿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱億睿公司）以工抵房的名義宣傳降價銷售商品房的行為違反了相關(guān)規(guī)定，責(zé)令停止違法行為。隨后，億睿公司發(fā)布聲明稱，吾悅?cè)A府工抵房優(yōu)惠活動取消執(zhí)行，并恢復(fù)按原市場價格銷售。

記者從一位代理人士處了解到，目前前文提及的雅居樂天際715仍有“特價房源”在售，總價370萬~400萬元/套不等。

肖云祥補充指出，不排除開發(fā)商以工抵房形式來促銷的可能。雖說價格比市場價格要低，但工抵房存在諸多風(fēng)險，購房者需要謹(jǐn)慎。

克而瑞研究中心認(rèn)為，不少工抵房在宣傳時也會打出“清尾工抵房”口號，與特價房同理，因此二者差距不大。需要注意的是，特價房往往是難以快速去化而讓利，工抵房則可能涉及企業(yè)難以結(jié)算工程款項的問題。